Bienvenidos y gracias por estar de nuevo en nuestro blog. Hoy queremos resolver una duda que suele generar algún que otro conflicto en las comunidades de vecinos, si no se está bien informado previamente, y es el de el cerramiento de terraza y si es necesario el permiso de la comunidad de vecinos.

Como base para resolver esta cuestión, lo mejor es acudir a la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH), los estatutos de la comunidad (si los hay) y las normas urbanísticas del municipio, que nos van a ayudar a aclarar los pasos necesarios para realizar el cerramiento de la terraza de forma legal y transparente.

¿Qué es un cerramiento de terraza?

Un cerramiento de terraza implica la construcción de una estructura en el área exterior del inmueble para integrar este espacio, total o parcialmente, como parte de la vivienda, convirtiéndolo en un área cerrada.

Esta obra es comúnmente realizada para ganar espacio interior, especialmente cuando la terraza no se usa con frecuencia o se necesita aumentar los metros cuadrados habitables. Suele ser una intervención rápida y sencilla que, si se hace correctamente, añade luz y espacio a la vivienda.

Los cerramientos de terrazas generalmente son permanentes, con una estructura fija. Sin embargo, también existen opciones desmontables, las cuales son preferidas por algunas personas para evitar costos elevados y la permanencia de la obra.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal del cerramiento de una terraza?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la principal normativa que regula las obras y los cambios estéticos de los propietarios en edificios, como ya hemos especificado en otro artículo de nuestro blog blog. Según el artículo 7 de la LPH, los propietarios pueden modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios del edificio, siempre que no se comprometan la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior, ni se perjudiquen los derechos de otros propietarios. Siempre se debe de tener en cuenta que  estas obras deben ser informadas previamente a la comunidad.

Permisos para el Cerramiento de Terraza en una comunidad

A la hora de cerrar una terraza, debes de contar con permisos varios, no solo por parte de la comunidad de vecinos, además de necesitar seguir unos pasos hasta cumplir todos los permisos necesarios.

1. Aprobación de la Comunidad

   – Un propietario no puede realizar un cerramiento de su terraza sin el permiso de la comunidad de vecinos.

   – El artículo 10.3.b de la LPH establece que se requiere la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios, que representen también las tres quintas partes de las cuotas de participación.  Los propietarios que no asistan a la junta tienen 30 días para mostrar su oposición.

   – Si algún propietario se ve afectado por el cerramiento, debe dar su consentimiento explícito.

   – En caso de realizar el cerramiento sin autorización, la comunidad puede exigir la demolición y la restitución de la terraza a su estado original, además de una indemnización por daños y perjuicios.

2. Pasos para Cerrar una Terraza Legalmente

   – Obtener el Permiso de la Comunidad: Como hemos mencionado anteriormente, lo principal es contar con el permiso de la comunidad de vecinos. Es importante revisar los estatutos de la comunidad y verificar si otros vecinos han realizado obras similares.

   – Presentar un Proyecto de Cerramiento: El proyecto debe incluir el diseño y los materiales utilizados, estar firmado por un técnico competente y ser presentado ante el Ayuntamiento correspondiente.

   – Obtener una Licencia Municipal: Es necesario obtener la licencia municipal, lo que implica la aprobación de la corporación municipal.

Plazos y prescripción

– Los plazos de prescripción para el cerramiento de una terraza varían entre cuatro y diez años, dependiendo de las ordenanzas municipales de cada Ayuntamiento.

– Si el cerramiento es inferior a diez años, será necesario un proyecto de legalización y abonar las tasas correspondientes. Si supera los diez años, no será necesaria la licencia, pero sí el proyecto de legalización por prescripción de infracción urbanística.

– En ambos casos, se debe acudir a un notario y al Registro de la Propiedad para modificar la información sobre el inmueble.

Casos Especiales y Sanciones

– En edificios catalogados como patrimonio, puede ser imposible realizar cerramientos debido a las ordenanzas de protección del patrimonio.

– Las sanciones por no cumplir con estas normativas pueden incluir multas por parte de la administración y demandas civiles por parte de la comunidad de propietarios o vecinos afectados.

Si cierras la terraza de tu vivienda sin obtener primero el permiso de la comunidad de propietarios, puedes enfrentar las siguientes sanciones económicas:

• Multas impuestas por el ayuntamiento que pueden llegar a ser de miles de euros. Cada municipio establece sus propias sanciones por este tipo de infracciones.
• Obligación de demoler la obra realizada y restituir la terraza a su estado original. Esto conllevaría un coste adicional para el propietario.
• Posibles demandas civiles por parte de los vecinos o de la propia comunidad de propietarios. Esto podría generar más gastos legales.

Consulta los Estatutos de la Comunidad

– Es crucial revisar los estatutos de la comunidad de vecinos, ya que pueden especificar si se permiten cerramientos y bajo qué condiciones.

– Si otros vecinos ya han cerrado sus terrazas, es probable que se pueda hacer lo mismo para respetar los principios de no discriminación e igualdad.

– Si los estatutos no mencionan nada sobre los cerramientos y ningún vecino ha cerrado su terraza, se debe consultar la LPH.

Si quiere leer más sobre este tema, tenemos un artículo específico sobre los Trámites para construir o reformar una vivienda en España.

Tipos de Cerramientos:

– Los cerramientos temporales que no requieran obras pueden ser colocados siempre y cuando sean fáciles de desinstalar. Sin embargo, es recomendable informar a los vecinos para evitar problemas.

– Si el cerramiento es permanente o requiere obras, es necesario realizar los pasos que hemos mencionado anteriormente para poder obtener las licencias necesarias.

El tipo de cerramiento puede generar conflictos, por lo que es mejor hablar primero con la comunidad de propietarios.

¿Es importante el Administrador de Fincas en este proceso?

El administrador de fincas desempeña un papel fundamental en el proceso de aprobación y ejecución de proyectos de cerramiento en las comunidades de propietarios. Su experiencia y conocimiento en la gestión de comunidades pueden ser determinantes para el éxito de tales iniciativas. A continuación, se detallan las distintas maneras en que un administrador de fincas puede ser de ayuda:

Administrador de Fincas en la Costa del Sol

Generar un Buen Clima para la Propuesta

Uno de los primeros y más importantes roles del administrador de fincas es facilitar un entorno propicio para presentar la propuesta de cerramiento a la comunidad de propietarios. Esto incluye:

Convocar y Organizar Reuniones: El administrador puede convocar reuniones extraordinarias para discutir el proyecto, asegurándose de que todos los propietarios estén informados y puedan expresar sus opiniones.

Mediación y Resolución de Conflictos: Al plantear la propuesta, pueden surgir desacuerdos entre los propietarios. El administrador actúa como mediador, ayudando a resolver conflictos y promoviendo el entendimiento mutuo.

Presentación de Beneficios: Utilizando su experiencia, el administrador puede destacar los beneficios del cerramiento, como el aumento del valor de la propiedad, la mejora del confort térmico y la reducción del ruido, lo cual puede ayudar a ganar el apoyo de la comunidad.

Asesoramiento Legal

El administrador de fincas no solo facilita la discusión, sino que también aporta su conocimiento profesional.

Conocimiento de Normativas: El administrador está familiarizado con las leyes y regulaciones locales que afectan a las modificaciones estructurales en los edificios. Puede asesorar sobre los permisos necesarios y asegurarse de que el proyecto cumpla con todas las normativas vigentes.

Evaluación de Viabilidad: Puede realizar o coordinar estudios de viabilidad para determinar si el cerramiento es factible tanto técnica como económicamente.

Asesoramiento profesional

En caso de que la comunidad apruebe el proyecto de cerramiento, el administrador de fincas puede ser de gran ayuda en la siguiente fase:

Búsqueda de Proveedores y Contratistas: Bajo el mandato de la comunidad el administrador puede iniciar la búsqueda de arquitectos, ingenieros y contratistas que cuenten con una sólida reputación y experiencia en proyectos similares.

Supervisión de Obras: El administrador puede supervisar el progreso de las obras, asegurándose de que se realicen dentro del presupuesto y el tiempo acordados, y de que cumplan con los estándares de calidad esperados.

Gestión Administrativa y Financiera

El administrador de fincas también se encarga de la gestión administrativa y financiera del proyecto.

Presupuestos y Financiación: Ayuda a elaborar un presupuesto detallado y puede gestionar la obtención de financiación o subvenciones si están disponibles.

Transparencia y Comunicación: Mantiene a todos los propietarios informados sobre el progreso del proyecto y los costos asociados, promoviendo la transparencia y evitando malentendidos.

¿Es importante un asesoramiento legal?

En ningún caso es obligatorio, pero si surgen dudas, es aconsejable consultar a un abogado para evitar problemas legales y gastos innecesarios por instalar ( y en algún caso demoler)una terraza sin los permisos correspondientes.

También necesitaremos asesoramiento legal para actualizar la escritura de la propiedad: Tras finalizar las obras, se debe acudir a notario y registro de la propiedad para actualizar la información sobre los metros construidos. 

En caso de un cerramiento ilegal que tenga menos de 10 años, este proceso de legalización es obligatorio. Si tiene más de 10 años, no se requiere licencia de obras pero sí el proyecto de legalización. En caso de no legalizar el cerramiento, el propietario se expone a multas, la orden de demolición de la obra y posibles demandas de la comunidad.  Por lo tanto, es imprescindible seguir este proceso para regularizar la situación y evitar problemas futuros.

Entonces ¿ Puedo cerrar la terraza sin permiso de la comunidad?

No, por lo general no se puede cerrar la terraza de una vivienda sin obtener primero el permiso de la comunidad de propietarios. Esto se debe a los siguientes motivos:

• Según la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier obra que modifique los elementos comunes del edificio, como la fachada, requiere la aprobación de la mayoría de los propietarios .
• El cerramiento de una terraza se considera una obra que altera la configuración exterior del edificio, por lo que necesita el consentimiento de la comunidad .
• Incluso si la terraza es de uso privativo, el cerramiento puede afectar a otros propietarios en aspectos como las vistas, la iluminación o la ventilación, por lo que la comunidad debe autorizarlo .
• Además, es necesario obtener la correspondiente licencia municipal, para lo cual se requiere primero el permiso de la comunidad .

La única excepción sería si otros vecinos ya han cerrado sus terrazas de manera similar y la comunidad no ha tomado medidas al respecto, lo que podría interpretarse como un “consentimiento tácito” . Pero en general, cerrar la terraza sin permiso conllevaría sanciones y la posible orden de demolición de la obra .

Para evitar problemas legales y conflictos con la comunidad de propietarios, es fundamental obtener todas las autorizaciones necesarias antes de cerrar una terraza. Esto incluye el permiso de la comunidad y las licencias municipales correspondientes. En caso de dudas, es recomendable consultar con un abogado para asegurar el cumplimiento de la normativa y evitar futuros inconvenientes.