Finanzierung von Arbeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften

Hallo und herzlich willkommen zu unserem Blog. In diesem Artikel werden wir uns mit einem Thema beschäftigen, das für jede Eigentümergemeinschaft von großer Bedeutung ist. Wir werden darüber sprechen, wie man die Arbeiten in den Eigentümergemeinschaften finanziert.

Finanzierung: immer eine komplizierte Angelegenheit

Dies ist ein heikles und in gewisser Weise sensibles Thema. Es kann oft zu Konflikten führen, wenn es sich um Arbeiten einer bestimmten Größenordnung handelt, die mit wirtschaftlichen Kosten verbunden sind. Die Finanzierung von Arbeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften ist eines der am häufigsten auftretenden und kompliziertesten Probleme, die es zu lösen gilt.

Während der Energieverbrauch und die normalen Instandhaltungskosten für die gemeinschaftlichen Dienste in den ordentlichen Haushaltsplänen enthalten sind, die auf den Gemeindeversammlungen genehmigt werden (und folglich über die Gemeindegebühren finanziert werden), sind umfangreiche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten nicht vorgesehen.

Quoten sind oft nicht genug

Wenn eine Gemeinschaft Instandhaltungsarbeiten am Gebäude oder an den Anlagen durchführen muss, wie z. B. die Renovierung der Fassade, die Erneuerung der Aufzüge, den Austausch des Fußbodens in der Eingangshalle oder Verbesserungen zur Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes, reicht es oft nicht aus, die üblichen Gebühren der Nachbarn zu zahlen.

Dies ist darauf zurückzuführen, dass ein Budget für diese Art von Arbeiten mit einem bestimmten Umfang in der Regel recht hoch ist. Auch wenn die Gemeinde über Ersparnisse oder Restmittel aus den Vorjahren und einen positiven Kontostand verfügt, reicht dieser Betrag in der Regel nicht aus, um alle Kosten für solche Arbeiten zu decken.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten haben wir für unsere Gemeinschaftswerke?

Wir sind an dem Punkt angelangt, an dem wir uns überlegen müssen, wie wir die Arbeiten, die unsere Bewohnervereinigung benötigt, finanzieren wollen, und stellen fest, dass es drei verschiedene Möglichkeiten gibt, die Kosten zu decken. Wir erläutern sie im Folgenden zu Ihrer Information.

Genehmigung der Sitzung des Verwaltungsrats der Gesellschaft:

Der häufigste Weg, um Einnahmen zur Deckung der Kosten von Gemeinschaftsarbeiten zu erzielen, ist die Zahlung von Beiträgen durch die Hauseigentümer.

Diese Gebühren müssen nach Abhaltung einer - in der Regel außerordentlichen - Versammlung der Nachbarn vereinbart werden, wie im horizontalen Eigentumsgesetz vorgesehen.

Außerdem sind sie oft mit einem erheblichen finanziellen Mehraufwand verbunden, vor allem wenn sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, was nicht immer im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten liegt.

Finanzierung der Lieferanten

Eine traditionelle Variante zur Deckung der Kosten von Gemeinschaftsarbeiten ist häufig die Finanzierung durch die Dienstleistungsanbieter selbst.

Sie besteht darin, die Gesamtzahlung der Arbeiten über einen Zeitraum von mehreren Jahren aufzuschieben und die monatlichen Raten in Teilbeträgen zu zahlen. Diese Zahlungen können auch in Raten erfolgen, sind aber erschwinglicher, da sie einen geringeren Betrag ausmachen und über einen längeren Zeitraum gezahlt werden können.

Obwohl dies eine interessante Lösung ist, ist sie nicht immer durchführbar. Bei sehr hohen Rechnungen oder wenn es mehrere Lieferanten für dasselbe Projekt gibt, kann es beispielsweise schwierig sein, Vereinbarungen über die Finanzierung zu treffen.

Ein weiterer Grund, der diese Option undurchführbar machen könnte, ist der Prozentsatz der Straffälligkeit innerhalb der Gemeinschaft. Wenn dieser Prozentsatz sehr hoch ist, könnten wir vor einem schwer zu überwindenden Hindernis stehen, so dass diese Finanzierungsmethode nicht die empfehlenswerteste wäre.

Finanzierung durch Banken:

Schließlich gibt es noch eine dritte Möglichkeit zur Finanzierung der Umbau- und Sanierungsarbeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei handelt es sich um die Aufnahme eines Bankdarlehens.

Dies ist sicherlich eine Finanzierungsform, die selten genutzt wird. Das Problem dabei ist, dass die Eigentümergemeinschaft eine Einheit ohne Rechtspersönlichkeit ist, was die Abwicklung erschweren kann. Es muss berücksichtigt werden, dass diese Tatsache jeden einzelnen Eigentümer dazu verpflichtet, eine gesamtschuldnerische Haftungsvereinbarung zu unterzeichnen. Es ist sehr wichtig, dass alle Eigentümer mit der Zahlung der Kreditraten einverstanden sind und diese auch einhalten, um zukünftige Probleme zu vermeiden.

Was besagt das Gesetz?

Diese gesamtschuldnerische Haftung war für die meisten Gemeinden bis vor einigen Jahren ein fast unüberwindbares Hindernis. Das Bild änderte sich radikal mit der Proklamation des Königlicher Gesetzeserlass 8/2011 vom 1. Juli über Maßnahmen zur Unterstützung von Hypothekenschuldnern.die in Artikel 20 den Gemeinden die Befugnis einräumt

"auf dem Immobilienmarkt mit voller Rechtsfähigkeit bei allen Geschäften, einschließlich Kreditgeschäften, zu handeln".

RDL 8/2011

Dieses Gesetz wurde anschließend von der Königliches Gesetzesdekret 7/2015 vom 30. Oktober, mit dem der überarbeitete Text des Gesetzes über Grundstücke und Stadtsanierung genehmigt wird.In einem ihrer Artikel heißt es dazu:

"Die Eigentümergemeinschaften werden in der Lage sein, mit voller Rechtsfähigkeit auf dem Immobilienmarkt zu agieren, und zwar bei allen Geschäften, einschließlich Kreditgeschäften, die mit der Erfüllung der Erhaltungspflicht zusammenhängen, sowie bei der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen und bei den entsprechenden Stadterneuerungs- und Renovierungsmaßnahmen".

RDL 7/2015

Dank dieser neuen Gesetzgebung wird diese Art der Finanzierung von Arbeiten für Bewohnervereinigungen immer mehr standardisiert, und immer mehr Banken springen auf den Zug auf und bieten Darlehen an, die sich nach dem Umfang der Arbeiten richten und auf Projekte zur Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Gebäudesanierung ausgerichtet sind.

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Wir helfen Ihnen gerne, die besten Finanzierungsmöglichkeiten für die Werke Ihrer Eigentümergemeinschaft zu finden.