Geltendmachung von Mängeln an einer neu erworbenen Immobilie

Der Eigentümer der Immobilie ist verpflichtet, die Immobilie in einem einwandfreien, bewohnbaren Zustand zu übergeben. Wenn dies nicht der Fall ist, können Sie Mängel an der neu erworbenen Immobilie geltend machen.

Der Eigentümer ist verpflichtet, versteckte Mängel oder Mängel an der Wohnung zu beheben, sofern die Schäden so groß sind, dass die Wohnung unbewohnbar wird.

Beim Kauf einer Immobilie kann es vorkommen, dass wir nach dem Kauf Mängel an der neu erworbenen Immobilie feststellen.  

Was sollten wir tun, an wen sollten wir uns wenden, welche Schritte sollten wir unternehmen? Wenn Sie mehr Informationen benötigen, lesen Sie diesen Artikel weiter.

Woran lassen sich versteckte Mängel oder Fehler erkennen?

Dies ist sehr wichtig, um zu wissen, wie man Mängel an einer neu erworbenen Immobilie geltend machen kann. Versteckte Mängel beschreiben einen größeren Mangel, der die Qualität einer Immobilie mindert und den neuen Eigentümer daran hindert, die Immobilie in vollem Umfang zu genießen.

Der Mangel ist so erheblich, dass der Käufer, wenn er ihn gekannt hätte, wahrscheinlich seine Kaufzusage zurückgezogen oder einen niedrigeren Preis ausgehandelt hätte. 

Die Garantie für versteckte Mängel an einer neu erworbenen Immobilie gilt für das Gebäude und alles, was dazu gehört, wie z. B.:

  • Ein Schwimmbad.
  • Eine Garage.
  • Eine Feuerstelle.
  • Ein Lagerhaus, etc.

Der Oberste Gerichtshof versichert, dass eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um im Falle der Feststellung von Mängeln an einer kürzlich erworbenen Immobilie geltend machen zu können, dass diese als versteckte Mängel gelten. 

Mit anderen Worten: Ein Mangel, der zu einer Beeinträchtigung der Lebensqualität in der Immobilie führt, wird als versteckter Mangel eingestuft. Dies sind die Voraussetzungen dafür, dass ein Mangel an der Immobilie als versteckter Mangel eingestuft wird:

  • Der Mangel muss verdeckt sein. Der Mangel muss versteckt und für den Käufer schwer zu erkennen sein.
  • Nachweis, dass die Mängel bereits vor dem Kauf vorhanden waren. Der Käufer muss beweisen, dass der Mangel bereits vor dem Verkauf in der Immobilie vorhanden war.
  • Die Schwere des Mangels. Der Mangel muss so schwerwiegend sein, dass er die Sache für den vorgesehenen Gebrauch untauglich macht oder den vorgesehenen Gebrauch beeinträchtigt. In diesem Fall hätte der Kunde sie nicht gekauft oder weniger dafür bezahlt, wenn er den Mangel gekannt hätte.
  • Zeit beanspruchen. Der Antrag muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf der Immobilie gestellt werden.

Wenn die Verschlechterung leicht erkennbar ist, hat der Käufer kein Recht auf Reklamation. Der Mangel muss versteckt sein, um als versteckter Mangel zu gelten.

Diese Anforderungen sind in Artikel 1484 des Zivilgesetzbuches festgelegtDer Verkäufer ist verpflichtet, verborgene Mängel an der verkauften Sache zu beseitigen, wenn sie diese für den vorgesehenen Gebrauch untauglich machen oder diesen Gebrauch so beeinträchtigen, dass der Käufer sie nicht erworben oder einen geringeren Preis dafür gezahlt hätte, wenn er sie gekannt hätte; er haftet jedoch nicht für offensichtliche oder offenkundige Mängel und auch nicht für solche, die nicht vorhanden sind, wenn der Käufer ein Fachmann ist, der sie aufgrund seines Berufes ohne weiteres hätte erkennen müssen".

Beispiele für versteckte Mängel in einer neu erworbenen Immobilie

Einige Beispiele für Mängel, die bei einer neu gekauften Immobilie geltend gemacht werden können und als versteckte Mängel gelten, sind:

Risse und Klüfte aufgrund von Fundamentfehlern

Diese können auf Ausführungsfehler, Konstruktionsfehler, Bewegungen des Bauwerks oder Materialfehler zurückzuführen sein.

Mängel bei der Wasserabdichtung

Sie können durch die Umweltbedingungen auf der Baustelle verursacht werden. 

Sie können auch durch Unfälle verursacht werden, wenn es zu Brüchen in den Leitungen zwischen den Wänden und dem Boden kommt. Mit anderen Worten, wenn das beim Bau verwendete Wasser zurückgehalten wird und nicht austrocknet, oder wenn die Konstruktion schlecht abgedichtet ist und Regenwasser in das Gebäude eindringen kann. 

Das Vorhandensein von Holzwürmern in der Wohnung

Die Insekten legen ihre Eier in kleine Ritzen auf der Holzoberfläche ab. Wenn die Eier schlüpfen, bohren sich die Larven auf der Suche nach Zellulose in das Holz und schaffen Tunnel und Kammern, aus denen schließlich ein erwachsenes Insekt schlüpft.

Unzulänglichkeiten bei der Wärmedämmung 

Die Wärmedämmung reduziert die Wärmegewinne im Sommer und damit den Kühlbedarf und die Wärmeverluste im Winter, wodurch der Heizbedarf gesenkt wird. 

Manchmal wird die Wärmedämmung nicht ordnungsgemäß ausgeführt, was dazu führt, dass diese Maßnahmen nicht durchgeführt werden und die Wohnung nicht richtig isoliert ist.

Das Vorhandensein von Tonerdezement

Aluminose ist eine Krankheit, bei der der Beton seine Eigenschaften verliert, weniger widerstandsfähig und poröser wird, was die Stabilität des Gebäudes gefährdet. 

Anheben von Fliesen und Rissen

Das Abheben oder Reißen von Fliesen kann auf Materialmängel, Setzungen des Unterbodens, Verlegefehler, Feuchtigkeit und andere Unfälle, wie z. B. das Herabfallen von Gegenständen auf die Fliesen, zurückzuführen sein.

Mangel an Balken

Die Hauptprobleme, die bei Trägern auftreten, können darin bestehen, dass die Spannungen an den Seitenflächen des Trägers außerhalb der zulässigen Grenzen liegen. Manchmal kann die Platte sogar ihre Konstruktion ändern, indem die Balkenabstände geändert werden. 

Bei Holzbalken treten häufig Feuchtigkeitsprobleme auf.

Wie wir sehen können, muss der Schaden verschlimmernd sein, so dass ein Schaden an der Immobilie nicht als versteckter Mangel angesehen werden kann.

Schritte bei Mängeln an einer neu erworbenen Immobilie

Das Verfahren zur Geltendmachung von Ansprüchen bei versteckten Mängeln an der Immobilie sieht wie folgt aus:

Beurteilung der Art des Schadens 

Es muss geklärt werden, ob es sich um einen Baumangel handelt oder ob er auf einen Missbrauch zurückzuführen ist, den der Käufer der Immobilie zu verantworten hat. Hierfür ist ein Bericht an einen qualifizierten Techniker erforderlich.

Benachrichtigung des Verkäufers über den Zustand der Immobilie

Sie müssen die Schäden und Mängel an der Immobilie in einem schriftlichen Dokument mitteilen. Dieser Text muss das Datum des Vertragsabschlusses und die vereinbarte Frist für die Behebung der Schäden enthalten.

Der Verkäufer akzeptiert die Reklamation

Wenn der Verkäufer die Forderung akzeptiert, ist das Ergebnis schnell und einfach.

Sollte dies nicht der Fall sein, ist es am besten, sich an die Schlichtungsstelle oder besser gesagt an das Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos zu wenden, das als Vermittler zwischen beiden Parteien fungiert, um einen Prozess zu vermeiden.

Wenn keine Lösung mit dem Verkäufer gefunden werden kann

Angenommen, der Verkäufer akzeptiert die Forderung nicht oder es wurde keine Einigung zwischen den beiden Parteien erzielt. Der Käufer muss dann den Rechtsweg beschreiten. Unter diesen Umständen entscheiden die Gerichte, wer Recht hat.

Dabei ist es für den Erfolg der Klage unerlässlich, dass wir den Nachweis erbringen, dass die versteckten Mängel bereits vor dem Kauf der Immobilie vorhanden waren.

Wir hoffen, dass Sie diesen Artikel über die Geltendmachung von Mängeln an einer neu erworbenen Immobilie hilfreich fanden. Wir sehen uns in den nächsten Artikeln.

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