Gemeinsame Bereiche in der Gemeinschaft der Nachbarn: Was kann man tun und was nicht?

Willkommen zu einem neuen Blogeintrag. Wieder einmal konzentrieren wir uns auf die Gemeinschaftsräume in der Gemeinschaft der Nachbarn und was in ihnen getan werden kann und was nicht.

Gemeinsame Bereiche und Konflikte

In Ihrer Eigentümergemeinschaft haben Sie wahrscheinlich schon einmal einen Konflikt über die Nutzung der Gemeinschaftsflächen erlebt oder mitbekommen. Das kommt häufiger vor, als es scheint, und viele der Streitigkeiten, die in einigen Gemeinschaftsversammlungen auftauchen, beziehen sich auf dieses Thema.

Sei es, weil ein Mieter das Gemeinschaftsschwimmbad unangemessen genutzt haben soll oder weil jemand beschlossen hat, seine Terrasse zu renovieren, ohne die Gesamtästhetik des Gebäudes zu berücksichtigen. Es zeigt sich, dass die meisten Streitigkeiten in Wohngemeinschaften auf mangelndes Wissen darüber zurückzuführen sind, was in den "Gemeinschaftsräumen" getan werden darf und was nicht.

Um eine Lösung für dieses Problem zu finden und künftige Konflikte zu vermeiden, befassen wir uns in diesem Artikel mit der richtigen Nutzung der Gemeinschaftsflächen einer Nachbarschaftsgemeinschaft. Definieren wir zunächst, was unter einer Gemeinschaftsfläche zu verstehen ist.

Was bezeichnet man als Gemeinschaftsfläche in einer Gemeinschaft?

Wenn wir wissen wollen, welche Dinge wir in einem Gemeinschaftsbereich tun können und welche verboten sind, sollten wir zunächst den Begriff selbst definieren. Die Gemeinschaftsflächen eines Gebäudes sind die strukturellen Elemente, aus denen die Immobilie besteht, mit Ausnahme der Innenräume der Privatwohnungen der einzelnen Mieter. Es handelt sich also um eine Reihe von Einrichtungen wie Terrassen, Fassaden, Fenster und Balkone, Flure und gemeinsame Durchgangsbereiche, Eingangshalle und Treppenhäuser, Gemeinschaftsgaragen, Wäscheständer und Dachterrassen, Aufzüge, Schwimmbäder, Grün- und Erholungsanlagen und Zählerschränke, um nur die häufigsten zu nennen.

Was besagt das Gesetz über die Nutzung von Gemeinschaftsräumen?

Um eine Antwort auf diese Frage zu finden, müssen wir uns ansehen, was das horizontale Eigentumsrecht zu diesem Thema sagt. Darin heißt es: "Das Recht eines Bewohners, die Gemeinschaftsflächen eines Gebäudes zu nutzen, endet an der Grenze, die durch die Rücksichtnahme auf die anderen Eigentümer und Mieter gekennzeichnet ist".

Zur Untermauerung dieser Auffassung können wir auf das Bürgerliche Gesetzbuch verweisen, das in seinem Artikel 394 heißt es: "Jeder Miteigentümer kann die gemeinschaftlichen Sachen nutzen, sofern er über sie entsprechend ihrem Zweck und in einer Weise verfügt, die das Interesse der Gemeinschaft nicht beeinträchtigt und die Miteigentümer nicht daran hindert, sie entsprechend ihren Rechten zu nutzen".

Andererseits besagt Artikel 396 desselben Zivilgesetzbuches, dass "verschiedene Wohnungen oder Räumlichkeiten, die ein Gebäude bilden, Elemente aufweisen können, die mehr oder weniger unabhängig von einem einzigen Eigentümer genutzt werden können, weil sie einen eigenen Zugang zu einem gemeinsamen Element des Gebäudes oder zur öffentlichen Straße haben".

Zusammenfassend

Aus den gesetzlichen Bestimmungen ergibt sich, dass jeder Mieter oder Eigentümer das Recht hat, die Gemeinschaftsflächen zu nutzen und zu genießen. Solange dies nicht missbraucht wird und diese Nutzung nicht zu Lasten der Rechte der übrigen Nachbarn geht.

Darüber hinaus muss die ausschließliche Nutzung einer Gemeinschaftsfläche durch einen der Nachbarn oder einen Teil der gesamten Gemeinschaft in dem in Artikel 396 genannten besonderen Fall zunächst auf einer Versammlung der Eigentümerversammlung genehmigt und schriftlich, ausdrücklich und genau, im Grundbuchamt beurkundet werden.

Abgrenzung der Rechte und Pflichten von Nachbarn

Nachdem wir diese Frage geklärt haben, wollen wir nun etwas tiefer in die Materie einsteigen. Bisher haben wir das Gesetz zitiert, aber wir haben nicht gesehen, welche spezifischen Rechte und Pflichten jeder Bewohner der Gemeinschaft in Anspruch nehmen kann und welche Verantwortung er in Bezug auf die Nutzung der Gemeinschaftsflächen hat.

Was die Rechte anbelangt, so kann jeder Nachbar die Gemeinschaftsflächen nutzen, sofern dies nicht das Recht der anderen Eigentümer auf Nutzung beeinträchtigt.

Ebenso haben Sie das Recht, die Durchführung von Wartungsarbeiten zu verlangen. Dies kann zum Zweck der Erhaltung geschehen, aber auch um zu verlangen, dass zusätzliche Einrichtungen (Energie, Kommunikation usw.) aktualisiert werden.

Sie können auch die Vergabe von Gemeinschaftsdiensten beantragen und die Möglichkeit der Vermietung von Räumlichkeiten und Gemeinschaftsflächen erwähnen. Selbstverständlich muss ein solcher Antrag auf einer Versammlung der Eigentümerversammlung mit dem erforderlichen Quorum gestellt und genehmigt werden.

Die Eigentümer müssen die Norm einhalten

Neben den Nutzungsrechten müssen die Eigentümer auch Vorschriften einhalten und bestimmte Pflichten erfüllen. Diese bestehen darin, die Gemeinschaftseinrichtungen des Gebäudes zu respektieren und zu pflegen sowie Renovierungen und Reparaturen in der eigenen Wohnung zuzulassen, sofern diese sich positiv auf das übrige Gebäude auswirken. Bei unsachgemäßer Nutzung der Gemeinschaftsflächen sind die Eigentümer auch gegenüber der Gemeinschaft rechenschaftspflichtig.

Im Zweifelsfall der gesunde Menschenverstand

Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen geholfen hat, Ihre Zweifel darüber zu klären, was Sie in den Gemeinschaftsräumen tun dürfen und was nicht. Die meisten problematischen Situationen zwischen Nachbarn werden durch mangelndes Wissen über dieses Thema verursacht, das in den meisten Gemeinschaften sehr verbreitet ist.

Im Zweifelsfall sollten wir den gesunden Menschenverstand walten lassen. Vergessen wir nicht, dass das Wichtigste in einer Nachbarschaft letztlich die Harmonie und das Einvernehmen zwischen den Menschen ist, die miteinander leben. Und in Situationen, in denen die Vernunft durch Abwesenheit glänzt, hat das Gesetz Vorrang vor jeder subjektiven Meinung.

Zur Bewältigung dieser konfliktträchtigen und komplizierten Situationen steht Ihnen bei Meridional Team ein Team von professionellen Experten für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Verfügung. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an uns. Wir helfen Ihnen gerne bei der Lösung aller Probleme, die in Ihrer Eigentümergemeinschaft auftreten können.