Gemeinschaften von Immobilienbesitzern und VFT-Touristenunterkünften

Hallo und willkommen zu einem neuen Eintrag in unserem Blog. Heute werden wir über Ferienhäuser oder VFT sprechen, die in Málaga zu einer erfolgreichen wirtschaftlichen Aktivität geworden sind.

Diese Art von wirtschaftlicher Tätigkeit wird in Wohnungseigentümergemeinschaften immer als Problem empfunden, aber es gibt verschiedene Möglichkeiten, um eine Verständigung zu erreichen.

Unter Süd Wir sind der Meinung, dass es an der Zeit wäre, dass die Gemeinden diese Beziehung regeln und dass für diese Touristenheime klarere Regeln innerhalb der Nachbarschaftsgemeinschaften gelten.

Was ist eine Touristenunterkunft oder VFT?

Wir möchten zunächst das Konzept der Touristenunterkünfte und einige ihrer Merkmale erläutern.

Nicht alle Wohnungen sind geeignet, eine Vivienda con Fines Turísticos (VFT) zu werden. Wir werden uns etwas eingehender mit den rechtlichen und steuerlichen Anforderungen befassen, die erfüllt werden müssen. Auch auf andere Aspekte, ohne die sie weder als VFP noch als legal angesehen werden können.

Es ist die Dekret 28/2016, der andalusischen Regionalregierung die in Artikel 3 die Beherbergungsbetriebe definiert.

Hier wird erklärt, was unter einer Wohnung für touristische oder Urlaubszwecke zu verstehen ist. So wird darauf hingewiesen, dass sich diese Wohnungen auf einem Grundstück befinden müssen, das wir normalerweise als "Wohngrundstück" bezeichnen (das für Wohnzwecke bestimmt ist). Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass zwischen dem Mieter und dem Dienstleistungsempfänger eine wirtschaftliche Gegenleistung erbracht werden muss.

Häufig gestellte Fragen zu VFTs

• Was haben die Wohnungseigentümerverbände bei dieser Wirtschaftstätigkeit zu sagen?
• Was können sie tun, um ihre Verwendung innerhalb der Gemeinschaft zu regeln?
• Kann die Gemeinde dieser Art von Wohnungen Grenzen setzen?

Das Dekret geht auch davon aus, dass die zu vermietende Immobilie regelmäßig angeboten wird. Dies kann über Vermietungsplattformen wie Airbnb, Homeaway, Wimdu oder Booking oder über Anzeigen in Zeitschriften oder andere Werbekanäle geschehen.

Ein wichtiges Merkmal ist, dass sie ein wirtschaftliches Einkommen für die Person darstellen müssen, die diese Immobilie sporadisch vermietet. Und das alles, ohne sich beruflich dieser Art von Tätigkeit widmen zu müssen.

Eine weitere Einschränkung des Dekrets besteht darin, dass eine Person nur zwei Wohnungen zu touristischen Zwecken in einem Umkreis von 1000 Metern haben darf.

Touristenwohnungen oder VFT (der vollständige Name ist Viviendas con Fines Turísticos) sind oft ein Grund für Konflikte, aber die Realität ist, dass man diese Aktivität innerhalb der Gemeinden nicht verbieten kann. Was man jedoch tun kann, ist, bestimmte Aspekte dieser Touristenwohnungen innerhalb der Eigentümergemeinschaften in Málaga zu regeln.

Die Zunahme dieser Art von touristischer Aktivität hat in den Gemeinden zu einem gewissen Unbehagen geführt. Dies ist auf die Störungen zurückzuführen, die sie in der Regel verursachen: Lärm während der Ruhezeiten, Missbrauch der Gemeinschaftseinrichtungen, respektloses Verhalten gegenüber den übrigen Nachbarn, zunehmende Verschmutzung und einiges mehr.

Es gibt viele Zweifel darüber, was zu tun ist oder welche Maßnahmen zu ergreifen sind, und ein Beweis dafür ist die Anzahl der Fragen, die wir jeden Monat in unserem Büro erhalten. Hier sind einige Beispiele.

Was sagen die Wohnungseigentümerverbände zu den Aktivitäten von Ferienwohnungen?

Eine Gemeinschaft kann eine wirtschaftliche Tätigkeit nicht verhindern, aber sie kann sie regulieren.

Dies ist zweifelsohne das grundlegende Problem, das sich in der Königliches Gesetzesdekret 7/2019. Dies bedeutet, dass Wohnungseigentümergemeinschaften die Nutzung dieser Art von Wohnungen zu touristischen Zwecken einschränken oder an bestimmte Bedingungen knüpfen können, indem sie spezielle Ad-hoc-Klauseln oder Regeln aufstellen, die in der Satzung der Gemeinschaft verankert werden.

Wie werden diese Bestimmungen angenommen?

Für die Umsetzung dieser Art von Sonderregelungen ist die Zustimmung von ⅗ der Gesamtzahl der Eigentümer, die ⅗ der Beteiligungsquoten vertreten, erforderlich.

Mit der Unterstützung dieser Mehrheit wäre es bereits jetzt möglich, besondere Gebühren oder beispielsweise eine Erhöhung der üblichen Gebühren um bis zu 20% für die in dieser Gemeinde betriebenen Touristenunterkünfte einzuführen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch entscheiden, ob diese Aktivitäten nur zu bestimmten Zeiten des Jahres möglich sein sollen.

Es kann auch geregelt werden, ob die Person, die diese Tätigkeit ausübt, eine möglichst umfassende Versicherung abschließen muss, die alle Schäden abdeckt, die bei dieser Tätigkeit entstehen können.

Was verlangt die Junta de Andalucía von uns, damit unser Haus als VFT gilt?

Rechtliche Anforderungen

Der erste Grund sind die rechtlichen Anforderungen. Wie wir bereits gesagt haben, müssen sich Ferienwohnungen oder VFTs auf einem Wohngrundstück befinden. Es kann eine Wohnung, ein Appartement, ein Haus, eine Villa usw. sein, und es muss immer Geld für den Aufenthalt erhalten.

Anforderungen an Beherbergungsbetriebe

Dann gibt es Anforderungen, die die Touristenunterkünfte selbst betreffen. Die wichtigsten sind z. B. eine Belegungsgenehmigung, eine direkte Belüftung der Zimmer zur Straße oder zu einem Innenhof. Außerdem müssen sie ein System zur Verdunkelung der Fenster haben, ausreichend möbliert sein, über funktionierende Elektrogeräte und einen Erste-Hilfe-Kasten verfügen. Außerdem müssen im VFT Touristeninformationen sowie Beschwerde- und Antragsformulare hinterlegt werden.

Der Beginn der VFT-Aktivität

Die Tätigkeit kann aufgenommen werden, wenn das Antragsformular ausgefüllt und eingereicht wurde. "Declaración Responsable para inicio o ejercicio de la Actividad" (Verantwortungserklärung für die Aufnahme oder Ausübung der Tätigkeit). mit der Junta de Andalucía. In diesem Dokument müssen Sie u. a. erklären, dass Sie alle von der Verwaltung angegebenen Vorschriften kennen und einhalten.

Anforderungen

In den Mietvertrag für VFT-Wohnungen müssen bestimmte Voraussetzungen aufgenommen werden, z. B. dass jeder Kunde bei der Ankunft und bei der Abreise gereinigt wird, wie viel Bettwäsche und Hausrat für den Aufenthalt zur Verfügung steht, eine Telefonnummer für den Kundendienst, wo alle Bedienungsanleitungen für die Elektro- und sonstigen Geräte in der Wohnung zu finden sind, und natürlich ein ganz klares Dokument, in dem die internen Regeln des VFT und die Regeln der Nachbarschaftsgemeinschaft aufgeführt sind.

Die Höchstkapazitäten haben mehrere Abschnitte, die es zu kennen gilt. Handelt es sich um eine komplette Wohnung, darf sie 15 Betten nicht überschreiten. Handelt es sich um eine Wohnung, die nach Zimmern vermietet wird, dürfen diese nie mehr als 6 Betten haben, und schließlich sind nicht mehr als 4 Betten pro Zimmer erlaubt.

Es wird eine Höchstdauer für den Aufenthalt in einer VFT-Wohnung festgelegt, die für ein und dieselbe Person nie mehr als zwei Monate betragen darf.

Es ist auch nicht zwingend erforderlich, dass der Inhaber das Unternehmen direkt führt. Es ist möglich, den wirtschaftlichen Betrieb auf eine andere natürliche oder juristische Person zu übertragen, damit diese ihn für den Eigentümer ausführt. In diesem Fall müssen Sie sich nicht um die Verwaltung kümmern. Am besten ist es, wenn Sie einen Vertrag abschließen, um sich abzusichern.

Können Gemeinden Sanktionen gegen Beherbergungsbetriebe verhängen, die die Vorschriften nicht einhalten?

Es stimmt, dass es in unserer Region ein gemeinsames Problem mit den Beschränkungen und Sanktionen gibt, die von den Eigentümergemeinschaften für Ferienhäuser oder VFTs in ihren Gebäuden verhängt werden können. Diese Arten von Maßnahmen sind nicht eindeutig und überlassen den Gemeinden und ihren Satzungen die Regulierung.

Was die Gemeinde tun kann, ist, die Genehmigungen für kleinere Arbeiten, die in der Regel zur Anpassung der Wohnungen durchgeführt werden, die Beantragung der Gewerbeerlaubnis, die Anmeldung beim Finanzamt, die erweiterte Versicherung, Brandschutzeinrichtungen usw. sehr aufmerksam zu verfolgen.

Es ist nicht weniger wahr, dass die nationale und regionale Gesetzgebung nicht dazu beiträgt, andere Aspekte abzugrenzen, die VFT-Wohnungen betreffen, von vertraglichen Typologien bis hin zum Schutz der städtebaulichen Legalität und dem Sanktionssystem im Beherbergungsrecht, aber das ist der Rahmen, in dem wir uns derzeit bewegen müssen.

Wir hoffen, Ihnen einige Anhaltspunkte gegeben zu haben, wie Sie diese Konflikte im Einklang mit dem Gesetz und dem gesunden Menschenverstand lösen können.

Wenn Sie eine ausführlichere Beratung über Ferienhäuser für touristische Zwecke (VFT) benötigen, rufen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne weiter. In diesem Link können Sie schnell mit uns Kontakt aufnehmen.