Vollständiger Leitfaden für Reparaturen und Verbesserungen in Eigentümergemeinschaften

Erforderliche Reparationen: Definition und Verpflichtungen

Notwendige Reparaturen sind solche, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes und seiner gemeinschaftlichen Einrichtungen erforderlich sind. Gemäß Artikel 10 des horizontalen Eigentumsgesetzes (LPH) gehören dazu Arbeiten, die die Sicherheit, Bewohnbarkeit und Zugänglichkeit des Gebäudes gewährleisten. Diese Reparaturen bedürfen keiner vorherigen Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft, insbesondere wenn sie von den öffentlichen Verwaltungen auferlegt oder von den Eigentümern beantragt werden (BOE) (BOE).

Durchführung von dringenden Reparaturen

In Notsituationen kann jeder Eigentümer die notwendigen Reparaturen durchführen, sofern er den Verwalter oder den Präsidenten der Gemeinschaft darüber informiert. Um Konflikte zu vermeiden, ist es jedoch ratsam, dass die Eigentümergemeinschaft diese Eingriffe genehmigt, außer in Fällen äußerster Notwendigkeit. Anschließend kann der Eigentümer, der die Reparaturen veranlasst hat, von der Gemeinschaft die Erstattung der Kosten verlangen, sofern er zuvor die Dringlichkeit der Arbeiten mitgeteilt hat (Horizontales Eigentumsrecht).

Reparaturen an privat genutzten Gemeinschaftselementen

Wenn ein gemeinschaftlich genutztes Element, wie eine Terrasse oder ein Garten, repariert werden muss, ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, diese Arbeiten auszuführen. Der Eigentümer mit der privaten Nutzung muss diese Elemente in gutem Zustand halten, aber wenn der Schaden auf seine Fahrlässigkeit zurückzuführen ist, kann er für die Reparaturkosten haftbar gemacht werden. Das Baugesetz schreibt vor, dass die Eigentümer das Gebäude durch ordnungsgemäße Nutzung und Instandhaltung in gutem Zustand halten müssen (Horizontales Eigentumsrecht).

Gemeinschaftliche Verbesserungen: Definition und Billigung

Verbesserungen sind Arbeiten, die den Wert oder den Komfort des Gebäudes erhöhen, ohne unbedingt notwendig zu sein. Gemäß Artikel 17.4 des LPH erfordern Verbesserungen die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer und Quoten. Wenn die Kosten der Verbesserung drei ordentliche monatliche Zahlungen übersteigen, sind die widersprechenden Eigentümer nicht zur Zahlung verpflichtet, obwohl ihnen die Nutzung der Verbesserung nicht vorenthalten werden darf (Horizontales Eigentumsrecht).

Genehmigungsverfahren für Verbesserungen

Um eine Verbesserung zu genehmigen, muss man die abwesenden Eigentümer benachrichtigen und 30 Tage warten. Wenn es keine Einwände gibt, gelten diese Eigentümer als einverstanden. Mit diesem Verfahren wird sichergestellt, dass die Mehrheit der Gemeinschaft zustimmt, bevor wesentliche Verbesserungen vorgenommen werden (siehe unten).Horizontales Eigentumsrecht).

Arbeiten an gemeinsamen Elementen

Reparaturen an der Fassade: Für Reparaturen an der Fassade ist keine Einstimmigkeit erforderlich, solange sie die Gestalt des Gebäudes nicht verändern. Die Rechtsprechung unterstützt den Austausch von Materialien zur Verbesserung der Sicherheit und Energieeffizienz. Die Ersetzung von Holzverschalungen durch PVC kann beispielsweise ohne ein besonderes Quorum genehmigt werden, wenn die Notwendigkeit begründet ist.

Sanierungsarbeiten: Für nicht dringende Renovierungsarbeiten ist die Zustimmung einer einfachen Mehrheit der Eigentümer erforderlich. Der Verwaltungsrat muss die Bedingungen erörtern und genehmigen und die Unternehmen auswählen, die die Arbeiten durchführen sollen. Es ist wichtig, dass der Vorstand die Vereinbarungen ordnungsgemäß im Protokoll festhält, um Missverständnisse und zukünftige Konflikte zu vermeiden (BOE) (Horizontales Eigentumsrecht).

Kostenverteilung: Reparaturen vs. Verbesserungen

Einer der wichtigsten Aspekte ist die Verteilung der Kosten. Bei notwendigen Reparaturen müssen alle Eigentümer einen Beitrag leisten, da sie für die Instandhaltung des Gebäudes unerlässlich sind. Bei Verbesserungen hingegen können Eigentümer, die nicht zustimmen, von der Zahlung befreit werden, wenn die Kosten drei ordentliche monatliche Raten übersteigen (BOE).

Was sind Reparaturen und was sind Renovierungen?

Es kommt häufig zu Konflikten darüber, welche Arbeiten als notwendig und welche als Verbesserungen angesehen werden. In diesen Fällen ist es wichtig, dass die Eigentümerversammlung klare Entscheidungen trifft und die Vereinbarungen ordnungsgemäß in den Protokollen dokumentiert. Wenn ein Eigentümer nicht einverstanden ist, kann er die Entscheidung anfechten, um seine Rechte zu wahren, und zwar innerhalb der gesetzlichen Frist gemäß Artikel 18 des LPH (BOE) (Horizontales Eigentumsrecht).

Allgemeine Ratschläge für den Umgang mit der Reform oder Aufwertung der Gemeinschaft

Finanzielle Beratung

Fondsverwaltung: Einrichtung eines Reservefonds zur Deckung unerwarteter Reparaturen. Es wird empfohlen, dass die Gemeinde einen festen Prozentsatz der monatlichen Gebühren für diesen Fonds bereitstellt.

Zuschüsse und Subventionen: Erkundigen Sie sich nach öffentlichen Zuschüssen für Verbesserungen, die die Energieeffizienz oder die Zugänglichkeit des Gebäudes verbessern können, und beantragen Sie diese.

Langfristige Planung: Aufstellung eines langfristigen Finanzplans, einschließlich eines Zeitplans für Instandhaltung und Verbesserungen, und Abschätzung der wirtschaftlichen Auswirkungen dieser Projekte.

Besondere Zuständigkeiten

Präsident der Gemeinschaft: Koordinierung und Überwachung der Arbeiten, um sicherzustellen, dass die Vereinbarungen der Trägerversammlung eingehalten werden.

Verwalter: Verwaltung von Verträgen mit Lieferanten und Gewährleistung, dass die Arbeiten den geltenden Vorschriften entsprechen. Darüber hinaus halten Sie die Eigentümer über den Fortschritt von Reparaturen und Verbesserungen auf dem Laufenden.

Eigentümer: Sie nehmen an Sitzungen teil, stimmen über wichtige Entscheidungen ab und erfüllen die von der Gemeinschaft festgelegten finanziellen Verpflichtungen.

Vorbeugende Wartung

Regelmäßige Inspektionen: Führen Sie regelmäßige Inspektionen von Gemeinschaftselementen durch, um potenzielle Probleme zu erkennen, bevor sie zu kostspieligen Reparaturen führen.

Wartungsregister: Führen Sie ein detailliertes Protokoll über alle durchgeführten Reparaturen und Wartungsarbeiten, um künftige Maßnahmen zu planen und die Kosten gegenüber den Eigentümern zu rechtfertigen.

Stellen Sie Fachleute ein: Beauftragen Sie professionelle Dienstleister mit der Durchführung von Wartungs- und Reparaturarbeiten, um die Qualität und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zu gewährleisten.

Häufig gestellte Fragen

Schlussfolgerung

Für eine effiziente Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften ist es entscheidend, den Unterschied zwischen notwendigen Reparaturen und Verbesserungen zu kennen. Der Schlüssel liegt darin, die gesetzlichen Verfahren einzuhalten und sicherzustellen, dass alle Entscheidungen auf transparente und gerechte Weise getroffen werden. Mit einer guten Verwaltung und Kommunikation ist es möglich, ein Gleichgewicht zwischen Instandhaltungsbedarf und Verbesserungen zu wahren, die der gesamten Gemeinschaft zugute kommen. Für weitere Informationen über Reparaturen in Eigentümergemeinschaften wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Zivilrecht(Horizontales Eigentumsrecht).