{"id":1888,"date":"2020-05-19T10:14:07","date_gmt":"2020-05-19T08:14:07","guid":{"rendered":"https:\/\/meridionalteam.com\/es\/?p=1888"},"modified":"2020-05-19T10:14:07","modified_gmt":"2020-05-19T08:14:07","slug":"eigentumergemeinschaften-und-ferienwohnungen-vft","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/meridionalteam.com\/de\/las-comunidades-de-propietarios-y-las-viviendas-turisticas-vft\/","title":{"rendered":"Eigent\u00fcmergemeinschaften und Ferienwohnungen (VFT)"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Hallo und herzlich willkommen zu einem neuen Beitrag in unserem Blog. Heute geht es um Ferienwohnungen (VFT), die sich in M\u00e1laga zu einem erfolgreichen Wirtschaftszweig entwickelt haben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> Diese Art von wirtschaftlicher T\u00e4tigkeit wird in Eigent\u00fcmergemeinschaften stets als Problem wahrgenommen, doch gibt es verschiedene M\u00f6glichkeiten, zu einer Einigung zu gelangen. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> In <a href=\"https:\/\/meridionalteam.com\/de\/es\/administradores-de-fincas-en-mijas\/\" data-type=\"URL\" data-id=\"https:\/\/meridionalteam.com\/es\/administradores-de-fincas-en-mijas\/\">S\u00fcd<\/a> Wir sind der Meinung, dass es an der Zeit w\u00e4re, dass die Eigent\u00fcmergemeinschaften diese Beziehung regeln und dass f\u00fcr diese Ferienwohnungen klarere Regeln innerhalb der Eigent\u00fcmergemeinschaften gelten.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Was ist eine Ferienwohnung (VFT)?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wir dachten, wir fangen damit an, den Begriff \u201eFerienwohnungen\u201c (VFT) und einige seiner Merkmale zu erl\u00e4utern.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nicht alle Wohnungen kommen f\u00fcr eine Nutzung als Ferienwohnung (VFT) in Frage. Wir werden etwas n\u00e4her auf die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen eingehen, die erf\u00fcllt sein m\u00fcssen. Au\u00dferdem werden wir weitere Aspekte beleuchten, ohne die eine Wohnung weder als Ferienwohnung noch als legal gelten k\u00f6nnte.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es ist der <a rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/www.juntadeandalucia.es\/boja\/2016\/28\/6\" target=\"_blank\">Dekret 28\/2016 der Regionalregierung von Andalusien<\/a> in dessen Artikel 3 die Begriffsbestimmung f\u00fcr Ferienunterk\u00fcnfte enthalten ist.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> Hier wird erl\u00e4utert, was unter einer Wohnung f\u00fcr touristische oder Urlaubszwecke zu verstehen ist. Demnach m\u00fcssen sich diese Wohnungen auf dem befinden, was wir \u00fcblicherweise als \u201cWohngebiet\u201d bezeichnen (das f\u00fcr Wohnzwecke vorgesehene Gebiet). Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass zwischen dem Vermieter und dem Nutzer eine finanzielle Gegenleistung f\u00fcr diese Dienstleistung besteht.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">H\u00e4ufig gestellte Fragen zu den VFT<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Welche Rolle spielen die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften bei dieser wirtschaftlichen Aktivit\u00e4t?<\/li><li>Was k\u00f6nnen Sie tun, um die Nutzung innerhalb der Gemeinschaft zu regeln?<\/li><li>Kann die Gemeinde f\u00fcr diese Art von Wohnungen Beschr\u00e4nkungen auferlegen?<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Au\u00dferdem geht dieser Erlass davon aus, dass die zu vermietende Wohnung regelm\u00e4\u00dfig angeboten wird. Dies kann \u00fcber Vermietungsplattformen wie beispielsweise Airbnb, Homeaway, Wimdu oder Booking erfolgen, aber auch \u00fcber Anzeigen in Zeitschriften oder \u00fcber andere Werbekan\u00e4le.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ein wichtiges Merkmal ist, dass sie der Person, die diese Wohnung gelegentlich vermietet, ein Einkommen verschaffen m\u00fcssen. Dabei darf sie diese T\u00e4tigkeit nicht beruflich aus\u00fcben.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> Eine weitere Einschr\u00e4nkung, die das Dekret vorsieht, besteht darin, dass eine Person innerhalb eines Umkreises von 1000 Metern nur zwei Wohnungen f\u00fcr touristische Zwecke besitzen darf.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ferienwohnungen oder VFT (die vollst\u00e4ndige Bezeichnung lautet \u201eViviendas con Fines Tur\u00edsticos\u201c) sind h\u00e4ufig Anlass f\u00fcr Konflikte, doch in Wirklichkeit l\u00e4sst sich diese T\u00e4tigkeit innerhalb von Eigent\u00fcmergemeinschaften nicht verbieten. Was jedoch m\u00f6glich ist, ist die Regulierung bestimmter Aspekte dieser Ferienwohnungen innerhalb der Eigent\u00fcmergemeinschaften in M\u00e1laga. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die Zunahme dieser Art von Tourismus hat in den Gemeinden f\u00fcr ein gewisses Unbehagen gesorgt. Dies ist auf die damit oft einhergehenden Beeintr\u00e4chtigungen zur\u00fcckzuf\u00fchren: L\u00e4rm zu Ruhezeiten, Missbrauch der Gemeinschaftseinrichtungen, respektloses Verhalten gegen\u00fcber den Nachbarn, vermehrter Schmutz und einige weitere Probleme.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> Es gibt viele Unsicherheiten dar\u00fcber, was zu tun ist oder welche Ma\u00dfnahmen zu ergreifen sind \u2013 das zeigt sich auch an der Vielzahl der Fragen, die jeden Monat in unserem B\u00fcro eingehen. Hier sind einige Beispiele.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Was haben die Eigent\u00fcmergemeinschaften zu den Aktivit\u00e4ten im Bereich der Ferienwohnungen zu sagen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine Gemeinde kann eine wirtschaftliche T\u00e4tigkeit nicht verbieten, sie kann sie jedoch regulieren. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Das ist zweifellos das grundlegende Problem, das sich letztendlich im <a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/doc.php?id=BOE-A-2019-3108\">K\u00f6nigliches Gesetzesdekret 7\/2019<\/a>. Darin hei\u00dft es im Wesentlichen, dass Eigent\u00fcmergemeinschaften die Nutzung dieser Art von Wohnungen zu touristischen Zwecken einschr\u00e4nken oder an Bedingungen kn\u00fcpfen k\u00f6nnen, indem sie hierf\u00fcr spezifische Ad-hoc-Klauseln oder -Vorschriften festlegen, die in der Satzung der Eigent\u00fcmergemeinschaft verankert werden.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\"><br>Wie werden diese Bestimmungen verabschiedet? <\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Um solche spezifischen Vorschriften umzusetzen, ist es unerl\u00e4sslich, dass \u2157 aller Eigent\u00fcmer, die zugleich \u2157 der Beteiligungsanteile vertreten, daf\u00fcr stimmen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mit der Unterst\u00fctzung dieser Mehrheit k\u00f6nnten nun Sondergeb\u00fchren eingef\u00fchrt werden oder beispielsweise eine Erh\u00f6hung der \u00fcblichen Geb\u00fchren um bis zu 20% f\u00fcr jene Ferienunterk\u00fcnfte, die in dieser Gemeinde betrieben werden.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eine weitere Entscheidung, die eine Eigent\u00fcmergemeinschaft treffen kann, betrifft die Frage, ob diese Aktivit\u00e4ten nur zu bestimmten Zeiten im Jahr erlaubt sein sollen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> Es kann auch geregelt werden, ob die Person, die diese T\u00e4tigkeit aus\u00fcbt, verpflichtet ist, eine m\u00f6glichst umfassende Versicherung abzuschlie\u00dfen, die alle Sch\u00e4den abdeckt, die w\u00e4hrend dieser T\u00e4tigkeit entstehen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Welche Auflagen macht uns die Regionalregierung von Andalusien, damit wir unsere Wohnung als VFT einstufen k\u00f6nnen?<\/h3>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\"><figure class=\"aligncenter size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"595\" height=\"842\" src=\"https:\/\/meridionalteam.com\/es\/wp-content\/uploads\/sites\/2\/2020\/05\/rect.-paco-vft.jpeg\" alt=\"\" class=\"wp-image-1916\" srcset=\"https:\/\/meridionalteam.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/rect.-paco-vft.jpeg 595w, https:\/\/meridionalteam.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/rect.-paco-vft-212x300.jpeg 212w, https:\/\/meridionalteam.com\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/rect.-paco-vft-8x12.jpeg 8w\" sizes=\"auto, (max-width: 595px) 100vw, 595px\" \/><\/figure><\/div>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Gesetzliche Anforderungen<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Zun\u00e4chst einmal w\u00e4ren da die gesetzlichen Voraussetzungen. Wie bereits erw\u00e4hnt, m\u00fcssen Ferienunterk\u00fcnfte (VFT) auf Grundst\u00fccken liegen, die f\u00fcr Wohnzwecke ausgewiesen sind. Dabei kann es sich um eine Wohnung, ein Appartement, ein Haus, eine Villa usw. handeln \u2013 und nat\u00fcrlich muss f\u00fcr den Aufenthalt immer Geld gezahlt werden.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Anforderungen an Ferienunterk\u00fcnfte<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dar\u00fcber hinaus gibt es einige Anforderungen, die die Ferienwohnungen selbst betreffen. Zu den unverzichtbaren geh\u00f6ren beispielsweise: eine Nutzungsgenehmigung sowie Zimmer mit direkter Bel\u00fcftung zur Stra\u00dfe oder zu einem Innenhof. Au\u00dferdem m\u00fcssen die Fenster \u00fcber eine Verdunkelungsm\u00f6glichkeit verf\u00fcgen, die Unterk\u00fcnfte ausreichend m\u00f6bliert sein, \u00fcber ordnungsgem\u00e4\u00df funktionierende Haushaltsger\u00e4te verf\u00fcgen und einen Erste-Hilfe-Kasten enthalten. Es ist zudem vorgeschrieben, dass im G\u00e4stebuch touristische Informationen sowie Beschwerde- und Reklamationsformulare bereitgestellt werden.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Der Beginn der T\u00e4tigkeit der VFT<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die T\u00e4tigkeit kann beginnen, sobald das Formular ausgef\u00fcllt und eingereicht wurde.<a href=\"https:\/\/www.juntadeandalucia.es\/turismoydeporte\/export\/sites\/ctc\/areas\/turismo\/.galleries\/descargas-turismo\/FAQ_viviendasV5.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\"> \u201cEidesstattliche Erkl\u00e4rung zur Aufnahme oder Aus\u00fcbung der T\u00e4tigkeit\u201d <\/a>bei der Regionalregierung von Andalusien. In diesem Dokument muss unter anderem erkl\u00e4rt werden, dass man \u00fcber alle von der Verwaltung vorgegebenen Vorschriften informiert ist und diese einh\u00e4lt.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Voraussetzungen<\/h4>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es gibt einige Voraussetzungen, die im Mietvertrag f\u00fcr VFT-Wohnungen festgehalten sein m\u00fcssen, wie zum Beispiel: dass bei Ein- und Auszug jedes Gastes eine Reinigung durchgef\u00fchrt wird, wie viel Bettw\u00e4sche und Haushaltsausstattung f\u00fcr den Aufenthalt zur Verf\u00fcgung steht, eine Kundendienst-Telefonnummer, wo sich alle Bedienungsanleitungen f\u00fcr die Haushaltsger\u00e4te und die \u00fcbrigen Ger\u00e4te in der Wohnung befinden, und nat\u00fcrlich ein sehr \u00fcbersichtliches Dokument, in dem die internen Regeln der VFT sowie die Vorschriften der Eigent\u00fcmergemeinschaft festgelegt sind.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Die maximale Belegungszahl ist in verschiedene Stufen unterteilt, die man kennen sollte. Handelt es sich um eine komplette Wohnung, darf die Belegungszahl 15 Pl\u00e4tze nicht \u00fcberschreiten. Wird eine Wohnung zimmerweise vermietet, darf die Gesamtbelegungszahl 6 Pl\u00e4tze nicht \u00fcberschreiten, und schlie\u00dflich sind pro Zimmer nie mehr als 4 Pl\u00e4tze zul\u00e4ssig.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">F\u00fcr den Aufenthalt in den VFT-Wohnungen wird eine maximale Dauer festgelegt, die f\u00fcr dieselbe Person niemals zwei aufeinanderfolgende Monate \u00fcberschreiten darf.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es ist auch nicht zwingend erforderlich, dass der Eigent\u00fcmer das Gesch\u00e4ft selbst betreibt. Die wirtschaftliche F\u00fchrung kann an eine andere nat\u00fcrliche oder juristische Person \u00fcbertragen werden, damit diese sie im Auftrag des Eigent\u00fcmers \u00fcbernimmt. In diesem Fall m\u00fcssen Sie sich um keine Formalit\u00e4ten k\u00fcmmern. Am besten ist es, dies zu Ihrer eigenen Sicherheit vertraglich festzuhalten.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">K\u00f6nnen die Gemeinden Sanktionen gegen Ferienwohnungen verh\u00e4ngen, die gegen die Vorschriften versto\u00dfen?<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es stimmt, dass es in unserer gesamten Region ein gemeinsames Problem hinsichtlich der Einschr\u00e4nkungen und Sanktionen gibt, die Eigent\u00fcmergemeinschaften gegen\u00fcber Ferienwohnungen oder VFT verh\u00e4ngen k\u00f6nnen, die in ihren Geb\u00e4uden betrieben werden. Diese Art von Ma\u00dfnahmen ist nicht eindeutig geregelt, sodass die Eigent\u00fcmergemeinschaften und ihre Satzungen als Regulierungsinstanzen fungieren. <\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Was die Gemeinde jedoch tun kann, ist, besonders aufmerksam auf Genehmigungen f\u00fcr kleinere Bauarbeiten zu achten, die in der Regel zur Anpassung der Wohnungen erteilt werden, sowie auf Antr\u00e4ge auf Gewerbescheine, die Anmeldung beim Finanzamt, erweiterte Versicherungen, Brandschutzanlagen usw.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es ist nicht weniger wahr, dass die nationalen und regionalen Gesetze nicht dazu beitragen, andere Aspekte zu kl\u00e4ren, die VFT-Wohnungen betreffen \u2013 angefangen bei den Vertragsarten \u00fcber den Schutz der st\u00e4dtebaulichen Rechtslage bis hin zum Sanktionssystem im Bereich des Rechts f\u00fcr Ferienwohnungen \u2013, aber derzeit ist dies der Rahmen, in dem wir uns bewegen m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"> Wir hoffen, Ihnen einige Anhaltspunkte gegeben zu haben, wie Sie diese Konflikte unter Ber\u00fccksichtigung des Gesetzes und des gesunden Menschenverstands l\u00f6sen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wenn Sie eine ausf\u00fchrlichere Beratung zum Thema \u201eWohnungen f\u00fcr touristische Zwecke\u201c (VFT) ben\u00f6tigen, z\u00f6gern Sie bitte nicht, uns anzurufen. Wir helfen Ihnen gerne weiter. In diesem <a rel=\"noreferrer noopener\" href=\"https:\/\/meridionalteam.com\/de\/es\/kontakt\/\" target=\"_blank\">Link <\/a>k\u00f6nnen Sie sich umgehend mit uns in Verbindung setzen.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>EIGENT\u00dcMERGEMEINSCHAFTEN UND 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