Un Fondo de Reserva en una comunidad de propietarios es un depósito de dinero que se ha ido acumulando, es decir, como un ahorro para imprevistos que se guarda para cubrir inversiones o gastos extra de mantenimiento, reparación o renovación de elementos dentro de la comunidad. 

Estas causas que hemos nombrado, suelen ser las más comunes en las que se invierte el dinero, aunque la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960 de 21 de Julio) permite que se puedan destinar a otros gastos, como por ejemplo para realizar obras de accesibilidad, reemplazar instalaciones en mal estado.

También puede ser utilizado para pagar el seguro comunitario o un contrato de mantenimiento continuo para la comunidad o instalaciones específicas de la misma.

El Fondo de Reserva dentro del presupuesto

De forma más genérica, el fondo de reserva es una parte del presupuesto de una comunidad de propietarios.

Este fondo se establece con las contribuciones periódicas de los propietarios, de acuerdo a su cuota de participación, y se guarda en una cuenta bancaria separada de la cuenta ordinaria de la comunidad.

El objeto de ser parte esencial dentro del presupuesto, es para cubrir esos gastos inesperados o extraordinarios, como ya hemos indicado. 

Es un fondo de seguridad que permite a la comunidad afrontar gastos sorpresa, como la reparación de una avería importante o el reemplazo de un elemento común.

¿Hay un mínimo obligatorio para el fondo de reserva?

Por ley, es obligatorio tener un fondo de reserva en todas las comunidades de propietarios, según el artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

También queda establecido un importe mínimo, el cual debe corresponder al menos al 10% del último presupuesto ordinario que la comunidad haya aprobado, a no ser que la junta determine un importe superior.

Para fijar un presupuesto o porcentaje adecuado para la comunidad, independientemente del mínimo legal establecido, pero siempre que vaya a superar ese 10%, es crucial tener en cuenta los gastos que el fondo de reserva podría necesitar cubrir de forma inmediata, o si se sabe que se va a afrontar una obra importante. 

Por esta razón, se recomienda utilizar el fondo para aquellos gastos que surgen de manera inesperada o para los que pueden llegar a ser gastos extraordinarios.

Este depósito no es una opción, sino una obligación. Como indica el artículo 9.1-f de la Ley de Propiedad Horizontal, es obligatorio para todos los miembros de la comunidad contribuir al mantenimiento de este fondo de reserva, de acuerdo a las cuotas de participación de cada propietario.

¿Qué gastos puede cubrir el fondo de reserva?

Como hemos mencionado anteriormente, el fondo de reserva va destinado a gastos inesperados  y extraordinarios de la comunidad de vecinos.

Los más habituales que podemos incluir son:

• Reparación de averías
• Reposición de objetos comunes
• Posibles mejoras de las zonas comunes o necesidad de habilitarlas 
• Gastos jurídicos, fiscales y administrativos

Estos fondos además de asegurar que podamos hacer frente a gastos como una obra o algún servicio urgente sin necesidad de financiación externa, nos pueden beneficiar a la hora de solicitar subvenciones (capacidad de pago, liquidez) para mejorar algún aspecto de la comunidad como la accesibilidad o las energías renovables.

Proceso recomendado para usar el fondo de reserva:

Para hacer buen uso del fondo de reserva, se deben seguir unos pasos y un proceso ordenado:

1. Identificar la prioridad

Se deben identificar las obras o servicios necesarios para el mantenimiento y conservación del edificio o sus instalaciones comunes. 

Esto implica realizar una inspección técnica regular del estado del edificio, y detectar cualquier deficiencia o mejora que requiera una intervención urgente o prioritaria.

2. Solicitar varios presupuestos

Hay que solicitar presupuestos a varios proveedores. Es recomendable obtener al menos tres presupuestos detallados y comparativos de diferentes proveedores que ofrezcan garantía, calidad y profesionalidad en la realización de las obras o servicios.

En Meridional estamos convencidos de que es la mejor manera de asegurar el mejor presupuesto posible a la comunidad y de dar un servicio transparente y leal a la misma.

3. Convocar Junta Extraordinaria

Es preceptivo convocar una junta extraordinaria para aprobar el uso del fondo de reserva. Es esencial informar a todos los propietarios sobre la necesidad, el coste y el plazo de las obras o servicios antes de someterlos a votación. 

Según la LPH, ley de la propiedad horizontal, se necesita el voto favorable de la mayoría simple sobre el total de propietarios para el uso del fondo de reserva.

4. Selección proveedor, firma de contrato y supervisión de las obras

La junta extraordinaria es quien toma la decisión de contratar al proveedor, y el administrador debe facilitar la redacción del contrato con su equipo jurídico y supervisar las obras. 

Es necesario formalizar el contrato con el proveedor que haya obtenido el mayor apoyo de la junta, y exigirle que cumpla con las condiciones y garantías acordadas. Es labor del administrador supervisar el desarrollo, verificar cada plazo y su correcta finalización.

5. Realizar el pago conforme a contrato

El pago se debe realizar con cargo a la cuenta del fondo de reserva, y se debe solicitar la factura con el máximo desglose.Todos los movimientos deben quedar recogidos con detalle en las cuentas anuales.

Aún así sabemos que no es fácil financiar obras en una comunidad de vecinos. Sobre este aspecto, tenemos un interesante artículo sobre cómo financiar obras en una comunidad de propietarios, que recoge varios aspectos y reglas a tener en cuenta.

Guía simplificada para presidentes sobre el fondo de reserva

1. Abrir una cuenta bancaria específica: Selecciona un banco que ofrezca las mejores condiciones para la comunidad, como seguridad, rentabilidad y bajas comisiones. Solicita un certificado bancario que demuestre la existencia y el saldo del fondo de reserva.
2. Establecer las cuotas de los propietarios: Calcula el importe mínimo del fondo de reserva, que debe ser el 10% del último presupuesto ordinario aprobado por la comunidad. Divide este total entre los propietarios según su cuota de participación. Decide la frecuencia y la forma de pago de las cuotas, que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales o anuales.
3. Depositar las cuotas en la cuenta bancaria del fondo: Mantén un control estricto de los ingresos y gastos del fondo de reserva, y emite los recibos correspondientes a cada propietario. Asegúrate de que todos los propietarios cumplan con el pago de las cuotas, y si es necesario, reclama judicialmente en caso de impago.
4. Informar regularmente a los propietarios sobre el estado del fondo de reserva: Prepara un informe anual sobre el saldo y los movimientos del fondo, y preséntalo en la junta ordinaria para su aprobación. Permite que todos los propietarios tengan acceso al informe, y resuelve cualquier duda o consulta que puedan tener al respecto.

Titularidad del fondo de reserva

Esta es una duda muy común que nos gustaría aclarar en el artículo, la titularidad del Fondo de Reserva corresponde a la Comunidad de Propietarios, esta carece de personalidad jurídica, pero puede ser titular de créditos y fondos desde que esto se apruebe en la Junta de Propietarios. 

Es decir, aunque la comunidad no tiene personalidad jurídica como tal, puede contar como titular de esta cuenta en su conjunto de todos los propietarios, por lo que la comunidad de propietarios (todos los propietarios) serían los titulares, pero de forma conjunta, necesitando siempre la mayoría de votos para el uso de este dinero.

¿Puedo recuperar mi parte del fondo de reserva si vendo mi propiedad la propiedad?

En esta situación, el fondo de reserva ya desembolsado es propiedad de la comunidad y, por lo tanto, no se retrotrae la contribución perteneciente al vecino que desea vender su propiedad. Lo único que queda es entenderse en un contexto privado entre las dos partes con la finalidad de llegar a algún tipo de acuerdo.

La obligación de contribuir al fondo de reserva debe cumplirse en tiempo y forma, tal cómo se establezca en la Junta de Propietarios. 

El artículo 21.1 de la LPH establece que el presidente o administrador pueden reclamar su cumplimiento por vía judicial a través del procedimiento monitorio por decisión de la Junta de Propietarios.

Datos legales

En Meridional, te recomendamos que en caso de dudas legales, leas y revises más a fondo la Ley de Propiedad Horizontal directamente desde el BOE, para que de esta forma no se te escape ningún aspecto y a la hora de informarte sobre ello en diferentes entidades como el banco, pueda manejar el tema y saber que de que se habla en todo momento. Lo cuál también es muy importante a la hora de comunicarlo en la junta con los propietarios.