Bienvenue et merci d'être de retour sur notre blog. Aujourd'hui, nous voulons résoudre un doute qui génère généralement des conflits dans les communautés de voisins, si vous n'êtes pas bien informé auparavant, et c'est celui de la clôture de la terrasse et si elle est nécessaire l'autorisation de la communauté de voisins.

Pour résoudre ce problème, il convient de se référer à la loi horizontale sur la propriété (LPH), aux statuts de la communauté (s'il y en a) et au règlement d'urbanisme de la commune, qui nous aideront à clarifier les étapes nécessaires pour réaliser la clôture de la terrasse de manière légale et transparente.

Qu'est-ce qu'un enclos de terrasse ?

Une clôture de terrasse implique la construction d'une structure sur la zone extérieure de la propriété afin d'intégrer cet espace, en tout ou en partie, comme faisant partie de l'habitation, ce qui en fait un espace clos.

Ces travaux sont souvent effectués pour gagner de l'espace intérieur, en particulier lorsque la terrasse n'est pas utilisée fréquemment ou que les mètres carrés de l'espace de vie doivent être augmentés. Il s'agit généralement d'une intervention simple et rapide qui, si elle est effectuée correctement, apporte de la lumière et de l'espace à la maison.

Les terrasses sont généralement permanentes, avec une structure fixe. Cependant, il existe également des options amovibles, qui sont préférées par certaines personnes pour éviter les coûts élevés et la permanence de l'ouvrage.

Que dit la loi horizontale sur la propriété au sujet de la clôture d'une terrasse ?

La loi sur la propriété horizontale (LPH) est la principale législation qui régit les travaux de construction et de rénovation. les changements esthétiques des propriétaires dans les bâtiments, comme nous l'avons déjà précisé dans un autre article de notre blog. Selon la l'article 7 de la LPHDans le cas d'une modification de bâtiment, les propriétaires peuvent modifier des éléments architecturaux, des installations ou des services du bâtiment, à condition de ne pas compromettre la sécurité du bâtiment, sa structure générale, sa configuration extérieure ou les droits des autres propriétaires. Il faut toujours tenir compte du fait que ces travaux doivent être préalablement portés à la connaissance de la communauté.

Permis de clôture d'une terrasse dans une communauté

Lorsque vous clôturez une terrasse, vous devez obtenir plusieurs autorisations, non seulement de la part de la communauté de voisins, mais vous devez également suivre certaines étapes afin de respecter toutes les autorisations nécessaires.

1. l'approbation de la Communauté

   - Un propriétaire ne peut pas clôturer sa terrasse sans l'autorisation de l'association des résidents.

   – El article 10.3.b du LPH prévoit que l'approbation des trois cinquièmes des propriétaires, représentant également les trois cinquièmes des actions de participation, est requise. Les propriétaires qui n'assistent pas à l'assemblée ont 30 jours pour manifester leur opposition.

   - Si des propriétaires sont concernés par la clôture, ils doivent donner leur accord explicite.

   - En cas de clôture non autorisée, la communauté peut exiger la démolition et la restauration de la terrasse dans son état d'origine, ainsi qu'une indemnisation pour les dommages subis.

2. Marche à suivre pour clôturer légalement une terrasse

   – Obtenir le permis communautaire : Comme indiqué ci-dessus, l'essentiel est d'obtenir l'autorisation de la communauté de voisins. Il est important de vérifier les statuts de la communauté et de vérifier si d'autres voisins ont effectué des travaux similaires.

   – Soumettre un projet de clôture : Le projet doit inclure la conception et les matériaux utilisés, être signé par un technicien compétent et être soumis au conseil local compétent.

   – Obtenir une licence municipale : Il est nécessaire d'obtenir une licence municipale, ce qui implique l'approbation de la corporation municipale.

Délais et prescription

- Le délai de prescription pour les clôtures de terrasses varie entre quatre et dix ans, en fonction des arrêtés municipaux de chaque commune.

- Si la clôture a moins de dix ans, un projet de légalisation et le paiement des droits correspondants seront exigés. Si elle a plus de dix ans, il n'est pas nécessaire d'obtenir une licence, mais un projet de légalisation est requis en raison de la prescription d'une infraction urbanistique.

- Dans les deux cas, un notaire et le registre foncier doivent être consultés pour modifier les informations relatives à la propriété.

Cas particuliers et sanctions

- Dans les bâtiments classés, les clôtures peuvent ne pas être possibles en raison d'ordonnances de protection du patrimoine.

- En cas de non-respect de ces réglementations, des amendes peuvent être infligées par l'administration et des poursuites civiles peuvent être engagées par la communauté des propriétaires ou des voisins concernés.

Si vous fermez la terrasse de votre maison sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de l'association des propriétaires, vous vous exposez aux sanctions financières suivantes :

• Amendes imposées par la municipalité pouvant atteindre des milliers d'euros. Chaque municipalité fixe ses propres sanctions pour de telles infractions.
• Obligation de démolir les travaux effectués et de remettre la terrasse dans son état d'origine.. Cela entraînerait un coût supplémentaire pour le propriétaire.
• Possibilité de poursuites civiles de la part des voisins ou de l'association de propriétaires elle-même. Cela pourrait entraîner des frais de justice supplémentaires.

Consulter les statuts de la Communauté

- Il est essentiel de vérifier les statuts de la communauté de voisins, car ils peuvent préciser si les enclos sont autorisés et dans quelles conditions.

- Si d'autres voisins ont déjà fermé leurs terrasses, il est probable que l'on puisse faire de même pour respecter les principes de non-discrimination et d'égalité.

- Si le règlement ne mentionne rien sur les clôtures et qu'aucun voisin n'a clôturé sa terrasse, le LPH doit être consulté.

Si vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet, nous avons un article spécifique sur la Formalités pour construire ou rénover une propriété en Espagne.

Types de boîtiers :

- Des clôtures temporaires ne nécessitant pas de travaux de construction peuvent être installées, à condition qu'elles soient faciles à enlever. Il est toutefois conseillé d'informer les voisins afin d'éviter tout problème.

- Si la clôture est permanente ou nécessite des travaux de construction, il est nécessaire de suivre les étapes mentionnées ci-dessus afin d'obtenir les autorisations nécessaires.

Le type de clôture peut être source de conflits, il est donc préférable d'en parler d'abord à l'association des propriétaires.

L'administrateur de biens joue-t-il un rôle important dans ce processus ?

Le gestionnaire immobilier joue un rôle clé dans le processus d'approbation et de mise en œuvre des projets de clôture dans les associations de propriétaires. Son expérience et ses connaissances en matière de gestion communautaire peuvent s'avérer cruciales pour la réussite de ces initiatives. Voici les différentes façons dont un gestionnaire immobilier peut apporter son aide :

Administrateur de biens sur la Costa del Sol

Créer un climat favorable à la proposition

L'un des premiers rôles, et le plus important, du gestionnaire immobilier est de créer un environnement propice à la présentation de la proposition d'enceinte à la communauté des propriétaires. Il s'agit notamment de

Convocation et organisation de réunions : Le gestionnaire peut convoquer des réunions extraordinaires pour discuter du projet, en veillant à ce que tous les propriétaires soient informés et puissent exprimer leurs opinions.

Médiation et résolution des conflits : Lorsque la proposition est présentée, des désaccords peuvent surgir entre les propriétaires. Le gestionnaire joue le rôle de médiateur, en aidant à résoudre les conflits et en favorisant la compréhension mutuelle.

Présentation des avantages : grâce à son expertise, le gestionnaire peut mettre en évidence les avantages de l'enceinte, tels que l'augmentation de la valeur de la propriété, l'amélioration du confort thermique et la réduction du bruit, ce qui peut aider à obtenir le soutien de la communauté.

Conseils juridiques

Le gestionnaire immobilier ne se contente pas d'animer la discussion, il apporte également ses connaissances professionnelles.

Connaissance de la réglementation : l'administrateur connaît les lois et réglementations locales relatives aux modifications structurelles des bâtiments. Il peut donner des conseils sur les permis nécessaires et s'assurer que le projet est conforme à toutes les réglementations applicables.

Évaluation de la faisabilité : peut réaliser ou coordonner des études de faisabilité afin de déterminer si l'enceinte est techniquement et économiquement réalisable.

Conseils professionnels

Si la communauté approuve le projet de clôture, le gestionnaire immobilier peut être d'une grande aide pour la phase suivante :

Recherche de fournisseurs et d'entrepreneurs : Dans le cadre du mandat de la communauté, le gestionnaire peut lancer une recherche d'architectes, d'ingénieurs et d'entrepreneurs jouissant d'une solide réputation et d'une expérience dans des projets similaires.

Supervision des travaux : Le gestionnaire peut contrôler l'avancement des travaux, en veillant à ce qu'ils soient achevés dans le respect du budget et des délais convenus, et qu'ils répondent aux normes de qualité attendues.

Gestion administrative et financière

Le gestionnaire immobilier est également responsable de la gestion administrative et financière du projet.

Budgétisation et financement : aide à établir un budget détaillé et peut organiser un financement ou des subventions, le cas échéant.

Transparence et communication : elle tient tous les propriétaires informés de l'avancement du projet et des coûts associés, ce qui favorise la transparence et permet d'éviter les malentendus.

Les conseils juridiques sont-ils importants ?

Elle n'est en aucun cas obligatoire, mais en cas de doute, il est conseillé de consulter un avocat afin d'éviter des problèmes juridiques et des dépenses inutiles pour l'installation (et dans certains cas la démolition) d'une terrasse sans les permis correspondants.

Nous aurons également besoin de conseils juridiques pour mettre à jour les titres de propriété : après l'achèvement des travaux, le notaire et le registre foncier doivent être consultés pour mettre à jour les informations relatives à la zone bâtie. 

En cas de une enceinte illégale datant de moins de 10 ansCe processus de légalisation est obligatoire. S'il a plus de 10 ans, le permis de construire n'est pas nécessaire, mais le projet de légalisation l'est. Si la clôture n'est pas légalisée, le propriétaire s'expose à des amendes, à un ordre de démolition et à d'éventuelles poursuites judiciaires de la part de la communauté.  Il est donc essentiel de suivre ce processus afin de régulariser la situation et d'éviter des problèmes futurs.

Puis-je fermer la terrasse sans l'autorisation de la communauté ?

Non, il n'est généralement pas possible d'entourer la terrasse d'une maison sans obtenir au préalable l'autorisation de la communauté des propriétaires. Ceci pour les raisons suivantes :

• Selon la loi sur la propriété horizontale, tous les travaux qui modifient les éléments communs de l'immeuble, tels que la façade, doivent être approuvés par la majorité des propriétaires. .
• La clôture d'une terrasse est considérée comme un travail qui modifie la configuration extérieure du bâtiment, et nécessite donc l'accord de la communauté. .
• Même si la terrasse est destinée à un usage privé, la clôture peut affecter d'autres propriétaires sur des aspects tels que la vue, l'éclairage ou la ventilation, de sorte que la communauté doit l'autoriser. .
• En outre, il est nécessaire d'obtenir la licence municipale correspondante, qui requiert d'abord l'autorisation de la communauté. .

La seule exception serait que d'autres voisins aient déjà fermé leurs terrasses de manière similaire et que la communauté n'ait pas pris de mesures, ce qui pourrait être interprété comme un "consentement tacite". . Mais en général, la fermeture de la terrasse sans permis entraîne des sanctions et un éventuel ordre de démolition. .

Pour éviter les problèmes juridiques et les conflits avec la communauté des propriétaires, il est essentiel d'obtenir toutes les autorisations nécessaires avant de fermer une terrasse. Il s'agit notamment de l'autorisation de la communauté et des licences municipales correspondantes. En cas de doute, il est conseillé de consulter un avocat afin de s'assurer du respect de la réglementation et d'éviter tout problème ultérieur.