Communautés de propriétaires et logements touristiques VFT

Bonjour et bienvenue dans ce nouvel article de notre blog. Aujourd'hui, nous allons parler des maisons de vacances ou VFT qui, à Malaga, sont devenues une activité économique prospère.

Ce type d'activité économique est toujours perçu comme un problème au sein des associations de propriétaires, mais il existe plusieurs façons de parvenir à des accords.

Au Du sud Nous pensons qu'il serait opportun que les communautés réglementent cette relation et que ces résidences touristiques soient soumises à des règles plus claires au sein des communautés de voisins.

Qu'est-ce qu'un logement touristique ou VFT ?

Nous avons pensé commencer par clarifier le concept de logement touristique ou VFT et certaines de ses caractéristiques.

Toutes les habitations ne peuvent pas devenir une Vivienda con Fines Turísticos (VFT). Nous nous pencherons plus en détail sur les exigences légales et fiscales qui doivent être respectées. Nous nous pencherons également sur d'autres aspects sans lesquels ces logements ne pourraient être considérés comme des TFP ou des logements légaux.

Il s'agit de la Décret 28/2016, du gouvernement régional d'Andalousie qui définit les logements touristiques à l'article 3.

Cette disposition explique ce qu'il faut entendre par logement à des fins touristiques ou de vacances. Elle indique ainsi que ces logements doivent être situés sur ce que nous appelons normalement des "terrains résidentiels" (destinés à l'habitation). Un autre aspect important est qu'il doit y avoir une considération économique entre la personne qui loue et la personne qui reçoit le service.

Questions fréquemment posées sur les VFT

• Quel est le rôle des associations de propriétaires dans cette activité économique ?
• Que peuvent-ils faire pour réglementer leur utilisation au sein de la communauté ?
• La collectivité peut-elle imposer des limites à ce type de logement ?

Ce décret suppose également que le bien loué soit proposé de manière régulière. Cela peut se faire par le biais de plateformes de location telles que Airbnb, Homeaway, Wimdu ou Booking, ou par le biais d'annonces dans des magazines ou tout autre canal publicitaire.

Une caractéristique importante est qu'ils doivent représenter un revenu économique pour la personne qui loue sporadiquement ce bien. Tout cela sans avoir à se consacrer professionnellement à ce type d'activité.

Une autre limitation du décret est qu'une personne ne peut avoir que deux logements à des fins touristiques dans un rayon de 1000 mètres.

Les résidences touristiques ou VFT (Viviendas con Fines Turísticos) sont souvent une source de conflit, mais la réalité est qu'il est impossible d'interdire cette activité au sein des communautés. Ce que l'on peut faire, en revanche, c'est réglementer certains aspects de ces logements touristiques au sein des communautés de propriétaires à Malaga.

L'augmentation de ce type d'activité touristique a suscité un certain malaise au sein des communautés. Cela est dû aux nuisances qu'elle provoque généralement : bruit aux heures de repos, utilisation abusive des installations communes, comportement irrespectueux à l'égard du reste des voisins, augmentation de la saleté, etc.

Les doutes sur ce qu'il faut faire ou sur les mesures à prendre sont nombreux, comme en témoigne le nombre de questions que nous recevons chaque mois dans notre bureau. En voici quelques exemples.

Que disent les associations de propriétaires au sujet de l'activité des résidences secondaires ?

Une collectivité ne peut pas empêcher une activité économique, mais elle peut la réglementer.

C'est sans aucun doute le problème sous-jacent qui a fini par se refléter dans la Décret royal 7/2019. Cela signifie que les associations de propriétaires peuvent limiter ou fixer des conditions pour l'utilisation de ce type de logements à des fins touristiques, en créant des clauses ou des règles spécifiques ad hoc qui sont reflétées dans les statuts de l'association.

Comment ces dispositions sont-elles adoptées ?

Pour mettre en œuvre ce type de règles spécifiques, il est indispensable d'obtenir le vote favorable de ⅗ des parts du nombre total de propriétaires représentant ⅗ des parts des quotas de participation.

Avec le soutien de cette majorité, il serait déjà possible de créer des taxes spéciales ou, par exemple, une augmentation des taxes habituelles pouvant aller jusqu'à 20% pour les logements touristiques exploités dans cette communauté.

L'association de propriétaires peut également décider si ces activités ne seront possibles qu'à certaines périodes de l'année.

Il est également possible de réglementer la question de savoir si la personne qui exerce cette activité doit souscrire une assurance aussi complète que possible pour couvrir tous les dommages pouvant survenir au cours de cette activité.

Qu'est-ce que la Junta de Andalucía nous oblige à faire pour que notre maison soit considérée comme un VFT ?

Exigences légales

La première concerne les exigences légales. Comme nous l'avons déjà dit, les résidences de tourisme ou VFT doivent être situées sur un terrain résidentiel. Il peut s'agir d'un appartement, d'une maison, d'une villa, etc. et il doit toujours recevoir de l'argent pour le séjour.

Exigences en matière d'hébergement touristique

Ensuite, il y a des exigences qui concernent les logements touristiques eux-mêmes. Les exigences essentielles sont, par exemple, l'obtention d'une autorisation d'occupation, la ventilation directe des chambres sur la rue ou sur un patio. Elles doivent également disposer d'un système d'obscurcissement des fenêtres, être suffisamment meublées, disposer d'appareils électriques fonctionnant correctement et d'une trousse de premiers secours. Il est également obligatoire de laisser au VFT les informations touristiques ainsi que les formulaires de plainte et de réclamation.

Le début de l'activité VFT

L'activité peut commencer lorsque le formulaire de demande a été complété et soumis. "Declaración Responsable para inicio o ejercicio de la Actividad" (Déclaration de responsabilité pour le démarrage ou l'exercice de l'activité). avec la Junta de Andalucía. Dans ce document, vous devez déclarer, entre autres, que vous connaissez et respectez toutes les règles indiquées par l'administration.

Exigences

Certaines conditions préalables doivent être incluses dans le contrat de location des logements du VFT, telles que : le nettoyage de chaque client à l'arrivée et au départ, la quantité de linge de lit et d'articles ménagers disponibles pour le séjour, le numéro de téléphone du service clientèle, l'endroit où se trouvent tous les manuels d'instructions des appareils électriques et autres appareils du logement et, bien sûr, un document très clair spécifiant le règlement intérieur du VFT et les règles de la communauté de voisins.

Les capacités maximales comportent plusieurs rubriques qu'il convient de connaître. S'il s'agit d'un logement complet, il ne doit pas dépasser 15 lits. S'il s'agit d'un logement loué par chambres, celles-ci ne doivent pas dépasser 6 lits, et enfin, il n'est pas permis d'avoir plus de 4 lits par chambre.

Une durée maximale de séjour dans le logement VFT est fixée, qui ne peut jamais dépasser deux mois d'affilée pour une même personne.

Il n'est pas non plus obligatoire que le propriétaire gère directement l'entreprise. Il est possible de transférer l'exploitation économique à une autre personne physique ou morale afin qu'elle l'exécute pour le compte du propriétaire. Dans ce cas, vous ne devez vous occuper d'aucune gestion. Pour votre tranquillité d'esprit, il est préférable d'établir un contrat.

Les collectivités peuvent-elles imposer des sanctions aux résidences de tourisme qui ne respectent pas la réglementation ?

Il est vrai qu'il existe un problème commun dans toute notre région concernant les limitations et les sanctions qui peuvent être imposées par les communautés de propriétaires aux résidences touristiques ou aux VFT opérant dans leurs bâtiments. Ces types d'actions ne sont pas clairs et laissent les communautés et leurs statuts comme régulateurs.

Ce que la communauté peut faire, c'est d'être très vigilante en ce qui concerne les permis pour les petits travaux, qui sont généralement effectués pour adapter les logements, la demande de licence d'activité, l'enregistrement auprès du bureau des impôts, l'assurance étendue, les installations de protection contre les incendies, etc.

Il n'en est pas moins vrai que la législation nationale et régionale n'aide pas à délimiter d'autres aspects qui affectent les logements en VFT ; des typologies contractuelles à la protection de la légalité de l'urbanisme et au régime de sanctions dans la loi sur les logements touristiques, mais pour l'instant, c'est le cadre dans lequel nous devons opérer.

Nous espérons vous avoir donné quelques pistes pour résoudre ces conflits dans le respect de la loi et du bon sens.

Si vous avez besoin de conseils plus approfondis sur les maisons de vacances à vocation touristique (VFT), n'hésitez pas à nous appeler. Nous nous ferons un plaisir de vous aider. Dans cette lien vous pourrez nous contacter rapidement.