Exemption de taxes dans les communautés de propriétaires

Bienvenue à Du sud et à un nouvel article dans notre blog. Sans doute un sujet toujours controversé est l'exemption de frais dans les communautés de propriétaires, quelles raisons peuvent motiver cette exemption de frais, comment prendre cet accord au sein des communautés de propriétaires ? Examinons cette question de plus près.

Qu'est-ce qu'une dispense de frais dans une association de propriétaires ?

Le paiement en temps voulu de chacune des redevances communautaires est très important pour permettre l'entretien et la maintenance de la communauté dans les meilleures conditions possibles.

Normalement, les modalités de versement des contributions sont déterminées par les coefficients de participation détenus par chaque membre dans les statuts ou dans l'acte constitutif.

Il est évident que chaque communauté de voisins est différente et fonctionne de manière différente. Par conséquent, et en fonction de la constitution et de la configuration de la communauté, il est possible qu'il y ait des doutes sur le fait que, par exemple, les locaux commerciaux et les habitations avec une entrée sur la rue soient obligés de contribuer aux frais généraux de la même manière que le reste des unités.

Dans cet article de blog, nous analyserons l'exonération des taxes dans les communautés de voisins, telle que reflétée dans l'article 9 e) de la loi espagnole. Droit horizontal de la propriété :

tous les propriétaires ont l'obligation de contribuer, selon la quote-part de participation établie dans l'acte ou spécialement établie, aux dépenses générales pour le bon entretien de l'immeuble, ses services, charges et responsabilités qui ne sont pas susceptibles d'individualisation.

art. 9 e) de la loi horizontale sur la propriété

Par conséquent, l'exemption du paiement des frais dans les associations de propriétaires serait une exception à cet article.

Exonération des redevances dans les associations de propriétaires : affaires

Comme nous venons de le voir, et également dans d'autres cas, une association de résidents peut établir l'exonération du paiement d'une ou de plusieurs parties des taxes au moyen de trois instruments :

- Accepter de l'inclure dans les statuts.

- Intégrer cette possibilité dans les statuts de la communauté.

- Approuver une exemption spécifique lors d'une réunion des propriétaires correctement coordonnée par le gestionnaire du bien et toujours à l'unanimité.

Si cette exonération de charges est approuvée, les propriétaires exonérés seront libérés de l'obligation de payer les redevances correspondant aux charges ordinaires (entretien et conservation) et aux charges extraordinaires (remplacement et réparations).

Exemples de dispenses de frais.

- Local commercial et rez-de-chaussée. Avec une entrée extérieure directe depuis la rue. Ces unités peuvent être exemptées des taxes ordinaires et extraordinaires liées à l'utilisation et à l'entretien des ascenseurs, au nettoyage des escaliers et autres.

Toutefois, même s'ils bénéficient d'une exonération générale, si l'installation d'un ascenseur ou d'un monte-escalier est décidée, ils devront participer au paiement de l'ascenseur ou du monte-escalier, car il s'agit d'une amélioration et d'une mise à niveau de l'immeuble.

- Il en va de même, même s'ils n'en font pas usage, pour les jardins et les espaces communs dont dispose la communauté. Ils peuvent toujours demander et obtenir une exonération de la redevance par le biais des 3 mécanismes que nous avons indiqués dans les paragraphes précédents.

Y a-t-il des raisons de cesser de payer à l'association des propriétaires ?

Un bon administrateur de biens vous informera qu'il n'y a pas d'autres raisons pour que vous cessiez de payer les redevances, à l'exception de l'exonération prévue par les statuts, le titre constitutif ou celle approuvée à l'unanimité par l'assemblée des voisins.

Indépendamment de l'usage que vous faites des parties communes, de la qualité de la gestion des parties communes, de l'occupation que vous faites de votre résidence et d'autres raisons plus ou moins subjectives, la manière la plus courante de répartir le paiement des dépenses est le facteur de participation, bien qu'il existe d'autres options telles que le partage égal, par exemple.

Débiteurs de quartier ? Ce qui peut être fait

Selon l'article neuf de la loi horizontale sur la propriété, chacun des propriétaires a l'obligation de payer les dépenses de la communauté qui sont nécessaires au bon entretien de la propriété. Cependant, il n'est pas rare de constater que certains voisins tentent de se soustraire à cette obligation en présentant différentes sortes d'excuses.

Si votre communauté se trouve dans cette situation, il est conseillé de s'informer mutuellement des droits et obligations de chaque partie et de discuter des mesures à prendre pour exiger des propriétaires défaillants le paiement des sommes dues.

Quel que soit le statut de la résidence (louée, vacante, occupée, etc.), le propriétaire est toujours et en toutes circonstances responsable du paiement des redevances. Pour cette raison, c'est uniquement contre le propriétaire qu'une action en justice peut être intentée.

Une première mesure que vous pouvez prendre est de le priver de son droit de vote. La loi horizontale sur la propriété prévoit cette possibilité dès le premier délai. Toutefois, il convient de préciser que la privation du droit de vote ne vous interdit pas de participer aux assemblées avec votre avis et vos suggestions.

À quel moment l'administrateur du bien conseille-t-il de consulter un avocat ?

L'étape suivante pour exiger le paiement des redevances dues par un voisin débiteur est la procédure judiciaire. Cette procédure peut être engagée de deux manières différentes : lorsque le voisin conteste la dette devant le tribunal ou lorsque la communauté estime que le moment est venu de dénoncer la dette.

La loi ne prévoit pas de montant minimum de cotisations impayées pour dénoncer un voisin débiteur, mais la pratique conseille d'attendre que le montant réclamé compense un processus. Une fois la résolution prise, elle doit être approuvée lors d'une réunion qui suit les étapes suivantes :

- Convoquer une réunion de tous les propriétaires (y compris les débiteurs) selon la procédure indiquée dans la loi horizontale sur la propriété.

- L'ordre du jour doit être joint à la convocation, où l'intention de commencer à réclamer les cotisations impayées doit être communiquée, ce qui doit être inclus en détail.

- La demande en justice doit être approuvée à la majorité simple, de même que la désignation des personnes chargées du processus.

- Les résolutions adoptées seront incluses dans le procès-verbal avec le reste des accords, et seront également signées par le président et le secrétaire. Ce procès-verbal sera ensuite envoyé à chaque propriétaire.

- Assurez-vous que le calcul des versements est correct et que le détenteur de la dette est bien identifié.

- Exiger le paiement de l'impayé au moyen d'un burofax dans un délai raisonnable.

- Délivrance d'un certificat sur l'accord de l'assemblée approuvant le règlement de la dette.

- Rédaction et dépôt de l'action en justice.

Maintenant que vous connaissez les raisons pour lesquelles un propriétaire est exempté du paiement des redevances et que vous savez quelle est la procédure à suivre pour poursuivre les dettes, vous serez en mesure d'aider votre communauté de propriétaires à savoir ce qu'il convient de faire dans ces cas-là. Le fait de disposer de conseils appropriés facilitera l'ensemble du processus et favorisera l'accord entre voisins au moment de prendre une résolution.