Un fonds de réserve dans une communauté de propriétaires est un dépôt d'argent qui a été accumulé, c'est-à-dire une épargne pour des événements imprévus qui est conservée pour couvrir des investissements ou des dépenses supplémentaires pour l'entretien, les réparations ou la rénovation d'éléments au sein de la communauté. 

Ces causes sont celles dans lesquelles l'argent est le plus souvent investi, bien que la loi sur la protection des droits de l'homme ne soit pas encore entrée en vigueur. Propriété horizontale (loi 49/1960 du 21 juillet) permet de les utiliser pour d'autres dépenses, par exemple pour des travaux d'accessibilité ou le remplacement d'installations vétustes.

Il peut également être utilisé pour payer l'assurance de la communauté ou un contrat d'entretien permanent de la communauté ou d'installations communautaires spécifiques.

Le Fonds de réserve dans le budget

Plus généralement, le fonds de réserve fait partie du budget d'une association de propriétaires.

Ce fonds est constitué par les contributions périodiques des propriétaires, en fonction de leur quota de participation, et est conservé sur un compte bancaire distinct du compte ordinaire de la communauté.

L'objectif de cette partie essentielle du budget est de couvrir les dépenses imprévues ou extraordinaires, comme nous l'avons déjà indiqué. 

Il s'agit d'un fonds de sécurité qui permet à la communauté de faire face à des dépenses imprévues, telles que la réparation d'une panne importante ou le remplacement d'un élément commun.

Existe-t-il un minimum obligatoire pour le fonds de réserve ?

La loi impose la constitution d'un fonds de réserve dans toutes les communautés de propriétaires, conformément à l'article 9.1.f) de la loi horizontale sur la propriété (LPH).

Un montant minimum est également fixé, qui doit correspondre à au moins 10% du dernier budget ordinaire que la communauté a approuvé, à moins que le conseil d'administration ne détermine un montant plus élevé.

Afin de fixer un budget ou un pourcentage approprié pour la communauté, indépendamment du minimum légal, mais à condition qu'il soit supérieur à 10%, il est essentiel de prendre en compte les dépenses que le fonds de réserve peut avoir à couvrir immédiatement, ou si l'on sait que des travaux importants doivent être entrepris. 

C'est pourquoi il est recommandé d'utiliser le fonds pour les dépenses qui surviennent de manière inattendue ou qui risquent de devenir des dépenses extraordinaires.

Ce dépôt n'est pas une option, mais une obligation. Comme le stipule l'article 9.1-f de la loi horizontale sur la propriété, tous les membres de la communauté doivent obligatoirement contribuer au maintien de ce fonds de réserve, en fonction des quotas de participation de chaque propriétaire.

Quelles dépenses le fonds de réserve peut-il couvrir ?

Comme indiqué ci-dessus, le fonds de réserve est destiné à couvrir les dépenses imprévues et extraordinaires de l'association de résidents.

Les plus courantes sont celles que nous pouvons inclure :

• Dépannage
• Réapprovisionnement en objets usuels
• Améliorations possibles des espaces communs ou nécessité de les prévoir 
• Frais juridiques, fiscaux et administratifs

Ces fonds nous permettent non seulement de faire face à des dépenses telles que des travaux ou des services urgents sans devoir recourir à un financement extérieur, mais ils peuvent également nous être utiles lorsque nous demandons des subventions (capacité de paiement, liquidités) pour améliorer certains aspects de la communauté, tels que l'accessibilité ou les énergies renouvelables.

Processus recommandé pour l'utilisation du fonds de réserve :

Pour utiliser le fonds de réserve à bon escient, il convient de suivre des étapes et un processus ordonné :

1. identifier la priorité

Les travaux ou services nécessaires à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble ou de ses équipements communs doivent être identifiés. 

Il s'agit d'effectuer un contrôle technique régulier de l'état de l'immeuble et de détecter les déficiences ou les améliorations qui nécessitent une intervention urgente ou prioritaire.

2. demander plusieurs devis

Il convient de demander des devis à plusieurs fournisseurs. Il est conseillé d'obtenir au moins trois devis détaillés et comparatifs de différents fournisseurs qui offrent des garanties, de la qualité et du professionnalisme dans l'exécution des travaux ou des services.

Chez Meridional, nous sommes convaincus qu'il s'agit de la meilleure façon de garantir le meilleur budget possible pour la communauté et de fournir un service transparent et loyal à la communauté.

3. Convoquer une assemblée générale extraordinaire

Une assemblée extraordinaire doit être convoquée pour approuver l'utilisation du fonds de réserve. Il est essentiel d'informer tous les propriétaires de la nécessité, du coût et du calendrier des travaux ou des services avant de les voter. 

Selon la LPH, la loi sur la propriété horizontale, un vote à la majorité simple du nombre total de propriétaires est requis pour l'utilisation du fonds de réserve.

4. Sélection des fournisseurs, signature des contrats et supervision des travaux

Le conseil extraordinaire prend la décision de passer un contrat avec le fournisseur, et l'administrateur doit faciliter la rédaction du contrat avec son équipe juridique et superviser les travaux. 

Il est nécessaire de formaliser le contrat avec le fournisseur qui a obtenu le plus grand soutien de la part du conseil d'administration et de lui demander de respecter les conditions et les garanties convenues. Il incombe à l'administrateur de superviser le développement, de vérifier chaque délai et de veiller à ce qu'il soit correctement respecté.

5. Effectuer le paiement conformément au contrat

Le paiement doit être effectué à partir du compte du fonds de réserve, la facture doit être demandée avec le plus de détails possible et tous les mouvements doivent être enregistrés en détail dans les comptes annuels.

Pourtant, nous savons qu'il n'est pas facile de financer des travaux dans une communauté de voisins. Sur cet aspect, nous avons un article intéressant sur comment financer des travaux dans une association de propriétairesqui couvre un certain nombre d'aspects et de règles à prendre en compte.

Guide simplifié pour les présidents sur le fonds de réserve

1. Ouvrir un compte bancaire spécifiqueChoisissez une banque qui offre les meilleures conditions pour la communauté, telles que la sécurité, la rentabilité et des frais peu élevés. Demandez un certificat bancaire prouvant l'existence et le solde du fonds de réserve.
2. Établissement des droits de propriétéCalculer le montant minimum du fonds de réserve, qui doit être égal à 10% du dernier budget ordinaire approuvé par la communauté. Répartissez ce total entre les propriétaires en fonction de leur quote-part. Décider de la fréquence et du mode de paiement des échéances, qui peuvent être mensuelles, trimestrielles, semestrielles ou annuelles.
3. Verser les cotisations sur le compte bancaire du fondsContrôler rigoureusement les recettes et les dépenses du fonds de réserve et délivrer les reçus correspondants à chaque propriétaire. S'assurer que tous les propriétaires respectent le paiement des redevances et, si nécessaire, engager une action en justice en cas de non-paiement.
4. Informer régulièrement les propriétaires de l'état du fonds de réserve.Préparer un rapport annuel sur le solde et les mouvements du fonds et le présenter à l'assemblée ordinaire pour approbation. Permettre à tous les propriétaires d'avoir accès au rapport et répondre à toutes les questions ou interrogations qu'ils peuvent avoir à son sujet.

Propriété du fonds de réserve

Il s'agit d'un doute très courant que nous souhaitons clarifier dans cet article. La propriété du fonds de réserve correspond à la communauté des propriétaires, qui n'a pas de personnalité juridique, mais qui peut être titulaire de crédits et de fonds, puisque cela a été approuvé par l'assemblée des propriétaires. 

En d'autres termes, bien que la communauté n'ait pas de personnalité juridique en tant que telle, elle peut être considérée comme titulaire de ce compte en tant qu'ensemble de tous les propriétaires, de sorte que la communauté des propriétaires (tous les propriétaires) serait titulaire, mais conjointement, ayant toujours besoin de la majorité des voix pour l'utilisation de cet argent.

Puis-je récupérer ma part du fonds de réserve si je vends mon bien ?

Dans cette situation, le fonds de réserve déjà versé est la propriété de la communauté et la contribution appartenant au voisin qui souhaite vendre sa propriété n'est donc pas restituée. Il ne reste plus qu'à rencontrer les deux parties dans un cadre privé afin de parvenir à un accord.

L'obligation de contribuer au fonds de réserve doit être remplie en temps et en heure, selon les modalités fixées par l'assemblée des propriétaires. 

L'article 21.1 de la LPH établit que le président ou l'administrateur peut demander le respect de la loi par voie judiciaire, par le biais de la procédure d'injonction de payer, sur décision de l'assemblée des propriétaires.

Informations juridiques

Chez Meridional, nous vous recommandons, en cas de doute juridique, de lire et d'examiner plus en détail les documents suivants Loi horizontale sur la propriété directement du BOE (Journal officiel de l'État)De cette manière, vous ne manquerez aucun aspect et lorsqu'il s'agira de vous informer auprès de différentes entités telles que la banque, vous serez en mesure de traiter le sujet et de savoir de quoi vous parlez à tout moment. C'est également très important lorsqu'il s'agit de le communiquer lors de la réunion avec les propriétaires.