Gestionar adecuadamente las reparaciones y mejoras en una comunidad de propietarios es esencial para garantizar la seguridad, habitabilidad y valorización del inmueble. Este artículo aborda las normativas, procedimientos y consideraciones clave para la toma de decisiones informadas y equitativas, diferenciando entre reparaciones necesarias y mejoras.
Reparaciones Necesarias: Definición y Obligaciones
Las reparaciones necesarias son aquellas imprescindibles para el mantenimiento adecuado del inmueble y sus servicios comunes. Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), incluyen obras que aseguran la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del edificio. Estas reparaciones no requieren aprobación previa de la Junta de Propietarios, especialmente si son impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas por los propietarios (BOE) (BOE).

Ejecución de Reparaciones Urgentes
En situaciones de urgencia, cualquier propietario puede realizar las reparaciones necesarias, siempre que informe al administrador o presidente de la comunidad. Sin embargo, para evitar conflictos, es recomendable que la Junta de Propietarios apruebe estas intervenciones, salvo en casos de extrema necesidad. Posteriormente, el propietario que inició las reparaciones puede reclamar el reembolso de los costos a la comunidad, siempre que haya comunicado previamente la urgencia de las obras (Ley de Propiedad Horizontal).
Reparación de Elementos Comunes de Uso Privativo
Cuando un elemento común de uso privativo, como una terraza o un jardín, necesita reparaciones, la comunidad de propietarios está obligada a realizarlas. El propietario con el uso privativo debe mantener estos elementos en buen estado, pero si el daño se debe a su negligencia, puede ser responsable de los costos de reparación. La Ley Orgánica de Edificación establece que los propietarios deben conservar en buen estado la edificación mediante un uso y mantenimiento adecuados (Ley Propiedad Horizontal).
Mejoras en la Comunidad: Definición y Aprobación
Las mejoras son aquellas obras que aumentan el valor o la comodidad del edificio sin ser estrictamente necesarias. Según el artículo 17.4 de la LPH, las mejoras requieren el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios y cuotas. Si el costo de la mejora supera tres mensualidades ordinarias, los propietarios disidentes no están obligados a pagar, aunque no se les puede privar del uso de la mejora (Ley Propiedad Horizontal).
Proceso de Aprobación de Mejoras
Para aprobar una mejora, es necesario notificar a los propietarios ausentes y esperar 30 días. Si no hay oposición, se considera que estos propietarios están de acuerdo. Este proceso asegura que la mayoría de la comunidad esté conforme antes de proceder con mejoras significativas (Ley de Propiedad Horizontal).
Obras en Elementos Comunes
Reparaciones en Fachadas: Las reparaciones en fachadas no requieren unanimidad, siempre que no alteren la configuración del edificio. La jurisprudencia respalda la sustitución de materiales para mejorar la seguridad y eficiencia energética. La sustitución de carpintería de madera por PVC, por ejemplo, puede aprobarse sin un quórum especial si se justifica la necesidad.
Obras de Rehabilitación: Las obras de rehabilitación que no sean urgentes requieren el acuerdo de la mayoría simple de los propietarios. La Junta debe discutir y aprobar los términos y seleccionar las empresas que realizarán las obras. Es fundamental que la Junta documente adecuadamente los acuerdos en las actas para evitar malentendidos y conflictos futuros (BOE) (Ley Propiedad Horizontal).
Distribución de Costes: Reparaciones vs. Mejoras

Uno de los aspectos más críticos es cómo se distribuyen los costos. En el caso de reparaciones necesarias, todos los propietarios deben contribuir, ya que son esenciales para el mantenimiento del edificio. En contraste, para las mejoras, los propietarios que no estén de acuerdo pueden estar exentos de pagar si los costos superan tres mensualidades ordinarias (BOE).
¿Cuales son reparaciones y cuales reformas?
Es común que surjan conflictos respecto a qué obras se consideran necesarias y cuáles son mejoras. En estos casos, es fundamental que la Junta de Propietarios tome decisiones claras y documente adecuadamente los acuerdos en las actas. Si un propietario disiente, puede impugnar la decisión para proteger sus derechos, siempre dentro del plazo legal establecido por el artículo 18 de la LPH (BOE) (Ley de Propiedad Horizontal).
Consejos generales sobre cómo afrontar la reforma o mejora de la comunidad
Consejos Financieros
Gestión de Fondos: Crear un fondo de reserva para cubrir reparaciones inesperadas. Es recomendable que la comunidad destine un porcentaje fijo de las cuotas mensuales a este fondo.
Subvenciones y Ayudas: Investigar y solicitar subvenciones públicas para mejoras que puedan incrementar la eficiencia energética o la accesibilidad del edificio.
Planificación a Largo Plazo: Establecer un plan financiero a largo plazo que incluya un calendario de mantenimientos y mejoras, y prever el impacto económico de estos proyectos.
Responsabilidades Específicas
Presidente de la Comunidad: Coordinar y supervisar las obras, asegurando que se cumplan los acuerdos de la Junta de Propietarios.
Administrador: Gestionar los contratos con proveedores y asegurarse de que las obras cumplen con la normativa vigente. Además, debe mantener informados a los propietarios sobre el progreso de las reparaciones y mejoras.
Propietarios: Participar en las reuniones, votar sobre las decisiones importantes y cumplir con las obligaciones financieras establecidas por la comunidad.
Mantenimiento Preventivo
Inspecciones Periódicas: Realizar inspecciones regulares de los elementos comunes para identificar posibles problemas antes de que se conviertan en reparaciones costosas.
Registro de Mantenimiento: Mantener un registro detallado de todas las reparaciones y mantenimientos realizados, lo que ayudará a planificar futuras intervenciones y a justificar los gastos ante los propietarios.
Contratar Profesionales: Utilizar servicios de profesionales para realizar el mantenimiento y las reparaciones, asegurando la calidad y la conformidad con las normativas legales.
Preguntas Frecuentes
Las reparaciones urgentes pueden ser pagadas inicialmente por cualquier propietario, quien luego puede reclamar el reembolso a la comunidad siempre que haya informado previamente sobre la urgencia de la obra (Ley Propiedad Horizontal).
Si el costo de la mejora supera tres mensualidades ordinarias, los propietarios disidentes no están obligados a pagar, aunque no pueden ser privados del uso de la mejora (BOE).
Las mejoras requieren el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios. Se debe notificar a los propietarios ausentes y esperar 30 días para posibles oposiciones (Ley de Propiedad Horizontal).
Documentar todos los acuerdos y decisiones en las actas de la Junta de Propietarios. Si persisten los desacuerdos, los propietarios pueden impugnar las decisiones ante los tribunales dentro del plazo legal establecido (BOE) (Ley Propiedad Horizontal).
Conclusión
Comprender la diferencia entre reparaciones necesarias y mejoras es crucial para la gestión efectiva de las comunidades de propietarios. La clave está en seguir los procedimientos legales y asegurar que todas las decisiones se tomen de manera transparente y equitativa. Con una buena gestión y comunicación, es posible mantener un equilibrio entre las necesidades de mantenimiento y las mejoras que benefician a toda la comunidad. Para más información sobre reparaciones en comunidades de propietarios, consulte con un abogado especializado en derecho civil (Ley de Propiedad Horizontal).