Was ist bei einer Hausbesetzung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu tun?

La “okupación”, los “okupas”, tienen muy preocupados a todos los propietarios de segundas residencias, que son la mayoría de nuestros comuneros. Para ellos hemos querido preparar en Süd, este artículo que explica cómo actuar en caso de que haya una okupación en una comunidad de propietarios.

La okupación desde el punto de vista de la comunidad y del administrador

Cuando se produce una ocupación ilegal de una vivienda, lo que se conoce como “Okupar”, el afectado es siempre el propietario de la misma, pero no se puede considerar que es el único.

Cuando esa vivienda está incluida en una comunidad de propietarios, es toda esa comunidad la que se ve afectada en varios aspectos por dicha ocupación. Lo habitual es sufrir las molestias y las conductas ilegales ya sea contra la propia vivienda que okupan, como al resto de zonas comunes. 

 La recuperación de la vivienda asaltada por los okupas puede realizarse sólo a instancias de los propietarios de la vivienda. Son ellos los que tienen que iniciar el procedimiento legal para la recuperación, aunque la comunidad de propietarios también puede llevar a cabo acciones legales. 

¿Qué iniciativas concretas puede hacer la comunidad de propietarios?

En principio, si otro de los propietarios de la comunidad es testigo de la ocupación ilegal de una de las propiedades, este puede denunciar como testigo de un delito de allanamiento de morada. 

Pero volvemos a recordar aquí que en caso de que ya se haya llevado a cabo la okupación, corresponde al propietario el iniciar los trámites administrativos y legales que inicien el proceso de restitución. 

 La ley permite a la comunidad de propietarios  presentar todas las acciones legales contra los okupas que estime necesarias. 

En caso de que estos lleven a cabo acciones o actividades que molesten al resto de propietarios, ya sean estas carácter ilegal o peligrosas o cualquiera otras que vayan en contra de las normas que se contengan en los estatutos de la comunidad, esta puede iniciar acciones legales.

actuar okupación comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal. Procedimientos ante okupas molestos

Estas acciones están reguladas en la Horizontales Eigentumsrecht, en el Artículo 7 y siguientes, donde está recogido que los propietarios u ocupantes de la vivienda no pueden llevar a cabo “actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. 

De esta manera, se regula en la LPH que es el propio presidente de la comunidad podrá requerir el cese de las actividades que causan las molestias a todos los demás “bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes”. 

Si los okupas continúan con las actividades molestas y perjudiciales, el presidente, tras acuerdo con la junta de propietarios, estará habilitado para presentar una demanda. En esta, se deben de adjuntar las pruebas que demuestren dichas actividades, acompañada con el acta de la junta que aprobó la demanda.

Resolución

Este tipo de demandas se resuelven mediante un juicio ordinario en el que el juez puede disponer, además de la cese de la actividad y la indemnización por daños y perjuicios, la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años.

Además, si el infractor no es el propietario, la sentencia puede declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda, así como el inmediato lanzamiento, lo cual devolvería inmediatamente el uso al propietario. 

¿Cuál debe ser el papel del administrador de fincas ante una ‘okupación’?

Las ocupaciones ilegales de viviendas se han incrementado ante la situación económica actual, siendo Barcelona la ciudad más afectada por esta práctica. Esto supone un gran quebradero de cabeza para el propietario de la vivienda. Además, si la vivienda está en un edificio o una comunidad de vecinos, se pueden ver afectados por los ruidos y las prácticas molestas que estos lleven a cabo. 

A la hora de actuar para poner fin a esta situación, el proceso a llevar a cabo es largo y lento. Este proceso conlleva unos costes para el propietario de la vivienda y en el que la comunidad de vecinos puede tomar protagonismo en algunos casos. 

¿Qué puede hacer el administrador de fincas?

Una administración de fincas está formada por profesionales encargados de gestionar los asuntos y problemas de las comunidades de propietarios y vecinos. El objetivo principal va desde resolver los problemas de mantenimiento y pasando por una gestión presupuestaria y económica de la comunidad. 

Todos los trabajos básicos que realizan los administradores de fincas vienen descritos en el Artículo 20 de la Horizontales Eigentumsrecht. Entre las funciones del administrador, están las siguientes: 

  1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
El administrador debe estar presente desde el primer minuto de la okupación

Sin duda, ante cualquier ocupación ilegal que se produzca en el edificio o en una comunidad, es imprescindible que dicha comunidad cuente con un administrador de fincas que asesore y ayude desde el primer momento. De esta forma, se podrán mantener los servicios de la comunidad y colaborar con la policía y la justicia para reintegrar la propiedad. 

Es sin lugar a dudas el administrador de fincas, el que debe conocer la legislación referente a las “Okupaciones”. Este debe apoyar que se pueda poner la denuncia en caso de que persistan las actividades molestas por parte del presidente de la comunidad sobre todo, y como es normal, si este último no conoce bien los procedimientos legales. 

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