Gemeinschaften von Immobilienbesitzern und VFT-Touristenunterkünften

Hola y bienvenidos a una nueva entrada de nuestro blog. Hoy trataremos sobre las viviendas turísticas o VFT qué en Málaga se han convertido en una actividad económica de éxito.

Este tipo de actividad económica siempre se percibe como un problema dentro de las comunidades de propietarios, pero hay varias formas de llegar a entendimientos.

En Süd creemos que sería un buen momento para que las comunidades regulen esta relación, y estas viviendas turísticas tuviesen una reglas más claras dentro de las comunidades de vecinos.

¿Qué es una Vivienda Turística o VFT?

Hemos pensado, que vamos a empezar aclarando el concepto de Viviendas Turísticas o VFT y algunas de sus características.

No todas las viviendas son susceptibles de convertirse en una Vivienda con Fines Turísticos (VFT). Ahondaremos un poco en los requisitos legales y tributarios que deben cumplir. También en otros aspectos sin los cuales no podrían considerarse ni VFT ni legales

Es el Decreto 28/2016, de la Junta de Andalucía el que define las viviendas turísticas dentro de su artículo tercero.

Aquí se explica lo que debe entenderse como una vivienda con fines turísticos o vacacionales. De esta forma, nos indica que, deben estar estas viviendas en lo que normalmente llamamos “Suelo Residencial” (el destinado a viviendas). Otro aspecto importante, es que exista entre quien alquila y quien recibe el servicio, una contraprestación económica por ese servicio.

Preguntas más comunes sobre las VFT

  • ¿Qué tienen que decir las comunidades de propietarios en esta actividad económica?
  • ¿Qué pueden hacer para regular su uso dentro de la comunidad?
  • ¿Se pueden imponer límites desde la comunidad a este tipo de viviendas?

También, da por sentado este decreto, que la vivienda que se está alquilando, se está ofreciendo de forma habitual. Esto puede realizarse a través de plataformas de alquiler, como por ejemplo: Airbnb, Homeaway, Wimdu, o Booking, o también, a través de anuncios en revistas o por cualquier otro canal publicitario.

Una característica importante, es que tienen que suponer un ingreso económico para la persona que renta esporádicamente esta vivienda. Todo ello sin tener que dedicarse de forma profesional a este tipo de actividad.

Otra limitación que marca el decreto es que una persona sólo puede tener dos viviendas con fines turísticos en un radio de 1000 metros.

Las viviendas turísticas o VFT ( el nombre completo es Viviendas con Fines Turísticos) suelen ser causa de conflictos, pero la realidad es que no se puede prohibir esta actividad dentro de las comunidades. Lo que si se puede, es regular ciertos aspectos de estas viviendas turísticas dentro de las comunidades de propietarios en Málaga.

El aumento de este tipo de actividad turística, ha traído un cierto malestar a las comunidades. Esto es debido a las alteraciones que suele aparejar : ruidos a horas de descanso, abuso de las instalaciones comunes, comportamientos poco respetuosos con el resto de vecinos, aumento de la suciedad, y algunos otros más.

Las dudas sobre que hacer o qué medidas tomar, son muchas y prueba de ellos es la cantidad de preguntas que recibimos cada mes en nuestra oficina. Aquí tenemos algunos ejemplos.

¿Qué tienen que decir la comunidades de propietarios sobre la actividad de las viviendas turísticas?

Una comunidad no puede impedir una actividad económica, lo que si puede hacer es regularla.

Este es sin duda el problema de fondo que terminó teniendo reflejo en el Real Decreto ley 7/2019. En este, viene a decir, que las comunidades de propietarios pueden limitar o poner condiciones para el uso de este tipo de viviendas con fines turísticos , creando para ello cláusulas o normas específicas ad hoc. que queden reflejadas en los estatutos de la comunidad.


¿Cómo se aprueban estas disposiciones?

Pues para llevar a cabo este tipo de normas específicas es imprescindible contar el voto a favor de ⅗ partes del total de los propietarios que representen también las ⅗ partes de las cuotas de participación.

Contando con el respaldo de esta mayoría, ya se podrían crear cuotas especiales o por ejemplo, un incremento en las cuotas habituales de hasta un 20% para aquellas viviendas turísticas que operen en dicha comunidad.

Otra de las cosas sobre las que una comunidad de propietarios puede decidir es acerca de si solo serán posibles estas actividades en algunos periodos del año.

También se puede regular sobre si aquella persona que esté desarrollando esta actividad tiene que contratar de forma obligatoria un seguro lo más amplio posible que cubra todos daños que se puedan generar durante esta actividad.

¿A qué nos obliga la Junta de Andalucía para poder considerar nuestra vivienda una VFT?

Requisitos legales

Lo primero serían los requisitos legales. Como ya hemos dicho, las viviendas turísticas o VFT deben estar situadas en suelo de uso residencial. Puede ser un piso, un apartamento, una casa, un chalet etc. y eso sí, siempre tiene que recibir dinero por esa estancia.

Requisitos de las viviendas turísticas

Después hay unos requisitos que afectan a las propias viviendas turísticas. Los imprescindibles serían, por ejemplo; tener la licencia de ocupación, que las habitaciones tengan ventilación directa a la calle o a un patio. También que cuente con algún sistema de oscurecimiento de las ventanas, estar suficientemente amuebladas, con electrodomésticos que funcionen correctamente y un botiquín de primeros auxilios. Es obligatorio también que se deje en la VFT información turística además de hojas de quejas y reclamaciones.

El comienzo de la actividad de las VFT

La actividad puede comenzar cuando esté cumplimentado y presentado el formulario de “Declaración Responsable para inicio o ejercicio de la Actividad” ante la Junta de Andalucía. En este documento se tiene que declarar, entre otras cosas, que se está al tanto y se cumple con todas las normas que la administración indica.

Requisitos

Existen unos requisitos previos que tienen que venir recogidos en el contrato de alquiler de las viviendas VFT, como por ejemplo; que se va a efectuar una limpieza a la entrada y a la salida de cada cliente, de cuanta ropa de cama y menaje del hogar dispone para su estancia, de un teléfono de atención al cliente, donde están todos los manuales de instrucciones de los electrodomésticos y del resto de dispositivos que tenga la vivienda, y por supuesto, un documento muy claro donde se especifiquen las normas internas de la VFT y las normas de la comunidad de vecinos.

Las Capacidades máximas tienen varios tramos que conviene conocer. Si se trata de una vivienda completa, esta no debe superar las 15 plazas. Si se trata de una vivienda que se renta por habitaciones, estas nunca deben superar las 6 plazas, y por último, nunca se admiten más de 4 plazas por habitación.

Se fija un periodo máximo de duración de las estancias en las viviendas VFT que nunca va a poder ser superior a dos meses continuados por una misma persona.

Tampoco es obligatorio que haga la explotación del negocio el propietario directamente. Se puede hacer una cesión de la explotación económica a otra persona física o jurídica para que ellos la realicen por el propietario. En estos caso no se tiene usted que ocupar de ninguna gestión. Lo mejor es que quede recogido en un contrato para su tranquilidad.

¿Pueden las comunidades imponer sanciones a las viviendas turísticas que no cumplan los reglamentos?

Es cierto que hay una problemática común en toda nuestra región acerca de las limitaciones y sanciones que pueden imponer las comunidades de propietarios a las viviendas turísticas o VFT que operan en sus edificios. Este tipo de actuaciones no quedan claras y dejan a las comunidades y sus estatutos como reguladores.

Lo que si puede hacer la comunidad es ser muy vigilante con los permisos de obras menores, que suelen hacerse para adecuar las viviendas, la petición de las licencia de actividad, el alta en Hacienda, los seguros ampliados, instalaciones contra incendios,etc.

No es menos cierto que las legislaciones nacionales y autonómicas no ayudan a delimitar otros aspectos que afectan a las viviendas VFT; desde las tipologías contractuales, pasando por la protección de la legalidad urbanística y el régimen sancionador en derecho de viviendas de uso turístico, pero de momento es el marco donde tenemos que operar.

Esperamos haberles dado alguna pista de como resolver estos conflictos atendiendo a la ley y al sentido común.

Si necesita un asesoramiento más en profundidad acerca de las Viviendas con Fines Turísticos (VFT) , no dude en llamarnos. Estaremos encantados de ayudarle. En este enlace podrá ponerse en contacto con nosotros rápidamente.

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