Eigentümergemeinschaften und Ferienwohnungen (VFT)

Hallo und herzlich willkommen zu einem neuen Beitrag in unserem Blog. Heute geht es um Ferienwohnungen (VFT), die sich in Málaga zu einem erfolgreichen Wirtschaftszweig entwickelt haben.

Diese Art von wirtschaftlicher Tätigkeit wird in Eigentümergemeinschaften stets als Problem wahrgenommen, doch gibt es verschiedene Möglichkeiten, zu einer Einigung zu gelangen.

In Süd Wir sind der Meinung, dass es an der Zeit wäre, dass die Eigentümergemeinschaften diese Beziehung regeln und dass für diese Ferienwohnungen klarere Regeln innerhalb der Eigentümergemeinschaften gelten.

Was ist eine Ferienwohnung (VFT)?

Wir dachten, wir fangen damit an, den Begriff „Ferienwohnungen“ (VFT) und einige seiner Merkmale zu erläutern.

Nicht alle Wohnungen kommen für eine Nutzung als Ferienwohnung (VFT) in Frage. Wir werden etwas näher auf die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen eingehen, die erfüllt sein müssen. Außerdem werden wir weitere Aspekte beleuchten, ohne die eine Wohnung weder als Ferienwohnung noch als legal gelten könnte.

Es ist der Dekret 28/2016 der Regionalregierung von Andalusien in dessen Artikel 3 die Begriffsbestimmung für Ferienunterkünfte enthalten ist.

Hier wird erläutert, was unter einer Wohnung für touristische oder Urlaubszwecke zu verstehen ist. Demnach müssen sich diese Wohnungen auf dem befinden, was wir üblicherweise als “Wohngebiet” bezeichnen (das für Wohnzwecke vorgesehene Gebiet). Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass zwischen dem Vermieter und dem Nutzer eine finanzielle Gegenleistung für diese Dienstleistung besteht.

Häufig gestellte Fragen zu den VFT

• Welche Rolle spielen die Wohnungseigentümergemeinschaften bei dieser wirtschaftlichen Aktivität?
• Was können Sie tun, um die Nutzung innerhalb der Gemeinschaft zu regeln?
• Kann die Gemeinde für diese Art von Wohnungen Beschränkungen auferlegen?

Außerdem geht dieser Erlass davon aus, dass die zu vermietende Wohnung regelmäßig angeboten wird. Dies kann über Vermietungsplattformen wie beispielsweise Airbnb, Homeaway, Wimdu oder Booking erfolgen, aber auch über Anzeigen in Zeitschriften oder über andere Werbekanäle.

Ein wichtiges Merkmal ist, dass sie der Person, die diese Wohnung gelegentlich vermietet, ein Einkommen verschaffen müssen. Dabei darf sie diese Tätigkeit nicht beruflich ausüben.

Eine weitere Einschränkung, die das Dekret vorsieht, besteht darin, dass eine Person innerhalb eines Umkreises von 1000 Metern nur zwei Wohnungen für touristische Zwecke besitzen darf.

Ferienwohnungen oder VFT (die vollständige Bezeichnung lautet „Viviendas con Fines Turísticos“) sind häufig Anlass für Konflikte, doch in Wirklichkeit lässt sich diese Tätigkeit innerhalb von Eigentümergemeinschaften nicht verbieten. Was jedoch möglich ist, ist die Regulierung bestimmter Aspekte dieser Ferienwohnungen innerhalb der Eigentümergemeinschaften in Málaga.

Die Zunahme dieser Art von Tourismus hat in den Gemeinden für ein gewisses Unbehagen gesorgt. Dies ist auf die damit oft einhergehenden Beeinträchtigungen zurückzuführen: Lärm zu Ruhezeiten, Missbrauch der Gemeinschaftseinrichtungen, respektloses Verhalten gegenüber den Nachbarn, vermehrter Schmutz und einige weitere Probleme.

Es gibt viele Unsicherheiten darüber, was zu tun ist oder welche Maßnahmen zu ergreifen sind – das zeigt sich auch an der Vielzahl der Fragen, die jeden Monat in unserem Büro eingehen. Hier sind einige Beispiele.

Was haben die Eigentümergemeinschaften zu den Aktivitäten im Bereich der Ferienwohnungen zu sagen?

Eine Gemeinde kann eine wirtschaftliche Tätigkeit nicht verbieten, sie kann sie jedoch regulieren.

Das ist zweifellos das grundlegende Problem, das sich letztendlich im Königliches Gesetzesdekret 7/2019. Darin heißt es im Wesentlichen, dass Eigentümergemeinschaften die Nutzung dieser Art von Wohnungen zu touristischen Zwecken einschränken oder an Bedingungen knüpfen können, indem sie hierfür spezifische Ad-hoc-Klauseln oder -Vorschriften festlegen, die in der Satzung der Eigentümergemeinschaft verankert werden.

Wie werden diese Bestimmungen verabschiedet?

Um solche spezifischen Vorschriften umzusetzen, ist es unerlässlich, dass ⅗ aller Eigentümer, die zugleich ⅗ der Beteiligungsanteile vertreten, dafür stimmen.

Mit der Unterstützung dieser Mehrheit könnten nun Sondergebühren eingeführt werden oder beispielsweise eine Erhöhung der üblichen Gebühren um bis zu 20% für jene Ferienunterkünfte, die in dieser Gemeinde betrieben werden.

Eine weitere Entscheidung, die eine Eigentümergemeinschaft treffen kann, betrifft die Frage, ob diese Aktivitäten nur zu bestimmten Zeiten im Jahr erlaubt sein sollen.

Es kann auch geregelt werden, ob die Person, die diese Tätigkeit ausübt, verpflichtet ist, eine möglichst umfassende Versicherung abzuschließen, die alle Schäden abdeckt, die während dieser Tätigkeit entstehen können.

Welche Auflagen macht uns die Regionalregierung von Andalusien, damit wir unsere Wohnung als VFT einstufen können?

Gesetzliche Anforderungen

Zunächst einmal wären da die gesetzlichen Voraussetzungen. Wie bereits erwähnt, müssen Ferienunterkünfte (VFT) auf Grundstücken liegen, die für Wohnzwecke ausgewiesen sind. Dabei kann es sich um eine Wohnung, ein Appartement, ein Haus, eine Villa usw. handeln – und natürlich muss für den Aufenthalt immer Geld gezahlt werden.

Anforderungen an Ferienunterkünfte

Darüber hinaus gibt es einige Anforderungen, die die Ferienwohnungen selbst betreffen. Zu den unverzichtbaren gehören beispielsweise: eine Nutzungsgenehmigung sowie Zimmer mit direkter Belüftung zur Straße oder zu einem Innenhof. Außerdem müssen die Fenster über eine Verdunkelungsmöglichkeit verfügen, die Unterkünfte ausreichend möbliert sein, über ordnungsgemäß funktionierende Haushaltsgeräte verfügen und einen Erste-Hilfe-Kasten enthalten. Es ist zudem vorgeschrieben, dass im Gästebuch touristische Informationen sowie Beschwerde- und Reklamationsformulare bereitgestellt werden.

Der Beginn der Tätigkeit der VFT

Die Tätigkeit kann beginnen, sobald das Formular ausgefüllt und eingereicht wurde. “Eidesstattliche Erklärung zur Aufnahme oder Ausübung der Tätigkeit” bei der Regionalregierung von Andalusien. In diesem Dokument muss unter anderem erklärt werden, dass man über alle von der Verwaltung vorgegebenen Vorschriften informiert ist und diese einhält.

Voraussetzungen

Es gibt einige Voraussetzungen, die im Mietvertrag für VFT-Wohnungen festgehalten sein müssen, wie zum Beispiel: dass bei Ein- und Auszug jedes Gastes eine Reinigung durchgeführt wird, wie viel Bettwäsche und Haushaltsausstattung für den Aufenthalt zur Verfügung steht, eine Kundendienst-Telefonnummer, wo sich alle Bedienungsanleitungen für die Haushaltsgeräte und die übrigen Geräte in der Wohnung befinden, und natürlich ein sehr übersichtliches Dokument, in dem die internen Regeln der VFT sowie die Vorschriften der Eigentümergemeinschaft festgelegt sind.

Die maximale Belegungszahl ist in verschiedene Stufen unterteilt, die man kennen sollte. Handelt es sich um eine komplette Wohnung, darf die Belegungszahl 15 Plätze nicht überschreiten. Wird eine Wohnung zimmerweise vermietet, darf die Gesamtbelegungszahl 6 Plätze nicht überschreiten, und schließlich sind pro Zimmer nie mehr als 4 Plätze zulässig.

Für den Aufenthalt in den VFT-Wohnungen wird eine maximale Dauer festgelegt, die für dieselbe Person niemals zwei aufeinanderfolgende Monate überschreiten darf.

Es ist auch nicht zwingend erforderlich, dass der Eigentümer das Geschäft selbst betreibt. Die wirtschaftliche Führung kann an eine andere natürliche oder juristische Person übertragen werden, damit diese sie im Auftrag des Eigentümers übernimmt. In diesem Fall müssen Sie sich um keine Formalitäten kümmern. Am besten ist es, dies zu Ihrer eigenen Sicherheit vertraglich festzuhalten.

Können die Gemeinden Sanktionen gegen Ferienwohnungen verhängen, die gegen die Vorschriften verstoßen?

Es stimmt, dass es in unserer gesamten Region ein gemeinsames Problem hinsichtlich der Einschränkungen und Sanktionen gibt, die Eigentümergemeinschaften gegenüber Ferienwohnungen oder VFT verhängen können, die in ihren Gebäuden betrieben werden. Diese Art von Maßnahmen ist nicht eindeutig geregelt, sodass die Eigentümergemeinschaften und ihre Satzungen als Regulierungsinstanzen fungieren.

Was die Gemeinde jedoch tun kann, ist, besonders aufmerksam auf Genehmigungen für kleinere Bauarbeiten zu achten, die in der Regel zur Anpassung der Wohnungen erteilt werden, sowie auf Anträge auf Gewerbescheine, die Anmeldung beim Finanzamt, erweiterte Versicherungen, Brandschutzanlagen usw.

Es ist nicht weniger wahr, dass die nationalen und regionalen Gesetze nicht dazu beitragen, andere Aspekte zu klären, die VFT-Wohnungen betreffen – angefangen bei den Vertragsarten über den Schutz der städtebaulichen Rechtslage bis hin zum Sanktionssystem im Bereich des Rechts für Ferienwohnungen –, aber derzeit ist dies der Rahmen, in dem wir uns bewegen müssen.

Wir hoffen, Ihnen einige Anhaltspunkte gegeben zu haben, wie Sie diese Konflikte unter Berücksichtigung des Gesetzes und des gesunden Menschenverstands lösen können.

Wenn Sie eine ausführlichere Beratung zum Thema „Wohnungen für touristische Zwecke“ (VFT) benötigen, zögern Sie bitte nicht, uns anzurufen. Wir helfen Ihnen gerne weiter. In diesem Link können Sie sich umgehend mit uns in Verbindung setzen.