Gemeinschaftsbereiche in der Eigentümergemeinschaft: Was ist erlaubt und was nicht?

Willkommen zu einem neuen Beitrag in unserem Blog. Auch diesmal konzentrieren wir uns auf die Gemeinschaftsbereiche in der Eigentümergemeinschaft und was dort erlaubt ist und was nicht.

Gemeinschaftsbereiche und Konflikte

Wahrscheinlich haben Sie in Ihrer Eigentümergemeinschaft schon einmal einen Konflikt bezüglich der Nutzung der Gemeinschaftsflächen erlebt oder miterlebt. Das kommt häufiger vor, als man denkt, und viele der Streitigkeiten, die bei einigen Versammlungen der Eigentümergemeinschaft aufkommen, beziehen sich auf dieses Thema.

Sei es, weil man der Ansicht ist, dass ein Mieter den Gemeinschaftspool unsachgemäß genutzt hat, oder weil jemand beschlossen hat, seine Terrasse umzugestalten, ohne dabei das Gesamtbild des Gebäudes zu berücksichtigen. Tatsächlich sind die meisten Rechtsstreitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften darauf zurückzuführen, dass Unklarheit darüber herrscht, was in den “Gemeinschaftsbereichen” erlaubt ist und was nicht.

Um eine Lösung für dieses Problem zu finden und künftige Konflikte zu vermeiden, werden wir uns in diesem Artikel eingehend mit der ordnungsgemäßen Nutzung der Gemeinschaftsbereiche einer Eigentümergemeinschaft befassen. Beginnen wir damit, zu definieren, was unter einem Gemeinschaftsbereich zu verstehen ist.

Was versteht man unter einem Gemeinschaftsbereich in einer Wohnanlage?

Wenn wir wissen wollen, was wir in einem Gemeinschaftsbereich tun dürfen und was uns untersagt ist, sollten wir zunächst den Begriff selbst definieren. Die Gemeinschaftsbereiche eines Gebäudes sind die baulichen Elemente, aus denen sich das Grundstück zusammensetzt, mit Ausnahme der Innenräume der einzelnen Wohnungen der Mieter. Wir beziehen uns also auf eine Reihe von Einrichtungen wie Terrassen, Fassaden, Fenster und Balkone, Flure und Durchgangsbereiche, den Eingangsbereich und die Treppenhäuser, die Gemeinschaftsgaragen, Wäscheleinen und Dachterrassen, die Aufzüge, die Schwimmbäder, Grün- und Erholungsflächen sowie die Zählerräume, um nur die gängigsten zu nennen.

Was sagt das Gesetz zur Nutzung der Gemeinschaftsräume?

Um die Antwort auf diese Frage zu erfahren, müssen wir uns ansehen, was das Gesetz über das Wohnungseigentum zu diesem Thema sagt. Darin heißt es: “Das Recht eines Bewohners auf Nutzung der Gemeinschaftsbereiche eines Gebäudes endet an der Grenze, die durch den Respekt gegenüber den anderen Eigentümern und Mietern gesetzt wird.”.

Um diese Auffassung zu untermauern, können wir uns zudem auf das Bürgerliche Gesetzbuch stützen, das in seinem § 394 dort heißt es: “Jeder Miteigentümer darf die gemeinschaftlichen Sachen nutzen, sofern er sie bestimmungsgemäß nutzt und dabei weder die Interessen der Gemeinschaft beeinträchtigt noch die anderen Miteigentümer daran hindert, sie gemäß ihrem Recht zu nutzen.”.

Andererseits heißt es in Artikel 396 desselben Bürgerlichen Gesetzbuchs: “Verschiedene Wohnungen oder Räumlichkeiten, die Teil eines Gebäudes sind, können über Elemente verfügen, die von einem einzigen Eigentümer mehr oder weniger unabhängig genutzt werden können, da sie über einen eigenen Zugang zu einem gemeinschaftlichen Teil des Gebäudes oder zur öffentlichen Straße verfügen.”

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass

Angesichts der gesetzlichen Bestimmungen können wir zu dem Schluss kommen, dass jeder Mieter oder Eigentümer das Recht hat, die Gemeinschaftsräume zu nutzen und zu genießen. Dies gilt jedoch nur, solange kein Missbrauch vorliegt und diese Nutzung nicht zu Lasten der Rechte der übrigen Nachbarn geht.

Darüber hinaus muss in dem in Artikel 396 genannten Sonderfall die ausschließliche Nutzung eines Gemeinschaftsbereichs durch einen der Nachbarn oder einen Teil der gesamten Eigentümergemeinschaft zunächst in einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft genehmigt und anschließend schriftlich ausdrücklich und genau im Grundbuch festgehalten werden.

Festlegung der Rechte und Pflichten der Nachbarn

Nachdem wir diesen Punkt geklärt haben, wollen wir etwas tiefer in die Materie einsteigen. Bislang haben wir den Gesetzestext zitiert, aber noch nicht betrachtet, welche konkreten Rechte und Pflichten jedem Bewohner der Wohnanlage zustehen und welche Verantwortlichkeiten hinsichtlich der Nutzung der Gemeinschaftsflächen bestehen.

Was die Rechte betrifft, so darf jeder Bewohner die Gemeinschaftsbereiche nutzen, sofern dies das Recht anderer Eigentümer auf deren Nutzung nicht beeinträchtigt.

Ebenso haben Sie das Recht, Instandhaltungsarbeiten an diesen Anlagen zu beantragen. Dies kann sowohl der Erhaltung dienen als auch der Modernisierung von Zusatzanlagen (Energie, Kommunikation usw.) dienen.

Sie können auch die Beauftragung von Gemeinschaftsdienstleistungen beantragen sowie die Möglichkeit der Anmietung von Räumlichkeiten und Gemeinschaftsräumen vorschlagen. Selbstverständlich muss jeder Antrag dieser Art in einer Eigentümerversammlung vorgebracht und mit dem dafür erforderlichen Quorum genehmigt werden.

Die Eigentümer müssen die Vorschrift einhalten

Neben den Nutzungsrechten müssen die Eigentümer auch die Vorschriften einhalten und bestimmte Pflichten erfüllen. Dazu gehören die Achtung und Pflege der gemeinschaftlichen Einrichtungen des Gebäudes sowie die Erlaubnis, Umbauten und Reparaturen in der eigenen Wohnung durchzuführen, sofern diese sich positiv auf das übrige Gebäude auswirken. Bei unsachgemäßer Nutzung der Gemeinschaftsbereiche haften die Eigentümer zudem gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

Im Zweifelsfall: gesunder Menschenverstand

Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen dabei geholfen hat, Unklarheiten darüber zu beseitigen, was in den Gemeinschaftsbereichen erlaubt ist und was nicht. Die meisten Konflikte zwischen Nachbarn entstehen durch Unkenntnis in dieser Angelegenheit, was in den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften sehr häufig vorkommt.

Im Zweifelsfall sollten wir unseren gesunden Menschenverstand walten lassen. Wir dürfen nicht vergessen, dass es in einer Nachbarschaft letztendlich vor allem darauf ankommt, dass zwischen allen Bewohnern Harmonie und Verständnis herrschen. Und in Situationen, in denen es an Vernunft mangelt, hat das Gesetz Vorrang vor jeder subjektiven Meinung.

Um solche konfliktreichen und komplizierten Situationen bewältigen zu können, denken Sie bitte daran, dass Ihnen bei Meridional Team ein Team von Fachleuten zur Verfügung steht, die auf die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften spezialisiert sind. Wenn Sie Fragen haben, wenden Sie sich gerne an uns. Wir helfen Ihnen gerne bei der Lösung aller Probleme, die in Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft auftreten.