Parties communes dans une copropriété : ce qu'il est permis de faire et ce qu'il ne faut pas faire

Bienvenue sur ce nouvel article de notre blog. Nous nous intéressons à nouveau aux parties communes au sein de la copropriété, ce qu'il est possible d'y faire et ce qui ne l'est pas.

Espaces communs et conflits

Au sein de votre copropriété, vous avez sans doute déjà été confronté à un conflit ou en avez été témoin, concernant l'utilisation des parties communes. C'est plus fréquent qu'il n'y paraît et bon nombre des différends qui surgissent lors de certaines assemblées de copropriétaires portent sur ce sujet.

Que ce soit parce qu'on estime qu'un locataire a fait un usage inapproprié de la piscine commune ou parce que quelqu'un a décidé d'effectuer des travaux de rénovation sur sa terrasse sans tenir compte de l'esthétique générale de l'immeuble. Il s'avère que la plupart des litiges au sein des copropriétés sont dus à une méconnaissance de ce qu'il est permis ou non de faire dans les “ parties communes ”.

Afin de trouver une solution à ce problème et d'éviter de futurs conflits, nous allons aborder en détail dans cet article l'utilisation correcte des parties communes d'une copropriété. Commençons par définir ce que l'on entend par « partie commune ».

Qu'entend-on par « partie commune » dans une copropriété ?

Si nous voulons savoir ce que nous pouvons faire dans une partie commune et ce qui nous est interdit, commençons par définir le concept lui-même. Les parties communes d'un immeuble sont les éléments structurels qui composent la copropriété, à l'exception de l'intérieur des logements privés de chaque locataire. Nous faisons donc référence à une série d’installations telles que les terrasses, les façades, les fenêtres et les balcons, les couloirs et les zones de passage communes, le hall d’entrée et les escaliers, les garages collectifs, les étendoirs à linge et les toits-terrasses, les ascenseurs, les piscines, les espaces verts et de loisirs, ainsi que les locaux abritant les compteurs, pour ne citer que les plus courants.

Que dit la loi concernant l'utilisation des parties communes ?

Pour connaître la réponse à cette question, il convient de se pencher sur ce que dit la loi sur la copropriété à ce sujet. Son texte précise que “ le droit d’un résident à jouir des parties communes d’un immeuble s’arrête là où commence le respect des autres propriétaires et locataires ”.

De même, pour étayer cet avis, nous pouvons nous référer au Code civil qui, dans son article 394 précise que “ chaque copropriétaire peut utiliser les parties communes, à condition de les utiliser conformément à leur destination et de manière à ne pas porter atteinte aux intérêts de la copropriété, ni à empêcher les autres copropriétaires de les utiliser conformément à leurs droits ”.

Par ailleurs, l'article 396 du même Code civil précise que “ les différents logements ou locaux composant un immeuble peuvent comporter des éléments susceptibles d'être utilisés de manière plus ou moins indépendante par un seul propriétaire, du fait qu'ils disposent d'un accès direct à un élément commun de celui-ci ou à la voie publique ”.”

En conclusion

Au vu des dispositions légales, nous pouvons en conclure que tout locataire ou propriétaire a le droit d'utiliser et de profiter des parties communes, à condition de ne pas en abuser et que cette utilisation ne porte pas atteinte aux droits des autres voisins.

En outre, dans le cas particulier visé à l'article 396, l'usage exclusif d'une partie commune par l'un des copropriétaires ou une partie de l'ensemble de la copropriété doit être autorisé et approuvé lors d'une assemblée des copropriétaires, en premier lieu, puis officialisé par écrit, de manière explicite et précise, au Registre foncier.

Définition des droits et obligations des voisins

Maintenant que ce point est clarifié, approfondissons un peu davantage le sujet. Jusqu’à présent, nous avons cité ce que dit la loi, mais nous n’avons pas encore examiné quels sont les droits et obligations concrets dont peut bénéficier chaque copropriétaire, ni quelles sont les responsabilités qui lui incombent en matière d’utilisation des parties communes.

En ce qui concerne les droits, tout copropriétaire peut utiliser les parties communes, à condition de ne pas porter atteinte au droit des autres copropriétaires d'en faire usage.

De même, vous avez le droit de demander que des travaux d'entretien y soient effectués. Ces travaux peuvent avoir pour objectif la préservation des lieux, mais vous pouvez également demander la modernisation des installations annexes (énergie, communications, etc.).

Vous pouvez également demander la mise en place de services collectifs et proposer la location de locaux et d'espaces communs. Il va de soi que toute demande de ce type doit être présentée et approuvée lors d'une assemblée générale des copropriétaires, avec le quorum requis à cet effet.

Les propriétaires doivent se conformer à la réglementation

Outre les droits d'usage, les copropriétaires doivent également se conformer à la réglementation et respecter certaines obligations. Celles-ci consistent à respecter et à entretenir les parties communes de l'immeuble, ainsi qu'à autoriser la réalisation de travaux de rénovation et de réparation dans leur propre logement, à condition que ceux-ci aient un impact positif sur le reste de l'immeuble. En cas d'utilisation inappropriée des parties communes, les propriétaires doivent également rendre des comptes à la copropriété.

En cas de doute, faites preuve de bon sens

Nous espérons que cet article vous aura aidé à clarifier vos doutes quant à ce qu'il est permis ou non de faire dans les parties communes. La plupart des conflits entre voisins trouvent leur origine dans une méconnaissance de ce sujet, ce qui est très courant dans la plupart des copropriétés.

En cas de doute, faisons preuve de bon sens. N'oublions pas qu'au bout du compte, l'essentiel dans un quartier, c'est qu'il règne une atmosphère d'harmonie et de compréhension entre tous les voisins. Et dans les situations où la raison fait défaut, la loi prévaudra sur toute opinion subjective.

Pour faire face à ces situations particulièrement conflictuelles et complexes, n’oubliez pas que Meridional Team met à votre disposition une équipe de professionnels spécialisés dans la gestion des copropriétés. En cas de doute, n’hésitez pas à nous consulter. Nous serons ravis de vous aider à résoudre tout problème pouvant survenir au sein de votre copropriété.