5 Schritte zur Vermietung Ihres Ferienhauses in Andalusien

Ferienwohnungen werden immer beliebter, insbesondere während der COVID-19-Pandemie, da sie im Vergleich zu Hotels mehr Privatsphäre, ein Gefühl der Sicherheit und günstigere Bedingungen bieten.

Infolgedessen werden sich diese Ferienwohnungen wahrscheinlich schneller von den negativen Auswirkungen der Pandemie erholen. Vielleicht hast du bereits die perfekte Immobilie zum Mieten gefunden, weißt aber nicht, wie du vorgehen sollst, da es so viele Dinge zu erledigen gibt.

Das mag dir vielleicht überwältigend und entmutigend erscheinen, und genau deshalb in Süd Wir haben einen Leitfaden mit 5 Schritten erstellt, damit du erfolgreich mit der Vermietung deiner Ferienwohnung beginnen kannst.

1. Melden Sie Ihre Ferienwohnung an, um die Tourismuslizenz zu erhalten.

Um ein Ferienvermietungsunternehmen in Andalusien zu betreiben, musst du zunächst einige gesetzliche Voraussetzungen erfüllen.

Eine Vermietung dieser Art ist definiert als eine Immobilie, die gegen Entgelt an Dritte vermietet wird; um unter diese Kategorie zu fallen, muss die Immobilie mindestens zweimal im Jahr für einen Zeitraum von maximal 31 Tagen vermietet werden.

Die Voraussetzungen für die Vermietung deiner Wohnung sind auf regionaler Ebene geregelt (autonome Gesetzgebung). Jede Region hat unterschiedliche gesetzliche Bestimmungen, daher ist es wichtig, dass du dich bei den örtlichen Behörden gründlich über die gesetzlichen Anforderungen an dem Ort informierst, an dem sich deine Immobilie befindet.

Auch wenn es einige lokale Besonderheiten gibt, ist das Verfahren zur Registrierung einer Ferienwohnung im Allgemeinen landesweit ähnlich. Der erste und wichtigste Schritt ist die Beantragung einer Tourismuslizenz.

Im Folgenden finden Sie die Dekret 28/2016 der Regionalregierung von Andalusien. Hier finden Sie alle notwendigen und detaillierten Informationen zu Unterkünften für touristische Zwecke. 

Was ist eine Tourismuslizenz?

Es handelt sich um eine gesetzliche Vorschrift, die es Ihnen ermöglicht, Ihre Wohnung als Ferien- oder Ferienunterkunft zu vermieten. Diese Lizenz ist seit Januar 2016 für Ferienvermietungen auf den Websites, auf denen diese Unterkünfte angeboten werden, vorgeschrieben; ohne diese Lizenz kann Ihre Anzeige gelöscht werden.

So erhalten Sie eine Touristenlizenz

Die Schritte lauten wie folgt:

1. Der Eigentümer der Ferienwohnung erklärt gegenüber den lokalen Behörden, dass er seine Immobilie vermieten möchte, indem er eine DRIAT (Erklärung über die Aufnahme einer touristischen Tätigkeit) einreicht. Sobald er seine Erklärung eingereicht hat, erhält er eine vorläufige Registrierungsnummer und kann mit der Vermietung seiner Immobilie beginnen.

2. Bei der Einreichung dieser Erklärung müssen Vermieter in der Regel folgende Unterlagen vorlegen:

• Angaben zur Immobilie und zum Eigentümer
• Nachweis, dass er über eine Wohntauglichkeitsbescheinigung verfügt
• Einhaltung der in den geltenden Vorschriften festgelegten Anforderungen

In den meisten Regionen kann diese Erklärung online eingereicht werden.

• Die Behörden prüfen die vom Eigentümer vorgelegten Unterlagen. Wenn die Ferienwohnung alle Anforderungen erfüllt, erhält er nach etwa 3 bis 4 Monaten seine dauerhafte Registrierungsnummer (die gleichzeitig als Lizenznummer dient). Die Immobilie wird außerdem in das regionale Register eingetragen. Erfüllt die Ferienwohnung die erforderlichen Voraussetzungen nicht, muss der Eigentümer die Vermietung der Immobilie einstellen, bis diese erfüllt sind.

• Es ist wichtig zu erwähnen, dass die kommunalen Vorschriften für das Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, deren Nutzung einschränken oder an bestimmte Bedingungen knüpfen können. In diesem Fall können Sie den oben eingefügten Erlass der Regionalregierung von Andalusien lesen und sich über die darin festgelegten Einschränkungen informieren.

2. Mindestanforderungen für eine Ferienunterkunft

Sobald du die Genehmigung beantragt hast, musst du sicherstellen, dass deine Ferienwohnung eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt, damit sie vermietet werden kann.

Haftpflichtversicherung

So vorsichtig deine Gäste während ihres Aufenthalts bei dir auch sein mögen, es kann dennoch zu einem Unfall kommen, der unter Umständen ziemlich teuer werden kann.

Die Haftpflichtversicherung schützt Sie vor Ansprüchen Dritter wegen Personen- oder Sachschäden auf Ihrem Grundstück.

Beschwerde- und Informationsbuch

In Spanien müssen alle Unternehmen ein offizielles “Beschwerdebuch” gut sichtbar auslegen (mindestens auf Spanisch und Englisch). Es wird außerdem empfohlen, die Hausordnung sowie die örtlichen Ruhezeiten auszuhängen, falls sich Ihre Immobilie in einer Wohnanlage befindet. Andererseits können Gäste im Falle negativer Erfahrungen auch ihre Kommentare hinterlassen.

Identifizieren Sie die Reisenden und melden Sie sie bei der Polizei an

Als Eigentümer einer Ferienunterkunft müssen Sie alle Reisenden über 16 Jahren identifizieren, indem Sie das Formular “Anmeldeformular für Reisende” ausfüllen. Außerdem musst du ein Gästebuch anlegen und alle Gäste innerhalb von 24 Stunden nach ihrer Ankunft bei der Nationalpolizei (in der Regel in größeren Städten) oder bei der Guardia Civil (in der Regel in Dörfern und ländlichen Gebieten) anmelden.

Jeder Reisende ab 16 Jahren muss sich in das Reiseregister eintragen. Bei Nichtbeachtung drohen Geldstrafen.

Voraussetzungen für die Vermietung Ihrer Ferienwohnung

Ihre Ferienwohnung muss zudem bestimmte Anforderungen hinsichtlich der Innenausstattung und des Komforts erfüllen. Diese sind:

• Direkte Belüftung nach außen.
• Die Möglichkeit, das Eindringen von Licht von außen zu verhindern, d. h. Rollläden, Vorhänge oder Ähnliches.
• Sicherheitsvorrichtungen an den Türen zum Schutz der Privatsphäre.
• Feuerlöscher und Feuerlöschdecke müssen leicht zugänglich sein. Die Anzahl dieser Ausrüstungsgegenstände muss der Anzahl der Zimmer entsprechen.
• Erste-Hilfe-Kasten gemäß EU-Norm (mit CE-Kennzeichnung).
• Deutliche Angabe der Notrufnummer (112).
• Mindestens ein Badezimmer pro drei Zimmer, mit Schloss zum Schutz der Privatsphäre.
• Schriftliche Informationen für die Gäste zu den Hausregeln und zur Nutzung der Einrichtung (z. B. zu den Schwimmbädern, Aufzügen, öffentlichen Bereichen, Ruhezeiten, Öffnungszeiten der Rezeption, Müllentsorgung, angebotenen Dienstleistungen usw.) sowie zur Bedienung der Elektrogeräte.
• Da die Anforderungen von Region zu Region variieren können, informiere dich bitte bei deiner Gemeinde über die genauen Bestimmungen.

Die Einnahmen aus deiner Ferienvermietung angeben

Als Eigentümer einer Ferienwohnung in einer beliebigen Region Spaniens sind Sie verpflichtet, Ihre Einkünfte anzugeben und die entsprechenden Steuern zu zahlen.

Dies gilt für alle Eigentümer von Ferienunterkünften, auch wenn sie nur einen Teil oder ein Nebengebäude ihrer Ferienimmobilie vermieten.

Das Steuerjahr läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember. Sie müssen Ihre Steuererklärung bis zum 30. Juni des laufenden Jahres einreichen. Auch wenn Ihre Immobilie im letzten Jahr eine Zeit lang unbewohnt war, sind Sie dennoch verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie Ihre Steuererklärung einreichen sollen, wenden Sie sich bitte an das nächstgelegene Finanzamt, um weitere Informationen zu erhalten, oder besuchen Sie die Website der Steuerbehörde.

3. Passen Sie Ihre Immobilie an eine Zielgruppe an

Nachdem Sie Ihre Immobilie nun als Ferienwohnung registriert und alle Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb eines Ferienvermietungsunternehmens erfüllt haben, sollten Sie sich Gedanken über Ihre zukünftigen Gäste machen. Je nach Art Ihrer Immobilie und deren Lage gibt es möglicherweise verschiedene Arten von Gästen, für die Ihre Ferienwohnung geeignet ist.

Definieren Sie Ihre Zielgruppe

Warum ist es wichtig, eine Zielgruppe zu haben? Reisende suchen nach Unterkünften mit bestimmten Merkmalen wie Lage, Preis, Ausstattung und vielem mehr. Wenn Sie Ihre Zielgruppe kennen, können Sie die Zahl der Buchungen steigern und Stornierungen vermeiden.

Ein kleineres Apartment mag für Alleinreisende oder Hochzeitsreisende ideal sein, ist jedoch möglicherweise nicht für große Familien geeignet.

Auch die Lage deiner Immobilie spielt eine entscheidende Rolle. Eine große Immobilie in ländlicher Umgebung könnte ideal für Freundesgruppen oder zur Ausrichtung von Veranstaltungen sein. Gleichzeitig könnte eine Wohnung in der Stadt für Millennials geeignet sein.

Statten Sie Ihr Ferienhaus mit allem Komfort aus

Eine Möglichkeit, Gäste anzulocken, besteht darin, einen hervorragenden Service zu bieten. Eine schnelle WLAN-Verbindung und ein Schreibtisch können zu mehr Buchungen von Gästen führen, die im Homeoffice arbeiten, während umweltbewusste Gäste die Mülltrennung sicherlich zu schätzen wissen.

Anlagen im Freien, wie Terrassen, ein schöner Essbereich oder ein Swimmingpool, werden bei den meisten Gästen, die einen erholsamen Urlaub suchen, besonders beliebt sein.

Auch wenn Sie keinen Außenbereich haben, können Sie Ihre Immobilie attraktiver gestalten, wenn Sie über eine gut ausgestattete Küche oder gemütliche, offene Räume verfügen. Außerdem spielt die Sicherheit eine wichtige Rolle, da Familien, die mit Kindern reisen, jede Art von Kindersicherung im Haus zu schätzen wissen.

4. Beschreibende Texte und Fotos

Bevor du deine Ferienwohnung auf einer oder mehreren Websites inserieren kannst, benötigst du einen informativen Text und überzeugende Fotos. Selbst die schönste Unterkunft wird nicht viele Buchungen erhalten, wenn die Anzeige einen langweiligen, unübersichtlichen oder zu langen Text enthält; auch langweilige Fotos werden Gäste nicht davon überzeugen, zu buchen.

Was ist besonders hervorzuheben?

Deine Anzeige sollte sich auf die Aspekte konzentrieren, die deine Immobilie einzigartig und perfekt für deine Zielgruppe machen. Hast du einen schönen Meerblick? Bist du nur einen Katzensprung vom nächsten Strand entfernt? Oder eignet sich der Außenbereich ideal, um abzuschalten, die Sonne zu genießen und am Pool zu entspannen? Überlege dir, was deine wichtigsten Verkaufsargumente sind, und hebe diese sowohl im Text als auch auf den Fotos hervor.

Fachtexte

Vielleicht fühlen Sie sich inspiriert, einen hervorragenden Text für Ihre Ferienwohnung zu verfassen, in dem Sie alle Vorzüge auflisten und erklären, warum es die perfekte Unterkunft ist – dennoch ist es möglicherweise besser, einen professionellen Texter mit der Erstellung dieses Textes zu beauftragen.

Professionelle Content-Autoren können eine große Hilfe dabei sein, die gewünschten Kunden anzusprechen. Es ist entscheidend, genau zu wissen, nach welchen Informationen Reisende suchen und welche Dienstleistungen und Sehenswürdigkeiten in der Nähe erwähnt werden sollten. Ein sehr langer und allzu beschreibender Text kann überwältigend wirken und nicht die gewünschte Wirkung erzielen. 

Ein prägnanter Text, der alle notwendigen Informationen enthält und überflüssige Punkte weglässt, ist für den Erfolg unverzichtbar.

Professionelle Fotos

Genau wie ein professioneller Texter weiß auch ein professioneller Fotograf genau, wie er Ihre Immobilie ins rechte Licht rückt und von ihrer besten Seite präsentiert.

Das Wetter, die Tageszeit, die Lichtverhältnisse und die perfekten Blickwinkel können bei Fotos den entscheidenden Unterschied ausmachen. Außerdem kann ein Smartphone nicht mit einer Kamera der neuesten Generation mithalten.

Der erste Eindruck ist entscheidend, und professionelle Fotos werden wahrscheinlich die Aufmerksamkeit der Reisenden auf sich ziehen und ihre Neugier auf Ihre Unterkunft noch weiter wecken. Tatsächlich hat sich gezeigt, dass professionelle Fotos fünfmal mehr Buchungen generieren als nicht-professionelle Fotos.

5. Veröffentliche dein Ferienobjekt

Als letzten Schritt, bevor du die ersten Buchungen erhältst, musst du deine Ferienwohnung auf Websites veröffentlichen, damit jeder, der in deiner Gegend nach einer Unterkunft sucht, sie finden kann. Allerdings kann es eine echte Herausforderung sein, zu wissen, wo man die Anzeige schalten soll, und den Überblick über die verschiedenen Websites zu behalten – ganz zu schweigen von der Verwaltung mehrerer Kalender und der Suche nach dem perfekten Preismodell. Auf lange Sicht kann dies zu Überschneidungen bei Buchungen, Stornierungen und persönlichem Stress führen.

Die Vorteile eines Channel-Managers

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung auf den großen Plattformen wie Airbnb oder Booking (den bekanntesten in Andalusien) oder auch über lokale Agenturen inserieren, können Sie Ihre Buchungen und Einnahmen steigern. Andererseits kann dies zu zahlreichen Problemen führen, wie Doppelbuchungen, unterschiedlichen Preismodellen und Schwierigkeiten bei der Kalenderverwaltung.

Die Nutzung eines Kanalmanagers wie Bookiply ist eine All-in-One-Lösung, die uns solche Herausforderungen erspart. Ihr Mietobjekt wird auf verschiedenen Kanälen angezeigt, wobei alle Kalender synchronisiert sind. Das bedeutet, dass Übernachtungen, die bereits über einen bestimmten Kanal gebucht wurden, auch auf anderen Portalen gesperrt werden.

Darüber hinaus stellt dir Bookiply einen professionellen Text in mehreren Sprachen und professionelle Fotos für deine Anzeige zur Verfügung sowie einen Kundenbetreuer, der in allen Angelegenheiten dein Ansprechpartner sein wird.

Preise

Die Preise variieren aus vielen Gründen, wie beispielsweise der Art der Unterkunft, der Lage und den angebotenen Leistungen. Auch wenn Sie anhand dieser Kriterien einen Durchschnittspreis pro Nacht ermitteln können, ist es aufgrund von saisonalen Schwankungen, der Nachfrage und der Aufenthaltsdauer nicht besonders sinnvoll, das ganze Jahr über denselben Preis beizubehalten.

Außerdem kannst du Rabatte gewähren, um Gäste anzulocken, die länger in deiner Unterkunft bleiben möchten. Auch wenn der Preis pro Nacht niedriger sein mag, erzielst du höhere Einnahmen, wenn dein Kalender über einen längeren Zeitraum hinweg ausgebucht ist. Darüber hinaus kannst du zusätzliche Gebühren erheben, wenn die Anzahl der Gäste eine bestimmte Grenze überschreitet.

Ein gutes Preismodell ist entscheidend für den Erfolg des Unternehmens.

Nachdem du alle diese Schritte abgeschlossen hast, bist du nun bereit, dein Ferienvermietungsgeschäft zu starten.

Wir hoffen, dass du dich inspiriert und bereit fühlst, diesen Weg einzuschlagen. Wenn deine ersten Gäste eintreffen und einen unvergesslichen Urlaub in deinem Haus genießen, wirst du wissen, dass sich alles gelohnt hat.