Los alquileres vacacionales están siendo cada vez más populares, especialmente durante la pandemia de COVID-19, ya que ofrecen más privacidad, una sensación de seguridad y una normativa más favorable en comparación con los hoteles.
Como resultado, estos alquileres vacacionales tendrán más posibilidades de recuperarse rápidamente de los efectos negativos creados por la pandemia. Quizá ya has encontrado la propiedad perfecta para alquilar, pero no sabes que pasos seguir debido a que hay muchas cosas de las que ocuparse.
Esto puede parecerte abrumador y desalentador, y es por eso que en Meridional hemos elaborado una guía con 5 pasos para empezar a alquilar tu casa de vacaciones con éxito.
1. Registra tu casa de vacaciones para obtener la licencia turística.
Para empezar a gestionar un negocio de alquiler vacacional en Andalucía, primero debes cumplir algunos requisitos legales.
Un arrendamiento de este tipo se define como una propiedad que se alquila a terceros a cambio de un precio y, para entrar en esta categoría, la propiedad debe alquilarse por un periodo máximo de 31 días, dos o más veces al año.
Los requisitos para alquilar tu vivienda están regulados a nivel regional (Legislación Autonómica). Cada región tiene una legislación diferente, por lo que es importante que te informes muy bien con las autoridades locales sobre los requisitos legales del lugar donde se encuentra tu propiedad.
Aunque hay algunas especificidades locales, en general, el proceso para registrar un alquiler vacacional es similar en todo el país. El primer paso, y el más importante, es conseguir una licencia turística.
A continuación, le dejamos el Decreto 28/2016, de la Junta de Andalucía. En este puedes encontrar toda la información necesaria y detallada de las viviendas con fines turísticos.
¿Qué es una licencia turística?
Es un requisito legal que te permite que tu vivienda se convierta en una propiedad turística o vacacional. Esta licencia es exigida desde enero de 2016 a los alquileres vacacionales en las webs anunciadoras de estas propiedades, pudiendo llegar a borrar su anuncio si no cuentas con una.
Cómo obtener una licencia turística
Los pasos son los siguientes:
1.- El propietario del alquiler vacacional declara a las autoridades locales que quiere alquilar su propiedad enviando una DRIAT (Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística). Una vez que haya presentado su declaración, recibirá un número de registro temporal y podrá empezar a alquilar su propiedad.
2.- Al presentar esta declaración, los propietarios de alquileres deberán, por lo general, presentar lo siguiente:
- Datos de identificación del inmueble y del propietario
- Prueba de que posee una cédula de habitabilidad
- Cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa aplicable
En la mayoría de las regiones, esta declaración puede presentarse en línea.
- Las autoridades comprobarán la documentación presentada por el propietario. Si el alquiler vacacional cumple todos los requisitos, recibirá su número de registro permanente (que será el número de licencia) al cabo de unos 3 o 4 meses. La propiedad también se inscribirá en el registro regional. Si el alquiler vacacional no cumple los requisitos necesarios, el propietario tendrá que dejar de alquilar la propiedad hasta que los cumpla.
- Es importante mencionar que la normativa municipal del sector en el que se encuentre la propiedad, puede limitar o condicionar el uso del mismo. En este caso, podrá leerse el decreto de la Junta de Andalucía insertado más arriba y comprobar sus limitaciones.
2. Requisitos mínimos para un alquiler vacacional
Una vez solicitada la licencia, deberás de asegurar que tu casa vacacional cumple una serie de requisitos para poder ser alquilada.
Seguro de responsabilidad civil
Por muy precavidos que sean tus huéspedes mientras se alojan en tu casa, puede ocurrir algún accidente y este puede llegar a ser bastante caro.
El seguro de responsabilidad civil te asegura contra las reclamaciones de terceros por daños personales o materiales en tu propiedad.
Libro de reclamaciones e información
En España, todos los negocios deben tener un “libro de reclamaciones” oficial a la vista (al menos en español e inglés). También se recomienda exponer las normas de la casa, así como los periodos de descanso locales si tu propiedad se encuentra dentro de una comunidad de vecinos. Por otro lado, en caso de experiencias negativas, los huéspedes también pueden dejar sus comentarios.
Identifique a los viajeros y regístrelos en la policía
Como propietario de un alquiler vacacional, debes identificar a todos los viajeros mayores de 16 años rellenando el formulario “Parte de Entrada de Viajeros”. También tendrás que crear un Libro de Registro de Viajeros y registrar a todos los huéspedes en la Policía Nacional (normalmente en pueblos y ciudades grandes) o en la Guardia Civil (normalmente en pueblos y zonas rurales) en las 24 horas siguientes a su llegada.
Todo viajero a partir de los 16 años debe firmar el Registro de Viajeros. No hacerlo puede acarrear multas.
Características requeridas para alquilar tu casa de vacaciones
Tu alquiler vacacional también debe cumplir con unos requisitos específicos en cuanto a su configuración interior y a sus comodidades. Estos son:
- Ventilación directa al exterior.
- La posibilidad de evitar la entrada de luz desde el exterior, es decir, persianas, cortinas o similares.
- Dispositivos de seguridad en las puertas para proteger la privacidad.
- Extintor y manta ignífuga totalmente accesibles. El número de estos deberá ser acorde al número de habitaciones.
- Botiquín de primeros auxilios según la norma de la UE (con la marca CE).
- Información visible del número de emergencias (112).
- Al menos un cuarto de baño por cada tres habitaciones, con cerradura para proteger la intimidad.
- Información escrita para los huéspedes sobre las normas y el uso de la casa (por ejemplo, para las piscinas, los ascensores, las zonas públicas, las horas de silencio, las horas de trabajo de la recepción, la eliminación de residuos, los servicios prestados, etc.) y sobre el funcionamiento de los aparatos eléctricos.
- Como los requisitos pueden variar de una región a otra, asegúrate de consultar las especificaciones de su municipio.
Declarar los ingresos de tu alquiler vacacional
Como propietario de un alquiler vacacional en cualquier zona de España, estás obligado a declarar tus ingresos y a pagar los impuestos correspondientes.
Esto se aplica a todos los propietarios de alquileres vacacionales, incluso si sólo alquilan una parte o un anexo de su propiedad vacacional.
El año fiscal va del 1 de enero al 31 de diciembre. Deberás de presentar tus declaraciones de impuestos antes del 30 de junio del año en curso. Por otro lado, si tu propiedad ha estado desocupada durante un tiempo en el último año, sigues estando obligado a declarar tus impuestos.
Si no estás seguro de cómo presentar la declaración de la renta, deberás acudir a la oficina de Hacienda más cercana para obtener más información o visitar la página web de la Agencia Tributaria.
3. Adapta tu propiedad a un grupo objetivo
Ahora que has registrado tu propiedad como alquiler vacacional y has cumplido todos los requisitos para establecer un negocio de alquiler vacacional con éxito, tendrás que pensar en tus futuros huéspedes. Dependiendo del tipo de propiedad que tengas y de su ubicación, puede haber diferentes tipos de huéspedes para los que tu alquiler sea el adecuado.
Defina tu grupo objetivo
¿Por qué es importante tener un público objetivo? Los viajeros buscan propiedades con detalles específicos como la ubicación de la propiedad, el precio, las comodidades y más. Conocer tu grupo objetivo te ayudará a aumentar las reservas y a evitar cancelaciones.
Un apartamento más pequeño puede ser perfecto para viajeros solitarios o de luna de miel, pero puede no ser adecuado para familias numerosas.
La ubicación de tu propiedad también desempeña un papel crucial. Una propiedad grande en una zona rural podría ser ideal para grupos de amigos o para celebrar eventos. Al mismo tiempo, un apartamento en la ciudad puede parecer adecuado para los millennials.
Equipa tu casa vacacional con grandes comodidades
Una forma de atraer a los huéspedes es contar con grandes servicios. Una conexión Wi-Fi rápida y una instalación de escritorio pueden conseguir más reservas de huéspedes que trabajan a distancia, mientras que los huéspedes con conciencia ecológica apreciarán sin duda la separación de residuos.
Los servicios al aire libre, como las terrazas, una bonita zona de comedor o una piscina, serán de lo más popular entre la mayoría de los huéspedes que buscan unas vacaciones relajantes.
Aunque no dispongas de un espacio exterior, puedes hacer que tu propiedad sea más atractiva si cuentas con una cocina muy bien equipada o espacios cómodos y abiertos. Además, la seguridad también juega un papel importante, ya que las familias que viajan con niños apreciarán cualquier tipo de protección que tenga la casa para ellos.
4. Textos descriptivos y fotos
Antes de incluir tu alquiler en uno o varios sitios web, necesitarás un texto informativo y fotos convincentes. La propiedad más bonita no recibirá muchas reservas si el anuncio muestra un texto aburrido, confuso o demasiado largo; tampoco las fotos sosas convencerán a los huéspedes para que reserven.
¿Qué destacar?
Tu anuncio deberá centrarse en las cosas que hacen que tu propiedad sea única y perfecta para tu grupo objetivo. ¿Tienes buenas vistas al mar? ¿Estás a un paso de la playa más cercana? ¿O la zona exterior es ideal para desconectar, disfrutar del sol y relajarse en la piscina? Piensa en cuáles son tus principales puntos de venta y destácalos tanto en el texto como en las fotos.
Textos profesionales
Puede que te sientas inspirado para escribir un texto excelente para tu alquiler de vacaciones, mencionando todos los puntos fuertes y por qué es el alojamiento perfecto, sin embargo, puede ser mejor idea tener un escritor de contenido profesional para crear este texto.
Los redactores de contenidos profesionales pueden ser de gran ayuda para atraer los clientes que deseas. Es esencial saber exactamente qué información buscan los viajeros y qué servicios y lugares cercanos deben mencionarse. Un texto muy largo y bastante descriptivo puede ser abrumador y que no cause el efecto deseado.
Un texto conciso que proporcione toda la información necesaria y deje de lado los puntos redundantes es indispensable para el éxito.
Fotos profesionales
Al igual que un redactor de contenidos profesional, un fotógrafo profesional sabrá exactamente cómo poner en escena tu propiedad y mostrarla en su mejor momento.
El clima, la hora del día, la incidencia de la luz y los ángulos perfectos pueden marcar la diferencia en las fotos. Además, un smartphone no puede competir con una cámara de última generación.
La primera impresión es crucial, y las fotos profesionales probablemente captarán la atención de los viajeros y harán que sientan aún más curiosidad por tu propiedad. De hecho, se ha demostrado que las fotos profesionales generan 5 veces más reservas que las fotos no profesionales.
5. Publica tu alquiler de vacaciones
Como último paso antes de recibir las primeras reservas, necesitas publicar tu alquiler en páginas webs para que todo el mundo que busque alojamiento en tu zona pueda encontrarlo. Sin embargo, saber en dónde colocar el anuncio y hacer un seguimiento de las diferentes webs puede ser todo un reto, por no hablar de la gestión de múltiples calendarios y la búsqueda del modelo de precios perfecto. A la larga, esto puede provocar un solapamiento de reservas, cancelaciones y estrés personal.
Las ventajas de un gestor de canales
Anunciar tu alquiler vacacional en los grandes portales como Airbnb o Booking (los más conocidos en Andalucía) o también con agencias locales puede ayudar a aumentar tus reservas y tus ingresos. Por otro lado, esto puede causar múltiples problemas con las reservas dobles, diferentes modelos de precios y dificultad con la gestión del calendario.
El uso de un gestor de canales, como Bookiply, es una solución todo en uno para ahorrarnos este tipo de desafíos. Tu alquiler se mostrará en varios canales mientras todos los calendarios están sincronizados. Esto significa que las noches que ya se han reservado a través de un determinado canal también se bloquearán en otros portales.
Además, Bookiply te proporciona un texto profesional en varios idiomas y fotos profesionales para tu anuncio, así como un gestor de cuentas, que será tu persona de referencia para todos los asuntos.
Precios
Los precios varían debido a muchas razones, como el tipo de propiedad, la ubicación y los servicios. Aunque puede determinar una tarifa media por noche basada en estos criterios, tener la misma tarifa durante todo el año no es una opción muy razonable debido a la estacionalidad, la demanda y la duración de la estancia.
También se pueden aplicar descuentos para atraer a los huéspedes que deseen permanecer más tiempo en tu alquiler. Aunque la tarifa nocturna puede ser más baja, obtendrás más ingresos al tener tu calendario lleno durante un periodo más prolongado. Además, puedes añadir tarifas adicionales cuando recibas más de un determinado número de huéspedes.
Un buen modelo de precios es vital para el éxito del negocio.
Terminado todos estos pasos, ya estás listo para iniciar tu negocio de alquiler vacacional.
Esperamos que te sientas inspirado y preparado para comenzar en esta andadura. Cuando lleguen tus primeros huéspedes y disfruten de unas vacaciones inolvidables en tu casa, sabrás que todo ha merecido la pena.
Español 
English (UK) 
Français 
Deutsch (Sie)