Sind Beschlüsse in Eigentümergemeinschaften, die nicht auf der Tagesordnung stehen, gültig?

Herzlich willkommen auf dem Blog von Süd. Im heutigen Artikel befassen wir uns mit einem Thema von großem Interesse und hoher Relevanz, nämlich der Gültigkeit von Beschlüssen, die innerhalb von Eigentümergemeinschaften gefasst wurden, jedoch nicht in der Tagesordnung der Einberufung aufgeführt waren.

Sind Beschlüsse der Eigentümergemeinschaften zu Themen, die nicht auf der Tagesordnung stehen, gültig?

Wir alle wissen, wie wichtig es ist, dass in einer Nachbarschaftsgemeinschaft ein gutes Miteinander herrscht. Dies wirkt sich auf die gemeinsamen Entscheidungen aus, die getroffen werden und die alle Bewohner betreffen, und ist notwendig, damit diese Entscheidungen im Interesse und zum Wohl der Gemeinschaft getroffen werden.

Aus diesem Grund finden in regelmäßigen Abständen Versammlungen der Wohnungseigentümer statt. Bei diesen Versammlungen, die in der Regel von der sogenannten “Eigentümerversammlung” einberufen werden, werden Angelegenheiten besprochen, die die gesamte Gemeinschaft betreffen, und es werden endgültige Entscheidungen zu allen Fragen von gemeinsamem Interesse getroffen. Zu diesem Zweck werden die Vorschläge zur Abstimmung gestellt und mit Stimmenmehrheit angenommen oder abgelehnt.

Was ist zu tun, wenn ein neues Thema von Interesse auftaucht?

In der Regel sind die Tagesordnungspunkte dieser Sitzungen den Teilnehmern bereits im Voraus bekannt: Man spricht dabei von die Tagesordnung. Was passiert aber, wenn ein neues Thema von Interesse aufkommt, dessen Umsetzung die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erfordert? Kann dann darüber abgestimmt werden, obwohl die Behandlung dieses Themas in der vorliegenden Tagesordnung nicht vorgesehen war?

Mit anderen Worten: Ist es rechtmäßig, über Angelegenheiten abzustimmen und Maßnahmen zu ergreifen, die nicht ausdrücklich in der besagten “Tagesordnung“ enthalten sind?

Was sagt das Gesetz dazu?

Die Regelung des Gemeinschaftslebens wird durch die sogenannte “Gesetz über das Wohnungseigentum”. Diese Verordnung regelt alle Aspekte im Zusammenhang mit den Verwaltungsorganen der Eigentümergemeinschaft, das Zusammenleben ihrer Bewohner sowie deren Rechte und Pflichten gegenüber den übrigen Nachbarn, Mietern und Eigentümern der Immobilien.

Wenn wir uns den Inhalt etwas genauer ansehen, stellen wir fest, dass in Artikel 16 Absatz 2, lautet wörtlich wie folgt:

“Die Einberufung der Versammlungen erfolgt durch den Vorsitzenden und, in dessen Abwesenheit, durch die Initiatoren der Versammlung, unter Angabe der zu behandelnden Themen sowie des Ortes, des Tages und der Uhrzeit, zu der die Versammlung in erster oder gegebenenfalls in zweiter Einberufung stattfindet …”

und weiter unten geht es so weiter:

“Jeder Eigentümer kann beantragen, dass die Eigentümerversammlung ein Thema, das für die Gemeinschaft von Interesse ist, prüft und dazu Stellung nimmt; zu diesem Zweck richtet er ein Schreiben an den Vorsitzenden, in dem er die zu behandelnden Themen klar benennt, und dieser nimmt sie in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung auf.”

Hier wird deutlich gemacht, wie wichtig es ist, alle zu behandelnden Punkte in die “Tagesordnung” aufzunehmen, und dass dies vor der entsprechenden Sitzung geschehen muss.

Wir alle wissen jedoch, dass oft – insbesondere am Ende der Sitzungen (unter dem letzten Punkt “Anträge und Fragen”) – Themen diskutiert werden, die nicht als Tagesordnungspunkte angekündigt waren. Es kommt sogar zu Abstimmungen, durch die diesbezügliche Beschlüsse gefasst werden.

Die Frage ist hier: Ist das rechtmäßig? Verstößt es nicht gegen das LPH?… Und wenn ja, können die getroffenen Entscheidungen angefochten werden?

Was sagen die Richter in ihren Urteilen?

Auch wenn Gesetze so konkret wie möglich formuliert sind, besteht oft das Problem, dass sie unterschiedlich ausgelegt werden können. Deshalb müssen wir auf Präzedenzfälle in der Rechtsprechung zu Anfechtungsklagen gegen solche Abstimmungen und auf die im Anschluss daran getroffenen Entscheidungen zurückgreifen, um festzustellen, ob diese rechtmäßig sind oder nicht.

Ich werde hier keine Stellungnahme zu den diesbezüglich ergangenen Urteilen abgeben, da es nicht Gegenstand dieses Artikels ist, auf gerichtliche Beurteilungen einzugehen; daher werde ich mich darauf beschränken, die Schlussfolgerungen zusammenzufassen, zu denen Organe wie der Oberste Gerichtshof selbst in Bezug auf diese Fragen gelangt sind.

Um sie besser zu verstehen, müssen wir uns zunächst auf eine Reihe unverzichtbarer Axiome einigen.

Zunächst einmal ist anzuerkennen, dass die Teilnahme an den vom Nachbarschaftsrat einberufenen Versammlungen freiwillig ist und davon abhängt, dass die zu behandelnden Punkte im Voraus bekannt sind. Das heißt, es wird davon ausgegangen, dass ein Anwohner, der an einer einberufenen Versammlung teilnimmt, dies tut, weil er an den Themen interessiert ist, deren Erörterung vereinbart wurde. Diese Themen sind in der Tagesordnung aufgeführt.

Der zweite Punkt betrifft das Recht jedes Nachbarn, jede in einer Versammlung getroffene Entscheidung anzufechten, sofern der Gegenstand, über den entschieden wurde, nicht auf der Tagesordnung stand. Wird dieser Einspruch von der Versammlung nicht berücksichtigt, kann er sogar als Beschwerde vor Gericht gebracht werden. L

Unter Berücksichtigung dieser beiden Faktoren wollen wir nun sehen, zu welchen Schlussfolgerungen wir gelangen können.

Aber sind diese Abstimmungen dann überhaupt gültig?

Das Fazit lautet: Solange die getroffenen Entscheidungen von keinem Nachbarn angefochten werden, ist die Abstimmung über den konkreten Sachverhalt gültig. In der Rechtssprache wird dies als “anfechtbare Handlung” bezeichnet, im Gegensatz zu dem als “von Rechts wegen nichtige Handlung” bekannten Begriff.

Letzteres bezieht sich darauf, dass der gefasste Beschluss gegen ein anderes Gesetz unseres Strafgesetzbuchs verstößt, jedoch nicht implizit gegen diesen Artikel des LPH, sofern die gesamte Eigentümergemeinschaft damit einverstanden ist, die Abstimmung und deren Ergebnis zu dem nicht auf der Tagesordnung stehenden Thema anzuerkennen.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Wenn alle Nachbarn damit einverstanden sind, gilt der Beschluss als gültig. Es reicht jedoch schon aus, dass ein einziger Nachbar nicht zustimmt, damit er rechtlich eine Klage einreichen kann, wenn die Umsetzung des Beschlusses – der nicht im Voraus mitgeteilt wurde, um in der abgehaltenen Versammlung behandelt zu werden – nicht aufgehoben wird.

Um also größere Probleme und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten und Kosten zu vermeiden, die all diese gerichtlichen Verfahren mit sich bringen, sollten wir gute Nachbarn sein und die Vorschriften einhalten. Lasst uns die Qualität unserer nachbarschaftlichen Beziehungen pflegen und das Zusammenleben zu einer positiven Erfahrung machen, die auf gegenseitigem Respekt basiert – dann werden wir glücklicher sein.

Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihr Interesse geweckt hat. Sollten Sie noch Fragen haben, können Sie sich gerne über dieser Link