Acuerdos en las comunidades de propietarios fuera del orden del día ¿son válidos?

Sean bienvenidos al blog de Meridional. En el artículo de hoy, trataremos un tema de gran interés y relevancia como es la validez de los acuerdos tomados dentro de las comunidades de propietarios pero que no han sido incluidos dentro de la convocatoria en el orden del día.

¿Son válidos los acuerdos tomados por las comunidades de propietarios sobre asuntos no incluidos en el orden del día?

Todos sabemos lo trascendente que es el que se respire un buen ambiente de convivencia dentro de una comunidad de vecinos. Esto influye en las decisiones comunes adoptadas y que afectan al conjunto de residentes, y es necesario para que sean de la conveniencia y el agrado de la colectividad.

Es por eso que, cada cierto tiempo, se llevan a cabo reuniones periódicas entre los propietarios de las viviendas. Estas convocatorias comunitarias, usualmente programadas por la conocida como “Junta de Propietarios”, se encargan de discutir los asuntos que atañen a la comunidad en general y de la toma de decisiones final al respecto de cualquier asunto de interés común. Para ello se somete a votación las propuestas y se aprueban o rechazar por mayoría.

¿Qué hacer si surge un nuevo tema de interés?

Normalmente, los asuntos a tratar en estas reuniones, suelen ser conocidos de antemano por los asistentes: se conoce como el orden del día. ¿Pero qué sucede si surge algún nuevo tema de interés, que precisa del acuerdo de la comunidad de propietarios para su realización? ¿Se puede votar en ese momento, a pesar de que no estaba previsto su tratamiento en la presente convocatoria?

Dicho en otras palabras: ¿Es legal votar y adoptar medidas sobre cuestiones que no están implícitamente incluidas en el dichoso “Orden del Día?

¿Qué dice la ley al respecto?

La regulación de la vida comunitaria viene regida por la conocida como “Ley de la Propiedad Horizontal”. Esta normativa reglamenta todos los aspectos relacionados con los órganos gestores de la comunidad, las interrelaciones de convivencia entre sus habitantes y los derechos y obligaciones de los mismos con respecto al resto de vecinos, inquilinos y propietarios de los inmuebles.

Si indagamos un poco en su contenido, podemos ver que en artículo 16, apartado 2, dice textualmente lo siguiente:

“La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria…”

y sigue más abajo, continúa:

“Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.”

Aquí se nos da a entender la importancia que tiene el incluir todos los puntos a tratar en el “Orden del Día” y que esto debe hacerse con antelación a la celebración de la reunión correspondiente.

Pero todos sabemos que, en muchas ocasiones y, aprovechando el final de las reuniones ( en el último punto de “Ruegos y Preguntas”) suelen discutirse temas no anunciados como parte de los puntos a tratar. Incluso llegan a producirse votaciones que permiten adoptar decisiones al respecto.

El problema aquí es: ¿es eso legal?, ¿no infringe la LPH?… y si lo hace, ¿se pueden impugnar las decisiones tomadas?

¿Qué dicen los jueces en sus sentencias?

A pesar de que las leyes tratan de ser lo más específicas posible, suelen tener el problema de que pueden ser interpretables. Es por eso que necesitamos acudir a precedentes en jurisprudencia sobre sentencias de impugnación a dichas votaciones y a las decisiones que se adoptaron tras las mismas, para conocer si son legales o no.

No haré aquí un alegato sobre las sentencias emitidas al respecto, pues no es el objeto de este artículo el entrar en estudio sobre valoraciones judiciales, por lo que me limitaré a resumir las conclusiones tomadas por órganos como el mismísimo Tribunal Supremo al respecto de estas cuestiones.

Para comprenderlas mejor, debemos primero consensuar una serie de axiomas imprescindibles.

El primero de ellos es reconocer que la asistencia a las reuniones convocadas por la Junta de Vecinos es voluntaria y qu está supeditada al conocimiento previo de los puntos que se van a tratar en la misma. Es decir, se entiende que el vecino que asiste a una convocatoria, lo hace porque está interesado en tratar las temáticas que se acordaron discutir. Esas materias son las que se incluyen en el Orden del Día.

La segunda cuestión es el derecho que tiene todo vecino a impugnar cualquier decisión tomada en una reunión, siempre y cuando el asunto sobre el que se decidió hacer algo, no estuviese incluido en el orden del día. Esta impugnación, de no ser respetada por la Junta, se puede llevar incluso a los tribunales como denuncia. L

Teniendo en cuenta estos dos factores, veamos pues a qué conclusiones podemos llegar.

Pero entonces, ¿son válidas dichas votaciones?

La conclusión final es que, mientras la decisiones tomadas no sean impugnadas por ningún vecino, la votación del asunto en concreto es válida. A esto se le llama en jerga jurídica “acción anulable”, en contraposición al concepto conocido como “acción nula de pleno derecho”.

Este último hace referencia a que el acuerdo tomado infrinja alguna otra ley de nuestro código penal, pero no implícitamente este artículo de la LPH, siempre y cuando toda la comunidad de propietarios esté de acuerdo en aceptar la votación y su resultado en el asunto no incluido en el orden del día.

Resumiendo, si a todos los vecinos les parece bien, se considera válido. Pero basta que uno no esté de acuerdo para que, legalmente, puede elevar una denuncia judicial si no se anula la ejecución de la decisión tomada y no comunicada con antelación para ser tratada en la reunión celebrada.

Así que, para evitar problemas mayores y los consecuentes disgustos y gastos que conllevan todas estas tramitaciones judiciales, seamos buenos vecinos y respetemos la normativa. Cuidemos la calidad de nuestras relaciones vecinales, hagamos de la convivencia una buena experiencia basada en el respeto a los demás y seremos más felices.

Esperamos que este artículo haya sido de su interés, si aún tiene alguna pregunta, puede ponerse en contacto con nosotros a través de este enlace