Les décisions prises lors des assemblées de copropriétaires qui ne figurent pas à l'ordre du jour sont-elles valables ?

Bienvenue sur le blog de Du sud. Dans l'article d'aujourd'hui, nous aborderons un sujet très intéressant et important, à savoir la validité des décisions prises au sein des copropriétés mais qui n'ont pas été inscrites à l'ordre du jour de la réunion.

Les décisions prises par les associations de copropriétaires sur des sujets ne figurant pas à l'ordre du jour sont-elles valables ?

Nous savons tous à quel point il est essentiel qu’il règne une bonne ambiance de convivialité au sein d’une copropriété. Cela influe sur les décisions communes prises, qui concernent l’ensemble des résidents, et c’est indispensable pour que celles-ci répondent aux intérêts et aux attentes de la collectivité.

C'est pourquoi, de temps à autre, des réunions régulières sont organisées entre les propriétaires des logements. Ces réunions communautaires, généralement organisées par ce qu’on appelle le “ conseil des copropriétaires ”, ont pour but de discuter des questions qui concernent l’ensemble de la communauté et de prendre les décisions finales concernant tout sujet d’intérêt commun. À cette fin, les propositions sont soumises au vote et sont approuvées ou rejetées à la majorité.

Que faire si un nouveau sujet d'intérêt se présente ?

En général, les points à l'ordre du jour de ces réunions sont connus à l'avance par les participants : on appelle cela l'ordre du jour. Mais que se passe-t-il si un nouveau sujet d'intérêt se présente, dont la mise en œuvre nécessite l'accord de la copropriété ? Peut-on voter à ce moment-là, même si ce sujet n'était pas prévu à l'ordre du jour de la présente réunion ?

En d'autres termes : est-il légal de voter et d'adopter des mesures sur des questions qui ne figurent pas explicitement dans ce fameux “ ordre du jour » ?

Que dit la loi à ce sujet ?

La vie communautaire est régie par ce que l'on appelle “Loi sur la copropriété”. Ce règlement encadre tous les aspects liés aux organes de gestion de la copropriété, aux relations de voisinage entre ses habitants, ainsi qu'aux droits et obligations de ces derniers vis-à-vis des autres voisins, locataires et propriétaires des immeubles.

Si l'on examine un peu son contenu, on constate que dans article 16, paragraphe 2, stipule textuellement ce qui suit :

“ La convocation aux assemblées sera faite par le président et, à défaut, par les organisateurs de la réunion, avec indication des points à l'ordre du jour, du lieu, du jour et de l'heure auxquels elle se tiendra en première convocation ou, le cas échéant, en deuxième convocation… ”

et plus bas, il poursuit :

“ Tout copropriétaire peut demander à l'assemblée des copropriétaires d'examiner et de se prononcer sur toute question présentant un intérêt pour la communauté ; à cette fin, il adressera un courrier, dans lequel il précisera clairement les points qu'il souhaite voir abordés, au président, qui les inscrira à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. ”

On nous fait ici comprendre à quel point il est important d'inclure tous les points à aborder dans l“” ordre du jour » et que cela doit être fait avant la tenue de la réunion en question.

Mais nous savons tous que, bien souvent, à la fin des réunions (lors du dernier point intitulé “ Demandes et questions ”), des sujets qui n’avaient pas été annoncés comme faisant partie de l’ordre du jour sont abordés. Il arrive même que des votes aient lieu, permettant ainsi de prendre des décisions à ce sujet.

La question qui se pose ici est la suivante : est-ce légal ? Cela n'enfreint-il pas la LPH ?… Et si c'est le cas, peut-on contester les décisions prises ?

Que disent les juges dans leurs jugements ?

Même si les lois s'efforcent d'être aussi précises que possible, elles posent souvent le problème de leur interprétabilité. C'est pourquoi nous devons nous référer aux précédents jurisprudentiels concernant les recours formés contre ces scrutins et aux décisions qui ont été prises à la suite de ceux-ci, afin de déterminer s'ils sont légaux ou non.

Je ne m'étendrai pas ici sur les arrêts rendus à ce sujet, car le présent article n'a pas pour objet d'analyser les appréciations judiciaires ; je me contenterai donc de résumer les conclusions formulées par des instances telles que la Cour de cassation elle-même concernant ces questions.

Pour mieux les comprendre, nous devons d'abord nous mettre d'accord sur une série d'axiomes indispensables.

La première consiste à reconnaître que la participation aux réunions convoquées par le comité de quartier est volontaire et qu’elle est subordonnée à la connaissance préalable des points qui y seront abordés. En d’autres termes, on part du principe que le voisin qui répond à une convocation le fait parce qu’il souhaite aborder les thèmes dont il a été convenu de discuter. Ces thèmes sont ceux qui figurent à l’ordre du jour.

La deuxième question concerne le droit dont dispose tout copropriétaire de contester toute décision prise lors d'une assemblée, à condition que le sujet sur lequel une décision a été prise ne figurait pas à l'ordre du jour. Si cette contestation n'est pas prise en compte par l'assemblée, elle peut même faire l'objet d'une plainte devant les tribunaux. L

Compte tenu de ces deux facteurs, voyons donc quelles conclusions nous pouvons en tirer.

Mais alors, ces votes sont-ils valables ?

En conclusion, tant que les décisions prises ne sont contestées par aucun voisin, le vote sur cette question précise est valide. En jargon juridique, on parle d“” action annulable “, par opposition à la notion dite d”« action nulle de plein droit ».

Ce dernier fait référence au fait que la décision prise enfreigne une autre disposition de notre code pénal, mais pas implicitement cet article de la LPH, à condition que l'ensemble de la communauté des copropriétaires accepte le vote et son résultat concernant la question ne figurant pas à l'ordre du jour.

En résumé, si tous les voisins sont d'accord, la décision est considérée comme valide. Mais il suffit qu'un seul d'entre eux ne soit pas d'accord pour qu'il puisse, légalement, déposer une plainte judiciaire si l'exécution de la décision prise – et qui n'a pas été communiquée à l'avance pour être examinée lors de la réunion – n'est pas annulée.

Alors, pour éviter des problèmes plus graves ainsi que les désagréments et les frais qui découlent de toutes ces procédures judiciaires, soyons de bons voisins et respectons la réglementation. Prenons soin de la qualité de nos relations de voisinage, faisons de la vie en communauté une expérience agréable fondée sur le respect d’autrui, et nous serons plus heureux.

Nous espérons que cet article vous aura intéressé. Si vous avez encore des questions, vous pouvez nous contacter via ce lien