So verbessern Sie die Nutzung gemeinsamer Räume in Ihrer Gemeinde

Hola y bienvenidos a un nuevo artículo que esperamos sea de interés. Hoy toca hablar sobre como mejorar el uso de algunos espacios comunes de su comunidad de vecinos. 

Tarde o temprano, todas las comunidades se enfrentan al problema de cómo maximizar el uso de los espacios comunes del complejo y desde Süd queremos aportar alguna idea. 

¿Cómo mejorar el uso de los espacios comunes de su edificio?

Lo más importante es definir qué se debe entender por espacio común en un edificio y que actividades son posibles y compatibles en los mismos.

Zonas comunes frente a espacios privados  

Una comunidad de propietarios es la que se construye en terrenos sujetos a propiedad horizontal. En ella podemos encontrar zonas comunitarias y privadas. 

En este tipo específico de propiedad, como se contempla en el artículo 396 del Código Civil, podemos encontrar cada parcela individual (apartamento, local comercial, trastero, plaza de garaje, …) y la copropiedad, con los demás propietarios de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes  

 el derecho único y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y utilizable de forma independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todo tipo, que se encuentran dentro de sus límites y sirven exclusivamente al propietario.

artículo 396 del Código Civil

¿Como se definen en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal?

Las zonas privadas son propiedad exclusiva de sus dueños, quienes tienen el derecho de usarlas y disfrutarlas, pudiendo transferirlas a otras personas. Todas y cada una de ellas están expresamente descritas en la escritura de división horizontal.  

Los elementos comunes son los que, por su naturaleza o finalidad, son necesarios para el uso y disfrute del edificio en general y de sus elementos específicos en particular.  Aunque puedan describirse en el título de propiedad, todo lo que no se describa en el título como elemento privado se presume que es un elemento común. Pertenecen a todos o a una parte de los propietarios. Entre ellos se encuentran:  

  • Pisos, garajes, locales… que no pertenecen a un solo propietario, sino a todos ellos (la casa del portero, por ejemplo).  
  • Elementos estructurales, que incluyen: el suelo, los cimientos, el techo, los pilares, las vigas, los muros de carga, la fachada… 
  • Zonas comunes: el portal del edificio, los pasillos, las escaleras, los muros, el patio… 
  • Otros elementos: ascensores, sistema de calefacción, tuberías y conductos de drenaje, suministro de agua, instalación eléctrica, antenas de televisión… 

¿Qué tipo de conflictos existen en los espacios comunes de una comunidad de vecinos?

  • Extralimitación reiterada en estas zonas. Las zonas comunes están concebidas para disfrutarlas, sin que eso suponga un mal uso acaparando las mismas. El ejemplo que se observa continuamente es el excesivas invitaciones de visitas a la piscina comunitaria.
  • Espacio extra. Aprovechar parte de una zona común para una ampliación particular del espacio. Este caso se suele dar en las terrazas, jardines o azoteas.
  • Zona de aparcamiento exterior o garaje dentro del edificio. En estos casos, pueden quedar zonas libres que son para ayudar a mejorar los movimientos de los vehículos y nunca para colocar otro vehículo o un almacén.
  • Die mal uso de las zonas comunes. Utilizar estos espacios como vertederos, escombreras y después no recoger estos escombros o basuras y dejarlos deteriorados.
  • Máquinas de aire acondicionado. Hacer sin autorización de la comunidad la instalación de un aire acondicionado en la fachada, colocar un toldo o el cerramiento de una terraza. La estética exterior de decide en junta y se debe guardar. 

¿Cómo dar solución a estos conflictos entre vecinos?

La mayoría de estos usos y abusos insolidarios no están recogidos por la legislación como aceptables o válidos. Es necesario aprobar medidas por toda la comunidad en las juntas para llegar a acuerdos sobre los comportamientos que se puedan tolerar y cuales no.

Aquí el papel del administrador de fincas es fundamental. En cuanto se tiene notificación de las irregularidades en el uso de las zonas comunes por parte de los vecinos, debe convocar una junta extraordinaria o incluirlo en el acta de la próxima junta ordinaria. En este caso, el administrador se posiciona en el rol de mediador, escuchando a todas las partes y teniendo presente su experiencia y el sentido común para hallar la solución adecuada a cada conflicto antes de acudir a otras instancias.

Si estas infracciones se siguen produciendo parte de el vecino interpelado y reincidiendo en su mal comportamiento, se puede instar una demanda judicial por parte de la comunidad de vecinos o por parte de aquellos vecinos afectados.

La comunidad es responsable de las áreas y partes comunes del edificio  

La comunidad tiene la responsabilidad de los elementos comunes. Es la asociación de propietarios la que debe ocuparse del correcto mantenimiento del edificio y su infraestructura. Esto la obliga a realizar los trabajos de conservación y reparación necesarios, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)  

Por otro lado, las necesidades de la sociedad evolucionan año tras año. Esto termina creando ciertos desequilibrios en nuestros estilos de vida. Y crea la necesidad de cambios que nos ahorren tiempo y esfuerzo, para mejorar nuestra vida cotidiana.  

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