Wie lassen sich Bauarbeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften finanzieren?

Hallo und herzlich willkommen auf unserem Blog. In diesem Artikel befassen wir uns mit einem Thema, das für jede Eigentümergemeinschaft von großer Tragweite und Bedeutung ist. Wir werden nämlich darüber sprechen, wie man Bauarbeiten in Eigentümergemeinschaften finanziert.

Die Finanzierung: ein stets heikles Thema

Es handelt sich um ein heikles und bis zu einem gewissen Grad auch sensibles Thema. Die Durchführung von Bauarbeiten größeren Umfangs kann aufgrund der damit verbundenen finanziellen Belastungen häufig zu Konflikten führen. Die Finanzierung von Bauarbeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften ist eines der häufigsten und am schwierigsten zu lösenden Probleme.

Während der Energieverbrauch und die laufenden Instandhaltungskosten für die Gemeinschaftseinrichtungen in den ordentlichen Haushalten enthalten sind, die bei den Versammlungen der Eigentümergemeinschaft verabschiedet werden (und folglich über die Gemeinschaftsbeiträge finanziert werden), gilt dies nicht für groß angelegte Umbau- und Sanierungsarbeiten.

Die Beiträge reichen in der Regel nicht aus

Wenn eine Eigentümergemeinschaft Instandhaltungsarbeiten am Gebäude oder an den Anlagen durchführen muss, wie beispielsweise die Sanierung der Fassade, die Modernisierung der Aufzüge, den Austausch des Fußbodens im Eingangsbereich oder Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz des Gebäudes, reichen die regulären Beitragszahlungen der Eigentümer in der Regel nicht aus.

Dies liegt daran, dass die Kostenvoranschläge für Bauvorhaben dieser Art und dieses Umfangs in der Regel recht hoch ausfallen. Selbst wenn die Eigentümergemeinschaft über Ersparnisse oder Restbeträge aus früheren Geschäftsjahren sowie einen positiven Kontostand verfügt, reicht dieser Betrag daher meist nicht aus, um alle mit solchen Bauvorhaben verbundenen Kosten zu decken.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für die Bauarbeiten in unserer Eigentümergemeinschaft?

Da wir nun vor der Frage stehen, wie wir die notwendigen Bauarbeiten in unserer Eigentümergemeinschaft finanzieren sollen, stellen wir fest, dass es drei verschiedene Möglichkeiten gibt, die Kosten zu decken. Diese erläutern wir im Folgenden zu Ihrer Information.

Genehmigung von Nachzahlungen in der Hauptversammlung:

Die gängigste Methode, Einnahmen zur Deckung der Kosten für gemeinschaftliche Bauarbeiten zu erzielen, sind in der Regel Sonderumlagen, die von den Wohnungseigentümern zu tragen sind.

Diese Umlagen müssen nach einer Eigentümerversammlung – in der Regel einer außerordentlichen Versammlung – beschlossen werden, wie es im Gesetz über das Wohnungseigentum festgelegt ist.

Diese Maßnahmen sind zudem oft mit einem erheblichen zusätzlichen finanziellen Aufwand verbunden, insbesondere wenn sie sich über einen längeren Zeitraum hinziehen, was nicht immer für jeden erschwinglich ist.

Finanzierung durch die Lieferanten

Eine gängige Möglichkeit, die Kosten für Gemeinschaftsarbeiten zu decken, ist die Finanzierung durch die Dienstleistungsunternehmen selbst.

Dabei wird die vollständige Bezahlung der Bauarbeiten um einen Zeitraum von möglicherweise mehreren Jahren aufgeschoben, und es werden monatliche Raten gezahlt. Zur Deckung dieser Zahlungen werden ebenfalls Sonderumlagen erhoben, die jedoch erschwinglicher sind, da sie aufgrund der längeren Zahlungsfrist geringer ausfallen.

Auch wenn dies eine interessante Lösung ist, die man in Betracht ziehen sollte, ist ihre Umsetzung nicht immer möglich. Wenn beispielsweise die Rechnung für die Bauarbeiten sehr hoch ausfällt oder wenn mehrere Unternehmen an einem Projekt beteiligt sind, kann es schwierig sein, Vereinbarungen zur Finanzierung zu treffen.

Ein weiterer Grund, der diese Option unter Umständen undurchführbar macht, ist die Ausfallquote innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Ist diese erheblich, könnten wir vor einer schwer zu überwindenden Hürde stehen, wodurch diese Finanzierungsmethode nicht unbedingt die empfehlenswerteste wäre.

Finanzierung über Banken:

Schließlich gibt es noch eine dritte Möglichkeit zur Finanzierung der Umbau- und Sanierungsarbeiten der Eigentümergemeinschaft. Damit ist die Aufnahme eines Bankkredits gemeint.

Es handelt sich zweifellos um eine selten genutzte Finanzierungsform. Das Problem dabei ist, dass die Eigentümergemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt, was die Abwicklung erschweren kann. Man muss bedenken, dass diese Tatsache jeden einzelnen Eigentümer dazu verpflichtet, eine Vereinbarung über die gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümergemeinschaft zu unterzeichnen. Es ist sehr wichtig, dass alle Eigentümer damit einverstanden sind und die Ratenzahlungen für das Darlehen pünktlich leisten, um zukünftige Probleme zu vermeiden.

Was sagt das Gesetz dazu?

Diese gesamtschuldnerische Haftung stellte bis vor einigen Jahren für die meisten Eigentümergemeinschaften ein fast unüberwindbares Hindernis dar. Die Lage änderte sich grundlegend mit der Verkündung des Königliches Gesetzesdekret 8/2011 vom 1. Juli über Maßnahmen zur Unterstützung von Hypothekenschuldnern, das in Artikel 20 den Eigentümergemeinschaften die Befugnis einräumte,

“auf dem Immobilienmarkt mit voller Rechtsfähigkeit für alle Geschäfte, einschließlich Kreditgeschäfte, zu agieren“.

RDL 8/2011

Dieses Gesetz wurde später vom Königliches Gesetzesdekret 7/2015 vom 30. Oktober zur Verabschiedung der Neufassung des Gesetzes über Bodenpolitik und Stadtsanierung, darin heißt es in einem ihrer Artikel wie folgt:

“Eigentümergemeinschaften können auf dem Immobilienmarkt mit voller Rechtsfähigkeit bei allen Transaktionen, einschließlich Kreditgeschäften, handeln, die mit der Erfüllung der Instandhaltungspflicht sowie mit der Beteiligung an Sanierungsmaßnahmen und den entsprechenden Maßnahmen zur Stadterneuerung und -sanierung zusammenhängen.“.

RDL 7/2015

Dank dieser neuen Gesetzgebung etabliert sich diese Finanzierungsmethode für Bauvorhaben von Wohnungseigentümergemeinschaften zunehmend, und immer mehr Banken springen auf diesen Zug auf und bieten Kredite an, die auf den Umfang der Bauarbeiten abgestimmt sind und sich auf Projekte in den Bereichen Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Gebäudesanierung konzentrieren.

Das Meridional-Team – Ihr zuverlässiger Verwalter für Ihre Wohnanlage

Wir bei Meridional Team verfügen über die Mittel, das Fachwissen und die qualifiziertesten Fachleute, um Sie in all diesen Fragen zu beraten. Wir setzen uns dafür ein, die Verwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft zu vereinfachen. Zögern Sie nicht, uns bei allen Fragen zu den besten Finanzierungsmöglichkeiten durch Banken zu kontaktieren.

Es ist uns eine Freude, Ihnen dabei zu helfen, die besten Finanzierungsmöglichkeiten für die Bauarbeiten Ihrer Eigentümergemeinschaft zu finden.