Comment financer les travaux dans les copropriétés

Bonjour et bienvenue sur notre blog. Dans cet article, nous aborderons un sujet d'une grande portée et d'une grande importance pour toute copropriété. Nous allons en effet parler du financement des travaux dans les copropriétés.

Le financement : un sujet toujours délicat

Il s'agit d'un sujet épineux et, dans une certaine mesure, délicat. Le fait de devoir faire face à des travaux d'une certaine envergure peut souvent être source de conflits, en raison du coût financier qu'ils impliquent. Le financement des travaux au sein des copropriétés est l'un des problèmes les plus récurrents et les plus difficiles à résoudre.

Alors que la consommation d'énergie et les frais courants d'entretien des parties communes sont inclus dans les budgets ordinaires approuvés lors des assemblées de copropriété (et sont donc financés par les charges de copropriété), il n'en va pas de même pour les travaux de rénovation et de réhabilitation à grande échelle.

Les cotisations ne suffisent généralement pas

Lorsqu'une copropriété doit faire face à des travaux d'entretien du bâtiment ou des installations, tels que la rénovation de la façade, la modernisation des ascenseurs, le remplacement du sol du hall d'entrée ou la mise en œuvre d'améliorations visant à accroître l'efficacité énergétique du bâtiment, les charges ordinaires versées par les copropriétaires ne suffisent généralement pas.

Cela s'explique par le fait que les devis pour ce type de travaux d'une certaine envergure sont généralement assez élevés. Ainsi, même si la copropriété dispose d'économies ou d'excédents provenant d'exercices précédents et d'un solde positif sur son compte bancaire, ce montant ne suffit généralement pas à couvrir l'ensemble des dépenses liées à de tels travaux.

Quelles sont les possibilités de financement dont nous disposons pour les travaux de notre copropriété ?

Alors que nous en sommes arrivés au point de devoir réfléchir à la manière dont nous allons financer les travaux dont notre copropriété a besoin, nous constatons qu'il existe trois façons différentes de prendre en charge leur coût. Nous vous les expliquons ci-dessous à titre d'information.

Approbation des cotisations supplémentaires lors de l'assemblée générale :

La manière la plus courante de générer des recettes pour couvrir les frais liés aux travaux collectifs consiste généralement à prélever des cotisations auprès des propriétaires des logements.

Ces charges doivent être décidées à l'issue d'une assemblée des copropriétaires, généralement extraordinaire, comme le prévoit la loi sur la copropriété.

Celles-ci impliquent généralement un surcoût important, surtout si elles s'étendent sur une longue période, ce qui n'est pas toujours à la portée de toutes les bourses.

Financement par les fournisseurs

Une solution traditionnelle permettant de couvrir les coûts des travaux de la copropriété consiste souvent à faire appel au financement des entreprises qui fournissent ces services.

Cela consiste à reporter le paiement intégral des travaux sur une période pouvant s'étendre sur plusieurs années et à effectuer des versements mensuels échelonnés. Pour faire face à ces paiements, on recourt également à des cotisations extraordinaires, mais celles-ci sont plus abordables car leur montant est moins élevé et peut être étalé sur une plus longue période.

Bien qu'il s'agisse d'une solution intéressante à envisager, elle n'est pas toujours réalisable. Par exemple, lorsque le montant de la facture des travaux est très élevé ou lorsqu'il y a plusieurs prestataires pour un même chantier, il peut s'avérer compliqué de parvenir à des accords de financement.

Une autre cause susceptible de rendre cette option irréalisable est le taux de défaut de paiement au sein de la copropriété. Si celui-ci est élevé, nous pourrions nous heurter à un obstacle difficile à surmonter, ce qui ferait de ce mode de financement une solution peu recommandable.

Financement par l'intermédiaire d'établissements bancaires :

Enfin, il existe une troisième solution pour financer les travaux de rénovation et de réhabilitation de la copropriété. Il s'agit de contracter un prêt bancaire.

Il s'agit en effet d'un mode de financement peu utilisé. Le problème réside ici dans le fait que la copropriété est une entité dépourvue de personnalité juridique, ce qui peut compliquer les démarches. Il faut garder à l'esprit que cette situation oblige chacun des copropriétaires à signer un accord de responsabilité solidaire. Il est très important que tous les copropriétaires soient d'accord et s'engagent à respecter les échéances de remboursement du prêt afin d'éviter tout problème futur.

Que dit la loi ?

Cette responsabilité solidaire constituait un obstacle quasi insurmontable pour la plupart des copropriétés jusqu’à il y a quelques années. La situation a radicalement changé avec la promulgation de la Décret-loi royal n° 8/2011 du 1er juillet relatif aux mesures de soutien aux débiteurs hypothécaires, dont l'article 20 a habilité les copropriétés à

“ agir sur le marché immobilier en jouissant de la pleine capacité juridique pour toutes les opérations, y compris celles liées au crédit “.

Décret-loi royal n° 8/2011

Cette loi a ensuite été ratifiée par le Décret-loi royal n° 7/2015 du 30 octobre portant approbation du texte refondu de la loi sur l'aménagement du territoire et la réhabilitation urbaine, celle-ci écrit ce qui suit dans l'un de ses articles :

“ Les copropriétés pourront intervenir sur le marché immobilier en jouissant de la pleine capacité juridique pour toutes les opérations, y compris celles liées au crédit, qui découlent de l'obligation d'entretien, ainsi que pour participer à la mise en œuvre des travaux de réhabilitation et des opérations de régénération et de rénovation urbaines qui s'imposent. “.

Décret-loi royal n° 7/2015

Grâce à cette nouvelle législation, ce mode de financement des travaux pour les copropriétés se généralise de plus en plus, et de plus en plus d'établissements bancaires s'y rallient, en proposant des prêts adaptés au montant des travaux et axés sur des projets d'efficacité énergétique, d'accessibilité et de rénovation des bâtiments.

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Ce sera un plaisir pour nous de vous aider à trouver les meilleures solutions de financement pour les travaux de votre copropriété.