Hallo und vielen Dank für die Lektüre dieses Artikels, der die Frage beantwortet, wie ästhetische Veränderungen in den Eigentümergemeinschaften durchgeführt werden müssen, wenn wir eine Reform in unserer Immobilie durchführen wollen, und warum wir eine bestimmte Ästhetik vorher festgelegt halten müssen.
Vorteile des Wohnens in einer Eigentümergemeinschaft
Das Wohnen in einer Gemeinschaft hat für die Nachbarn eine Reihe von Vorteilen. Erstens ist es viel einfacher und erträglicher, jegliche Art von Reformen durchzuführen oder die für die ordnungsgemäße Pflege der Gebäude der Eigentümergemeinschaft erforderlichen Instandhaltungskosten zu tragen. So muss jeder Eigentümer nur den proportionalen Teil der notwendigen Ausgaben zur Deckung all dieser gemeinsamen Kosten tragen.
Darüber hinaus bietet die Zugehörigkeit zu einer Eigentümergemeinschaft den Nachbarn die Möglichkeit, eine Reihe von Dienstleistungen und Annehmlichkeiten in Anspruch zu nehmen, deren Kosten viel höher wären, wenn man in einer privaten Immobilie außerhalb einer Gemeinschaft wohnen würde.
Dies ist der Fall bei Wohngemeinschaften, die über Gemeinschaftsschwimmbäder, Tennis- oder Paddle-Tennisplätze und sogar private Fitnessstudios verfügen, zu denen die Bewohner ständig und unbegrenzt Zugang haben.
Im letzteren Fall wären die Investitionen für dieses Dienstleistungspaket bei Einzel- oder Einfamilienhäusern viel höher, da nicht nur die Kosten für die Auftragsvergabe, sondern auch die Kosten für die Instandhaltung der entsprechenden Infrastrukturen zu berücksichtigen sind.
Viele Vorteile und ein Nachteil
Die Möglichkeit, all diese Einrichtungen und Dienstleistungen in einer Gemeinschaft zu nutzen, ermöglicht es jeder Familie, Zugang zu Dienstleistungen zu erhalten, die sonst als Luxus angesehen würden.
Nachdem wir nun die wichtigsten Vorteile des Lebens in einer Eigentümergemeinschaft gesehen haben, müssen wir auch darauf hinweisen, dass es eine Reihe von Nachteilen gibt.
Eine der häufigsten ist die Notwendigkeit, grundlegende Regeln zu beachten, um die gemeinsame Ästhetik der Gemeinschaftsgebäude zu erhalten. Das bedeutet, dass wir, bevor wir eine Reform in Angriff nehmen, die die Ästhetik der Gemeinschaft verändert, herausfinden müssen, ob das Gesetz uns dies erlaubt. Wir werden diese Frage weiter unten eingehender erörtern.
Normen, die bei der Änderung der Ästhetik von Gemeinschaftsgebäuden einzuhalten sind
In einer Eigentümergemeinschaft ist es üblich, dass die Vorschriften für die Änderung gemeinsamer ästhetischer Elemente, deren Ziel es ist, einen Zustand der visuellen Einheitlichkeit für alle benachbarten Gebäude zu schaffen, bereits in eigenen Satzungen festgelegt und genehmigt sind.
In der Regel werden alle diese Regelungen im Vorfeld auf einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft vereinbart. So wird vereinbart, dass die Fassade und die dazugehörigen Elemente wie Fenster und Markisen einem bestimmten Stil und einer bestimmten ästhetischen Gestaltung entsprechen.
Wenn dies der Fall ist, wird die Festlegung solcher interner Regeln es den Eigentümern wesentlich erleichtern, solche Installationen vorzunehmen, so dass sie dies in der Gewissheit tun können, dass sie von den übrigen Nachbarn genehmigt werden.
Was ist, wenn es keine ästhetischen Vorschriften der Gemeinschaft gibt?
Wir wissen jedoch, dass dies nicht immer der Fall ist. Diese Regelungen liegen nicht immer schriftlich vor oder sind nicht immer ausreichend umrissen und detailliert. Dies ist der Punkt, an dem es zu Kontroversen kommen kann, wenn eine solche Reform beschlossen wird.
Um dieser Nachfrage nach Änderungen, die in den Gemeinschaftsverordnungen nicht vorgesehen sind, gerecht zu werden, sieht das Gesetz verschiedene Schritte vor, die vor der Änderung der Ästhetik eines gemeinsamen Elements durchgeführt werden müssen.
Was sagt das Gesetz dazu?
Um eine solche Situation zu vermeiden, die nicht nur unangenehm, sondern auch rechtswidrig und kostspielig sein kann, sollten wir uns vor der Entscheidung für einen Umbau oder eine Veränderung, die die Ästhetik des Gebäudes beeinträchtigt, zunächst an das Bürgerliche Gesetzbuch wenden, in dem es heißt Artikel 396 zitiert das Folgende, wobei klar definiert wird, was unter gemeinsamen Elementen eines Gebäudes zu verstehen ist:
Zivilgesetzbuch Art. 369
"...die gemeinsamen Elemente des Gebäudes, d. h. alle für die ordnungsgemäße Nutzung und den Genuss des Gebäudes erforderlichen Elemente, wie Boden, Überhang, Fundamente, Dächer; strukturelle Elemente, einschließlich Säulen, Balken, Platten und tragende Wände; die Fassaden mit den Außenverkleidungen von Terrassen, Balkonen und Fenstern, einschließlich ihres Bildes oder ihrer Gestaltung, der sie bildenden Verschlusselemente und ihrer Außenverkleidungen die Eingänge, Treppen, Vorhallen, Gänge, Durchgänge, Mauern, Schächte, Höfe, Schächte und Einfriedungen, die für Aufzüge, Ablagen, Zähler, Telefone oder andere gemeinsame Dienste oder Anlagen bestimmt sind, auch solche, die für den privaten Gebrauch bestimmt sind; Aufzüge und Anlagen, Kanäle und Leitungen für die Entwässerung und die Versorgung mit Wasser, Gas oder Strom, einschließlich solcher für die Nutzung von Solarenergie; solche für die Warmwasserbereitung, Heizung, Klimatisierung, Belüftung oder Rauchableitung; solche für die Branderkennung und -verhütung; elektronische Gegensprechanlagen und andere Gebäudesicherheitssysteme sowie Sammelantennen und andere Anlagen für audiovisuelle oder Telekommunikationsdienste bis zum Eingang in den privaten Bereich; Grunddienstbarkeiten und alle anderen materiellen oder rechtlichen Elemente, die aufgrund ihrer Art oder ihres Zwecks unteilbar sind...."
Nachdem wir diese Frage geklärt haben und wissen, welche Bereiche der Gemeinschaft als gemeinsame Elemente zu betrachten sind, sehen wir uns an, was wir brauchen, um die Zustimmung der Gemeinschaft zur Durchführung der gewünschten Änderungen zu erhalten.
Gemäß Artikel 10.3 des horizontalen Eigentumsgesetzes ist die Zustimmung von mindestens ⅗ eines Teils der Eigentümer erforderlich, damit der Vorschlag zur Reform und Änderung des gemeinsamen Elements als gültig angesehen wird.
Kurz und bündig
Kurz gesagt bedeutet dieser Artikel, dass für die Durchführung einer ästhetischen Veränderung des Gebäudes in einem seiner Elemente, die als gemeinschaftliche Elemente betrachtet werden, der Vorschlag zuvor in einer Eigentümerversammlung unterbreitet werden muss, damit er je nachdem, ob das gesetzlich vorgeschriebene Quorum erreicht wird oder nicht, angenommen oder abgelehnt werden kann.
Sobald die erforderliche Mehrheit erreicht ist, haben wir die Genehmigung, die vorgeschlagene Reform durchzuführen. Natürlich muss sich diese Maßnahme immer im Rahmen der geltenden Gesetzgebung bewegen. Es ist daher ratsam, vorher die einschlägigen kommunalen, regionalen und staatlichen Vorschriften zu konsultieren, um rechtliche Probleme zu vermeiden und sich zu vergewissern, dass alles im Einklang mit dem Gesetz geschieht.