Ästhetische Veränderungen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Hallo und vielen Dank, dass Sie diesen Artikel lesen, in dem erläutert wird, wie ästhetische Änderungen in Eigentümergemeinschaften durchgeführt werden müssen, wenn wir unsere Immobilie renovieren möchten, und warum wir uns an ein zuvor festgelegtes ästhetisches Konzept halten sollten.

Vorteile des Lebens in einer Eigentümergemeinschaft

Das Leben in einer Eigentümergemeinschaft bringt für die Bewohner eine Reihe von Vorteilen mit sich. Zum einen wird es wesentlich einfacher und unkomplizierter, Renovierungsarbeiten jeglicher Art durchzuführen oder die Instandhaltungskosten zu tragen, die für die ordnungsgemäße Pflege der Gebäude der Eigentümergemeinschaft erforderlich sind. Dadurch muss jeder Eigentümer nur den anteiligen Betrag der Ausgaben übernehmen, die zur Deckung all dieser gemeinschaftlichen Kosten erforderlich sind.

Abgesehen von den oben genannten Punkten ermöglicht die Zugehörigkeit zu einer Eigentümergemeinschaft den Bewohnern, eine Reihe von Dienstleistungen und Annehmlichkeiten zu nutzen und zu genießen, deren Kosten wesentlich höher wären, wenn wir in einer privaten Immobilie außerhalb einer Eigentümergemeinschaft wohnen würden.
Dies gilt für Wohnanlagen, die über einen Gemeinschaftspool, Tennis- oder Padelplätze und sogar eigene Fitnessstudios verfügen, zu denen die Bewohner jederzeit und uneingeschränkt Zugang haben, um diese zu nutzen und zu genießen.

Im letzteren Fall wären die Investitionen für diese Dienstleistungen bei Einfamilienhäusern deutlich höher, da nicht nur die Kosten für die Beauftragung der Dienstleistung zu berücksichtigen sind, sondern auch die Kosten für die Instandhaltung der damit verbundenen Infrastruktur.

Viele Vorteile und ein Nachteil

Die Möglichkeit, all diese Einrichtungen und Dienstleistungen innerhalb einer Wohnanlage nutzen zu können, ermöglicht es jeder Familie, Zugang zu Dienstleistungen zu erhalten, die unter anderen Umständen als Luxus gelten würden.
Nachdem wir nun die wichtigsten Vorteile des Lebens in einer Eigentümergemeinschaft kennengelernt haben, sollten wir auch darauf hinweisen, dass damit eine Reihe von Nachteilen verbunden ist.

Einer der häufigsten Gründe ist die Notwendigkeit, grundlegende Vorschriften einzuhalten, um das einheitliche Erscheinungsbild der Gebäude der Wohnanlage zu wahren. Das bedeutet, dass wir uns, bevor wir eine Renovierung in Angriff nehmen, die das Erscheinungsbild der Wohnanlage verändert, darüber informieren müssen, ob das Gesetz uns dies erlaubt. Wir werden im Folgenden näher auf dieses Thema eingehen.

Vorschriften, die bei der Änderung des Erscheinungsbildes von Gemeinschaftsgebäuden zu beachten sind

In einer Eigentümergemeinschaft ist es üblich, dass die Vorschriften bezüglich der Änderung ästhetischer Elemente im Gemeinschaftsbereich, deren Ziel es ist, ein einheitliches Erscheinungsbild aller Gebäude der Wohnanlage zu schaffen, bereits in der Satzung festgelegt und verabschiedet sind.

In der Regel wurden all diese Vorschriften bereits im Vorfeld im Rahmen einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft einvernehmlich festgelegt. So wurde festgelegt, dass die Fassade und die damit verbundenen Elemente wie Fenster und Markisen einem bestimmten Stil und einer bestimmten ästhetischen Gestaltung entsprechen müssen.

Sollte dies der Fall sein, wird die Festlegung solcher Hausordnungsvorschriften den Eigentümern die Durchführung solcher Installationen erheblich erleichtern, sodass sie diese in der Gewissheit vornehmen können, dass sie von den übrigen Nachbarn genehmigt werden.

Was ist, wenn es keine ästhetischen Vorschriften der Eigentümergemeinschaft gibt?

Wir wissen jedoch, dass dies nicht immer der Fall ist. Nicht immer gibt es solche schriftlichen Vorschriften, oder sie sind nicht ausreichend konkretisiert und detailliert. In solchen Fällen kann es zu Kontroversen kommen, wenn die Entscheidung über die Durchführung einer derartigen Reform ansteht.

Um diesem Bedarf an Änderungen gerecht zu werden, die in den EU-Vorschriften nicht vorgesehen sind, sieht das Gesetz verschiedene Schritte vor, die vor der Änderung des äußeren Erscheinungsbilds eines gemeinschaftlichen Elements zu unternehmen sind.

Was sagt das Gesetz dazu?

Um solche Situationen zu vermeiden, die nicht nur unangenehm, sondern auch rechtswidrig und kostspielig sein können, und bevor wir die Entscheidung treffen, Änderungen oder Umbauten vorzunehmen, die das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigen, sollten wir zunächst das Bürgerliche Gesetzbuch zu Rate ziehen, in dem Artikel 396 dort heißt es wie folgt, wobei klar definiert wird, was wir unter gemeinsamen Elementen eines Gebäudes verstehen:

“…die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes, d. h. alle Teile, die für dessen ordnungsgemäße Nutzung und Bewohnbarkeit erforderlich sind, wie z. B. der Boden, die Auskragungen, die Fundamente und die Dächer; die tragenden Bauteile, darunter Säulen, Balken, Decken und tragende Wände; die Fassaden mit den Außenverkleidungen von Terrassen, Balkonen und Fenstern, einschließlich ihres Erscheinungsbildes oder ihrer Gestaltung, die sie bildenden Verschlusselemente und deren Außenverkleidungen; das Eingangsportal, die Treppen, Pförtnerräume, Flure, Durchgänge, Mauern, Gräben, Innenhöfe, Schächte sowie die Räume für Aufzüge, Vorratsräume, Zähler, Telefonanlagen oder andere gemeinschaftliche Dienste oder Einrichtungen, einschließlich derjenigen, die der privaten Nutzung dienen; die Aufzüge sowie die Anlagen, Leitungen und Rohrleitungen für die Abwasserableitung und die Versorgung mit Wasser, Gas oder Strom, einschließlich derjenigen zur Nutzung von Solarenergie; die Anlagen für Warmwasser, Heizung, Klimaanlage, Lüftung oder Rauchabzug; die Anlagen zur Brandmelde- und Brandverhütung; die Anlagen für die Haussprechanlage und andere Gebäudesicherheitsanlagen sowie die Anlagen für Gemeinschaftsantennen und sonstige Einrichtungen für audiovisuelle Dienste oder Telekommunikation, jeweils bis zum Eingang zum privaten Bereich; die Dienstbarkeiten und alle sonstigen materiellen oder rechtlichen Elemente, die aufgrund ihrer Art oder ihres Zwecks unteilbar sind…”

Bürgerliches Gesetzbuch, § 369

Nachdem nun diese Frage geklärt ist und feststeht, welche Bereiche der Gemeinschaft als gemeinschaftliches Eigentum zu betrachten sind, wollen wir uns ansehen, was wir benötigen, um die Zustimmung der Gemeinschaft für die Durchführung der gewünschten Änderungen zu erhalten.
Gemäß dem Gesetz über das Wohnungseigentum ist in Artikel 10.3 festgelegt, dass mindestens ⅗ der Eigentümer zustimmen müssen, damit der Vorschlag zur Umgestaltung und Änderung eines gemeinschaftlichen Teils als gültig gilt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass

Letztendlich besagt dieser Artikel, dass für jede Änderung am Erscheinungsbild eines Gebäudes, an einem der als gemeinschaftliches Eigentum geltenden Elemente vornehmen will, muss der Vorschlag vorab in einer Eigentümerversammlung vorgelegt werden, damit dieser je nachdem, ob das gesetzlich vorgeschriebene Quorum erreicht wird oder nicht, angenommen oder abgelehnt werden kann.

Sobald also die erforderliche Mehrheit erreicht ist, erhalten wir die Genehmigung, die vorgeschlagene Reform umzusetzen. Selbstverständlich muss dieses Vorgehen stets im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften erfolgen. Daher ist es ratsam, zuvor die einschlägigen Vorschriften auf kommunaler, regionaler und staatlicher Ebene zu prüfen, um rechtliche Probleme zu vermeiden und sicherzustellen, dass alles gesetzeskonform abläuft.