Signaler des vices de construction dans un bien immobilier récemment acheté

Le propriétaire du bien immobilier s'engage à remettre le logement en parfait état d'habitation. Dans le cas contraire, vous pouvez signaler les défauts constatés dans ce bien que vous venez d'acheter.

Le propriétaire est tenu de remédier aux vices cachés ou aux défauts que pourrait présenter le logement, à condition qu'il s'agisse de dommages rendant le bien impropre à l'habitation.

Il arrive parfois que, lors de l'achat d'un logement, nous constations des défauts dans un bien immobilier récemment acquis, après la conclusion de la vente.  

Que faut-il faire ? À qui faut-il s'adresser ? Quelles démarches faut-il entreprendre ? Si vous souhaitez en savoir plus, poursuivez la lecture de cet article.

Ce que l'on peut qualifier de vices cachés ou de défauts

C'est très important pour savoir comment faire valoir ses droits en cas de défauts constatés dans un bien immobilier récemment acheté. Les vices cachés désignent un défaut important qui diminue la qualité d'un logement, ce qui empêche le nouveau propriétaire de profiter pleinement de son bien.

Le défaut est si important que l'acheteur, s'il en avait eu connaissance, aurait probablement annulé son engagement d'achat ou négocié un prix inférieur. 

La garantie contre les vices cachés ou les défauts d'un bien immobilier récemment acheté s'applique au bâtiment et à tout ce qu'il contient, notamment :

• Une piscine.
• Un garage.
• Une cheminée.
• Un entrepôt, etc.

La Cour de cassation précise qu'une série de conditions doivent être remplies pour pouvoir faire valoir ses droits, en cas de défauts constatés dans un bien immobilier récemment acheté, afin que ceux-ci soient considérés comme des vices cachés. 

En d'autres termes, tout défaut entraînant une diminution de la qualité de vie dans le logement est considéré comme un vice caché. Voici les conditions à remplir pour qu'un défaut du logement soit considéré comme un vice caché :

• Le défaut doit être dissimulé. Le vice doit être caché et difficile à détecter pour l'acheteur.

• Prouver que les défauts existaient avant l'achat. L'acheteur doit prouver que le vice existait déjà dans le logement avant la vente.

• La gravité du défaut. Le défaut doit être suffisamment grave pour rendre le logement impropre à l'usage auquel il est destiné ou pour nuire à cet usage. Dans ce cas, le client ne l'aurait pas acheté ou l'aurait payé moins cher s'il avait eu connaissance de ce défaut.

• Délai de réclamation. La réclamation doit être déposée dans un délai de six mois à compter de l'achat du bien immobilier.

Si le défaut est facilement identifiable, l'acheteur ne peut pas faire valoir ses droits. Le défaut doit être caché pour être considéré comme un vice caché.

Ces conditions sont énoncées à l'article 1484 du Code civil: “ Le vendeur est tenu de réparer les vices cachés de la chose vendue s’ils la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou s’ils en diminuent l’usage de telle sorte que, s’il en avait eu connaissance, l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait payé un prix inférieur ; mais il ne sera pas responsable des vices apparents ou visibles, ni de ceux qui ne le sont pas, si l’acheteur est un expert qui, en raison de son métier ou de sa profession, aurait dû les connaître facilement. ”

Exemples de vices cachés dans un bien immobilier récemment acheté

Voici quelques exemples de défauts pouvant faire l'objet d'une réclamation concernant un bien immobilier récemment acheté et considérés comme des vices cachés :

Fissures et crevasses dues à des défauts de fondation

Celles-ci peuvent être dues à des erreurs d'exécution, à des défauts de conception, à des mouvements de la structure ou à des défauts de matériau.

Défauts d'étanchéité

Ils peuvent être dus aux conditions environnementales du site de construction. 

Ils peuvent également être causés par des accidents, notamment lorsque des canalisations passant entre les murs et le sol se rompent. Autrement dit, lorsque l'eau utilisée lors des travaux de construction reste stagnante et ne s'évapore pas, ou en raison d'une structure mal étanchéifiée qui laisse l'eau de pluie s'infiltrer à l'intérieur du bâtiment. 

La présence de vers à bois dans le logement

Les insectes pondent leurs œufs dans de petites fissures à la surface du bois. Lorsque les œufs éclosent, les larves creusent le bois à la recherche de cellulose et creusent des galeries et des chambres d'où finira par sortir un insecte adulte.

Lacunes en matière d'isolation thermique 

L'isolation thermique réduit les apports de chaleur en été, ce qui permet de limiter le recours à la climatisation, et diminue les déperditions de chaleur en hiver, ce qui permet de limiter le recours au chauffage. 

Il arrive parfois que l'isolation thermique ne soit pas réalisée correctement, ce qui empêche la mise en œuvre de ces mesures et fait que le logement n'est pas correctement isolé.

La présence de ciment alumineux

L'aluminosis est une pathologie dans laquelle le béton perd ses propriétés, devenant moins résistant et plus poreux, ce qui compromet la stabilité du bâtiment. 

Dégagement des carreaux et fissures

Le soulèvement des carreaux ou l'apparition de fissures peuvent être dus à des défauts du matériau utilisé, au tassement du sol, à des erreurs de pose, à l'humidité ou à d'autres incidents, tels que la chute d'objets sur les carreaux.

Défaut au niveau des poutres

Les principaux problèmes pouvant survenir au niveau des poutres tiennent au fait que les contraintes sur leurs faces latérales peuvent dépasser les limites admissibles. Il arrive parfois que la conception de la dalle soit modifiée, en raison d'un changement des entraxes entre les poutres. 

Les poutres en bois posent souvent des problèmes d'humidité.

Comme on peut le constater, le défaut doit être grave ; par conséquent, aucun dommage causé au bien immobilier ne saurait être considéré comme un vice caché.

Étapes à suivre pour faire valoir ses droits en cas de défauts constatés dans un bien immobilier récemment acheté

La procédure à suivre pour faire valoir vos droits en cas de vices cachés dans le bien immobilier est la suivante :

Évaluer la nature des dégâts 

Il faut savoir déterminer si le problème provient d'un vice de construction ou s'il est, au contraire, dû à une mauvaise utilisation imputable à l'acheteur du bien immobilier. Pour cela, il est nécessaire de faire appel à un technicien qualifié afin qu'il rédige un rapport.

Informer le vendeur de l'état du bien immobilier

Il convient de signaler par écrit les défauts et les dommages constatés dans le logement. Ce document doit mentionner la date de conclusion du contrat ainsi que le délai prévu pour y remédier.

Le vendeur accepte la réclamation

Si le vendeur accepte la réclamation, la procédure sera rapide et simple.

Si ce n'est pas le cas, la meilleure chose à faire est de s'adresser au bureau de médiation, ou plus précisément à l'Ordre officiel des métreurs et des architectes, qui jouera le rôle de médiateur entre les deux parties, afin d'éviter un procès.

Si aucune solution n'est trouvée avec le vendeur

Supposons que le vendeur n'accepte pas la réclamation ou qu'aucun accord n'ait été trouvé entre les deux parties. L'acheteur devra alors engager une procédure judiciaire ; dans ces circonstances, ce seront les tribunaux qui tranchent pour déterminer qui a raison.

Dans le cadre de cette procédure, il est indispensable, pour que la réclamation aboutisse, de fournir des preuves permettant de vérifier que les vices cachés existaient avant la vente du bien immobilier.

Nous espérons que cet article sur la manière de signaler les défauts d'un bien immobilier récemment acheté vous aura été utile. À bientôt dans nos prochains articles.