Mängel an einer neu erworbenen Immobilie geltend machen

Der Eigentümer der Immobilie ist verpflichtet, die Wohnung in einem einwandfreien, bezugsfertigen Zustand zu übergeben. Andernfalls können Sie die Mängel an dieser neu erworbenen Immobilie geltend machen.

Der Eigentümer ist verpflichtet, versteckte Mängel oder Defekte der Wohnung zu beheben, sofern es sich um Schäden handelt, die die Wohnung unbewohnbar machen.

Manchmal kann es beim Kauf einer Immobilie vorkommen, dass wir erst nach dem Kauf Mängel an der neu erworbenen Immobilie feststellen.  

Was ist zu tun? An wen können wir uns wenden? Welche Schritte sind zu befolgen? Wenn Sie weitere Informationen benötigen, lesen Sie diesen Artikel weiter.

Was kann man als versteckte Mängel oder Defekte bezeichnen?

Dies ist sehr wichtig, um Mängel an einer neu erworbenen Immobilie geltend machen zu können. Versteckte Mängel bezeichnen einen wesentlichen Mangel, der die Qualität einer Immobilie mindert und den neuen Eigentümer daran hindert, die Immobilie in vollem Umfang zu genießen.

Der Mangel ist so schwerwiegend, dass der Käufer, hätte er davon gewusst, wahrscheinlich seine Kaufzusage zurückgezogen oder einen niedrigeren Preis ausgehandelt hätte. 

Die Gewährleistung für versteckte Mängel oder Fehler an einer neu erworbenen Immobilie gilt für das Gebäude und alles, was darin enthalten ist, wie zum Beispiel:

• Ein Schwimmbecken.
• Eine Garage.
• Ein Kamin.
• Ein Lager, usw.

Der Oberste Gerichtshof stellt klar, dass eine Reihe von Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Mängel an einer neu erworbenen Immobilie als versteckte Mängel gelten, wenn man Ansprüche geltend machen möchte. 

Das heißt, ein Mangel, der zu einer Beeinträchtigung der Wohnqualität in der Immobilie führt, wird als versteckter Mangel eingestuft. Dies sind die Voraussetzungen, damit ein Mangel an der Wohnung als versteckter Mangel gilt:

• Der Defekt muss verborgen sein. Der Mangel muss verborgen sein und für den Käufer schwer zu erkennen sein.

• Nachweisen, dass die Mängel bereits vor dem Kauf bestanden. Der Käufer muss nachweisen, dass der Mangel bereits vor dem Verkauf an der Immobilie vorhanden war.

• Die Schwere des Mangels. Der Mangel muss so schwerwiegend sein, dass die Wohnung für den vorgesehenen Verwendungszweck ungeeignet ist oder dieser Verwendungszweck beeinträchtigt wird. In diesem Fall hätte der Kunde die Wohnung nicht gekauft oder weniger dafür bezahlt, wenn er von dem Mangel gewusst hätte.

• Frist für die Geltendmachung von Ansprüchen. Die Reklamation muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf der Immobilie erfolgen.

Ist der Mangel leicht erkennbar, hat der Käufer keinen Anspruch auf Gewährleistung. Der Mangel muss verborgen sein, um als versteckter Mangel zu gelten.

Diese Voraussetzungen sind in § 1484 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.: “Der Verkäufer ist zur Nachbesserung bei versteckten Mängeln der verkauften Sache verpflichtet, wenn diese die Sache für den vorgesehenen Verwendungszweck ungeeignet machen oder diesen Verwendungszweck derart beeinträchtigen, dass der Käufer die Sache, hätte er von den Mängeln Kenntnis gehabt, nicht erworben oder einen geringeren Preis dafür gezahlt hätte; er haftet jedoch nicht für offensichtliche oder sichtbare Mängel, ebenso wenig wie für solche, die nicht sichtbar sind, wenn der Käufer ein Sachkundiger ist, der diese aufgrund seines Amtes oder Berufs leicht hätte erkennen müssen.”

Beispiele für versteckte Mängel an einer neu erworbenen Immobilie

Beispiele für Mängel an einer neu erworbenen Immobilie, die als versteckte Mängel gelten und Gegenstand einer Reklamation sein können, wären:

Risse und Spalten aufgrund von Fundamentmängeln

Diese können auf Ausführungsfehler, Konstruktionsfehler, Bewegungen der Konstruktion oder Materialfehler zurückzuführen sein.

Mängel bei der Abdichtung

Sie können durch die Umweltbedingungen am Bauort verursacht werden. 

Sie können auch durch Unfälle entstehen, wenn es zu Rohrbrüchen in den Leitungen kommt, die zwischen Wänden und Boden verlaufen. Das heißt, wenn das beim Bau verwendete Wasser zurückbleibt und nicht abtrocknet oder wenn eine schlecht abgedichtete Konstruktion das Eindringen von Regenwasser in das Gebäudeinneres ermöglicht. 

Holzwurmbefall in der Wohnung

Die Insekten legen ihre Eier in kleine Risse in der Holzoberfläche ab. Wenn die Eier schlüpfen, bohren sich die Larven auf der Suche nach Zellulose durch das Holz und bilden Gänge und Kammern, aus denen schließlich ein ausgewachsenes Insekt schlüpft.

Mängel bei der Wärmedämmung 

Die Wärmedämmung reduziert den Wärmegewinn im Sommer, wodurch die Kühlzeit verkürzt wird, und verringert den Wärmeverlust im Winter, wodurch die Heizzeit verkürzt wird. 

Manchmal wird die Wärmedämmung nicht ordnungsgemäß ausgeführt, was dazu führt, dass diese Maßnahmen nicht durchgeführt werden und die Wohnung nicht richtig gedämmt wird.

Das Vorhandensein von Aluminatzement

Aluminosis ist eine Erkrankung, bei der der Beton seine Eigenschaften verliert, weniger widerstandsfähig und poröser wird, was die Stabilität des Gebäudes gefährdet. 

Abstehende Fliesen und Risse

Das Abheben von Fliesen oder das Auftreten von Rissen kann auf Mängel des verwendeten Materials, Setzungen des Untergrunds, Fehler bei der Verlegung, Feuchtigkeit oder andere Unfälle wie das Herabfallen von Gegenständen auf die Fliesen zurückzuführen sein.

Mängel an den Trägern

Die Hauptprobleme bei Trägern können darin bestehen, dass die Spannungen an den Seitenflächen des Trägers die zulässigen Grenzwerte überschreiten. Manchmal ändert sich sogar die Auslegung der Platte, wenn sich die Abstände zwischen den Trägern ändern. 

Bei Holzbalken treten häufig Feuchtigkeitsprobleme auf.

Wie wir sehen können, muss es sich um einen schwerwiegenden Mangel handeln; daher kann ein Schaden an der Immobilie nicht als versteckter Mangel angesehen werden.

Vorgehensweise bei Reklamationen, wenn wir Mängel an einer neu erworbenen Immobilie feststellen

Um im Falle versteckter Mängel an der Immobilie Ansprüche geltend zu machen, müssen Sie folgende Schritte befolgen:

Die Art der Schäden beurteilen 

Man muss unterscheiden können, ob die Ursache in einem Baumangel liegt oder ob sie vielmehr auf eine unsachgemäße Nutzung durch den Käufer der Immobilie zurückzuführen ist. Dazu ist ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen erforderlich.

Den Verkäufer über den Zustand der Immobilie informieren

Die in der Wohnung entstandenen Mängel und Schäden müssen schriftlich mitgeteilt werden. In diesem Schreiben sind das Datum des Vertragsabschlusses und die vereinbarte Frist für die Behebung der Mängel anzugeben.

Der Verkäufer akzeptiert die Reklamation

Sollte der Verkäufer die Reklamation anerkennen, wird die Angelegenheit schnell und unkompliziert geklärt.

Ist dies nicht der Fall, ist es am besten, sich an die Schlichtungsstelle oder vielmehr an die Offizielle Kammer der Bauingenieure und Architekten zu wenden, die als Vermittler zwischen beiden Parteien fungiert, um ein Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Wenn mit dem Verkäufer keine Lösung gefunden wird

Nehmen wir an, der Verkäufer erkennt die Reklamation nicht an oder es wurde keine Einigung zwischen beiden Parteien erzielt. Der Käufer muss dann ein Gerichtsverfahren einleiten; unter diesen Umständen entscheiden die Gerichte, wer im Recht ist.

In diesem Verfahren ist es unerlässlich, dass wir – damit die Reklamation Erfolg hat – Beweise vorlegen, die belegen, dass die versteckten Mängel bereits vor dem Kauf der Immobilie bestanden.

Wir hoffen, dass dieser Artikel darüber, wie man Mängel an einer neu erworbenen Immobilie geltend macht, für Sie hilfreich war. Wir sehen uns in den nächsten Artikeln.