Befreiung von Beiträgen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Willkommen bei Meridional und zu einem neuen Artikel in unserem Blog. Ein zweifellos stets umstrittenes Thema ist die Befreiung von Beiträgen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Welche Gründe können zu einer solchen Befreiung führen? Wie lässt sich eine solche Vereinbarung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften treffen? Wir wollen etwas tiefer in diese Problematik einsteigen.

Was ist eine Beitragsbefreiung in einer Eigentümergemeinschaft?

Die pünktliche Zahlung jeder einzelnen Beitragsrate an Ihre Eigentümergemeinschaft ist sehr wichtig, damit die Instandhaltung und Pflege der Anlage unter den bestmöglichen Bedingungen erfolgen kann.

In der Regel richtet sich die Art und Weise der Einlage nach den Beteiligungsquoten, die jedem Mitglied in der Gründungsurkunde oder in der Satzung zugewiesen sind.

Dass jede Eigentümergemeinschaft eine Welt für sich ist und anders funktioniert, ist eine Binsenweisheit. Aus diesem Grund und je nach Satzung und Zusammensetzung der Gemeinschaft können Zweifel auftreten, ob beispielsweise Gewerbeflächen und Wohnungen mit Zugang von der Straße aus verpflichtet sind, sich in gleicher Weise an den allgemeinen Kosten zu beteiligen wie die übrigen Wohneinheiten.

In diesem Blogbeitrag werden wir die Befreiung von Beiträgen in Wohnungseigentümergemeinschaften untersuchen, wie sie in Art. 9 e) der Gesetz über das Wohnungseigentum:

Alle Eigentümer sind verpflichtet, sich entsprechend dem im Eigentumsbrief festgelegten Beteiligungsanteil oder den gesondert getroffenen Vereinbarungen an den allgemeinen Kosten für die ordnungsgemäße Instandhaltung der Immobilie, ihrer Einrichtungen, Lasten und Verpflichtungen zu beteiligen, die sich nicht individuell zuordnen lassen.

§ 9 Buchstabe e des Gesetzes über das Wohnungseigentum

Daher würde die Befreiung von der Zahlung von Beiträgen in Wohnungseigentümergemeinschaften eine Ausnahme von diesem Artikel darstellen.

Befreiung von Beiträgen in Wohnungseigentümergemeinschaften: Fälle

Wie wir gerade gesehen haben und unter Berücksichtigung weiterer Fälle kann eine Eigentümergemeinschaft die Befreiung von der Zahlung eines Teils der Beiträge mithilfe von drei Instrumenten einführen:

– Vereinbaren, dass dies in die Gründungsurkunde aufgenommen wird.

– Diese Möglichkeit in die Satzung der Eigentümergemeinschaft aufnehmen.

– Die Genehmigung einer konkreten Ausnahmeregelung erfolgt in einer Eigentümerversammlung, die von der Hausverwaltung ordnungsgemäß organisiert wird, und stets einstimmig.

Sollte diese Kostenbefreiung genehmigt werden, sind die davon betroffenen Eigentümer von der Verpflichtung befreit, die Beiträge für die laufenden Kosten (Instandhaltung und Wartung) sowie für die außerordentlichen Kosten (Ersatzbeschaffungen und Reparaturen) zu zahlen.

Beispiele für Beitragsbefreiungen.

– Geschäftsräume und Erdgeschosswohnungen. Mit direktem Zugang von der Straße aus. Diese Einheiten können von den ordentlichen und außerordentlichen Umlagen befreit sein, die sich auf die Nutzung und Wartung von Aufzügen, die Reinigung von Treppenhäusern und Ähnliches beziehen.

Auch wenn sie eine allgemeine Befreiung von den Umlagen genießen, müssen sie sich dennoch an den Kosten für den Einbau eines Aufzugs oder eines Treppenlifts beteiligen, sofern dieser beschlossen wird, da dies eine Verbesserung und Modernisierung des Gebäudes darstellt.

– Das Gleiche gilt – auch wenn sie diese nicht nutzen – für Gärten und Gemeinschaftsflächen der Eigentümergemeinschaft. Sie können jederzeit über die drei in den vorangegangenen Absätzen genannten Möglichkeiten eine Befreiung von der Gebühr beantragen und erhalten.

Gibt es Gründe, warum man seine Beiträge an die Eigentümergemeinschaft nicht mehr zahlen sollte?

Ein guter Hausverwalter wird Sie darauf hinweisen, dass es keine anderen Gründe gibt, aus denen Sie die Zahlung der Beiträge einstellen können, außer der in der Satzung, der Gründungsurkunde oder durch einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung festgelegten Befreiung.

Unabhängig davon, wie Sie die Gemeinschaftsflächen nutzen, wie gut die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen ist, wie Sie Ihre Wohnung nutzen und von anderen, eher subjektiven Gründen, erfolgt die Aufteilung der Kosten häufig anhand des Beteiligungsfaktors, obwohl es auch alternative Möglichkeiten gibt, wie beispielsweise die gleichmäßige Aufteilung, um nur ein Beispiel zu nennen.

Nachbarn mit Schulden? Was kann man tun?

Gemäß Artikel 9 des Gesetzes über das Wohnungseigentum sind alle Eigentümer verpflichtet, die Kosten der Eigentümergemeinschaft zu tragen, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes erforderlich sind. Es ist jedoch nicht ungewöhnlich, dass bestimmte Nachbarn versuchen, sich dieser Verpflichtung unter Vorbringen verschiedener Ausreden zu entziehen.

Sollte sich Ihre Eigentümergemeinschaft in dieser Situation befinden, ist es ratsam, sich über die Rechte und Pflichten aller Beteiligten zu informieren und mögliche Maßnahmen zu prüfen, um die ausstehenden Zahlungen von den säumigen Eigentümern einzufordern.

Unabhängig davon, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet (vermietet, leer stehend, bewohnt usw.), ist der Eigentümer stets und unter allen Umständen für die Zahlung der Raten verantwortlich. Aus diesem Grund können entsprechende rechtliche Schritte ausschließlich gegen ihn eingeleitet werden.

Eine erste Maßnahme, mit der ihr Druck ausüben könnt, besteht darin, ihm das Stimmrecht zu entziehen. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht diese Möglichkeit bereits ab dem ersten Zahlungsverzug vor. Es sollte jedoch klargestellt werden, dass der Entzug des Stimmrechts ihn nicht daran hindert, sich in den Versammlungen mit seiner Meinung und seinen Vorschlägen zu beteiligen.

Wann rät der Hausverwalter dazu, einen Anwalt hinzuzuziehen?

Der nächste Schritt, wenn man die Zahlung ausstehender Beiträge von einem säumigen Nachbarn einfordern will, ist der Rechtsweg. Dieses Verfahren kann auf zwei verschiedene Arten eingeleitet werden: entweder wenn der Nachbar die Forderung gerichtlich anficht oder wenn die Eigentümergemeinschaft der Ansicht ist, dass der richtige Zeitpunkt für eine Klage gekommen ist.

Das Gesetz sieht keinen Mindestbetrag an ausstehenden Beiträgen vor, ab dem ein säumiger Nachbar angezeigt werden kann, doch aus praktischen Gründen empfiehlt es sich, abzuwarten, bis der geforderte Betrag die Kosten eines Verfahrens rechtfertigt. Sobald der Beschluss gefasst ist, muss er in einer Versammlung genehmigt werden, wobei die folgenden Schritte zu beachten sind:

– Eine Versammlung aller Eigentümer (einschließlich der Schuldner) gemäß dem im Gesetz über das Wohnungseigentum festgelegten Verfahren einberufen.

– Der Einberufung ist die Tagesordnung beizufügen, in der die Absicht zum Ausdruck gebracht wird, mit der Einforderung der ausstehenden Beiträge zu beginnen, die darin detailliert aufgeführt werden müssen.

– Der Antrag auf gerichtliche Klage muss mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, ebenso wie die Ernennung derjenigen, die mit der Abwicklung des Verfahrens betraut werden.

– Die gefassten Beschlüsse werden zusammen mit den übrigen Vereinbarungen in das Protokoll aufgenommen, das zudem vom Vorsitzenden und vom Schriftführer unterzeichnet wird. Dieses Protokoll wird anschließend an jeden einzelnen Eigentümer versandt.

– Sich vergewissern, dass die Berechnung der Beiträge korrekt ist und wer der Schuldner ist.

– Die ausstehende Zahlung innerhalb einer angemessenen Frist per Einschreiben mit Rückschein einfordern.

– Ausstellung einer Bescheinigung über den Beschluss der Versammlung, mit dem die Tilgung der Schulden genehmigt wird.

– Ausarbeitung und Einreichung der Klage beim Gericht.

Da Sie nun wissen, aus welchen Gründen ein Eigentümer von der Zahlung der Beiträge befreit ist und wie das Verfahren zur Eintreibung der Forderungen abläuft, können Sie Ihrer Eigentümergemeinschaft dabei helfen, zu erfahren, wie in solchen Fällen vorzugehen ist. Die richtige Beratung wird den gesamten Prozess vereinfachen und die Einigung unter den Nachbarn bei der Entscheidungsfindung fördern.