Exonération des charges dans les copropriétés

Bienvenue sur Meridional et un nouvel article sur notre blog. L'exonération des charges dans les copropriétés est sans aucun doute un sujet qui fait toujours débat. Quels motifs peuvent justifier cette exonération ? Comment parvenir à un accord à ce sujet au sein des copropriétés ? Nous allons approfondir un peu cette question.

Qu'est-ce qu'une exonération de charges dans une copropriété ?

Le paiement dans les délais de chacune des charges de votre copropriété est essentiel pour permettre que l'entretien et la maintenance de celle-ci soient assurés dans les meilleures conditions possibles.

En règle générale, la manière dont chacun doit contribuer est déterminée par les coefficients de participation attribués à chaque membre dans l'acte constitutif ou dans les statuts.

Il va sans dire que chaque copropriété est unique et fonctionne différemment ; c'est pourquoi, en fonction de sa constitution et de son organisation, des doutes peuvent surgir quant à savoir si, par exemple, les locaux commerciaux et les logements dont l'entrée donne sur la rue sont tenus de contribuer aux charges communes au même titre que les autres logements.

Dans cet article de blog, nous analyserons l'exonération des charges dans les copropriétés, telle qu'elle est prévue à l'article 9, point e), de la Loi sur la copropriété :

Il incombe à tous les copropriétaires de contribuer, conformément à la quote-part fixée dans le titre de copropriété ou aux dispositions particulières prévues, aux charges communes nécessaires à l'entretien adéquat de l'immeuble, à ses services, ainsi qu'aux charges et responsabilités qui ne peuvent faire l'objet d'une individualisation.

article 9, point e), de la loi sur la copropriété

C'est pourquoi l'exonération du paiement des charges dans les copropriétés constituerait une exception à cet article.

Exonération des charges dans les copropriétés : cas pratiques

Comme nous venons de le voir, et compte tenu également d'autres cas de figure, une copropriété peut mettre en place une exonération du paiement d'une ou plusieurs parties des charges par le biais de trois dispositifs :

– Décider de l'inclure dans l'acte constitutif.

– Intégrer cette possibilité dans les statuts de la copropriété.

– Approuver une dérogation spécifique lors d'une assemblée des copropriétaires dûment organisée par le syndic et toujours à l'unanimité.

Si cette exonération des charges est approuvée, les copropriétaires qui en bénéficient seront dispensés de l'obligation de payer les charges correspondant aux dépenses ordinaires (entretien et conservation) et aux dépenses extraordinaires (remplacement et réparations).

Exemples d'exonération de cotisations.

– Les locaux commerciaux et les rez-de-chaussée. Disposant d'une entrée extérieure directe depuis la rue. Ces logements peuvent être exonérés des charges ordinaires et extraordinaires liées à l'utilisation et à l'entretien des ascenseurs, au nettoyage des escaliers et autres.

Quoi qu'il en soit, même s'ils bénéficient d'une exonération générale des charges, si l'installation d'un ascenseur ou d'un monte-escalier est décidée, ils devront participer à son financement, car cela constitue une amélioration et une modernisation de l'immeuble.

– Il en va de même, même s’ils ne les utilisent pas, pour les jardins et les parties communes appartenant à la copropriété. Ils pourront toujours demander et obtenir une exonération de cotisation grâce aux trois mécanismes que nous avons indiqués dans les paragraphes précédents.

Existe-t-il des raisons valables pour ne plus payer les charges de copropriété ?

Un bon syndic de copropriété vous informera qu'il n'existe aucun autre motif vous permettant de cesser de payer vos charges, à l'exception de l'exonération prévue dans les statuts, l'acte constitutif ou celle approuvée à l'unanimité lors de l'assemblée des copropriétaires.

Indépendamment de l'usage que vous faites des parties communes, de la qualité de la gestion de celles-ci, de l'occupation que vous faites de votre logement et d'autres raisons plus ou moins subjectives, la méthode la plus courante pour répartir le paiement des charges consiste à utiliser le facteur de participation, bien qu'il existe d'autres options telles que la répartition à parts égales, pour ne citer qu'un exemple.

Des voisins endettés ? Que peut-on faire ?

Conformément à l'article 9 de la loi sur la copropriété, il incombe à chacun des copropriétaires de prendre en charge les charges de copropriété nécessaires à l'entretien adéquat de l'immeuble. Cependant, il n'est pas rare de constater que certains copropriétaires tentent de se soustraire à cette obligation en invoquant divers prétextes.

Si votre copropriété se trouve dans cette situation, il est conseillé de vous informer sur les droits et obligations de chacune des parties, et d'étudier les mesures à prendre pour réclamer les paiements en souffrance aux copropriétaires débiteurs.

Quel que soit le statut du logement (loué, inoccupé, occupé, etc.), c'est toujours le propriétaire qui est tenu de payer les charges, en toutes circonstances. C'est donc uniquement à son encontre que des mesures juridiques appropriées pourront être prises.

Une première mesure de pression que vous pouvez prendre consiste à le priver de son droit de vote. La loi sur la copropriété prévoit cette possibilité dès le premier retard de paiement. Il convient toutefois de préciser que la privation du droit de vote ne l'empêche pas de participer aux assemblées pour y faire part de son opinion et de ses suggestions.

À quel moment le gestionnaire immobilier conseille-t-il de faire appel à un avocat ?

La prochaine étape pour réclamer le paiement des charges impayées à un copropriétaire débiteur consiste à engager une procédure judiciaire. Cette procédure peut être engagée de deux manières différentes : soit lorsque le copropriétaire conteste la dette devant les tribunaux, soit lorsque la copropriété estime que le moment est venu de porter plainte.

La loi ne prévoit pas de seuil minimum de créances impayées pour porter plainte contre un voisin débiteur, mais le bon sens conseille d'attendre que le montant réclamé justifie une procédure judiciaire. Une fois la décision prise, celle-ci devra être approuvée lors d'une assemblée générale en suivant les étapes suivantes :

– Convoquer une assemblée réunissant tous les copropriétaires (y compris les débiteurs) selon la procédure prévue par la loi sur la copropriété.

– L'ordre du jour doit être joint à la convocation ; celui-ci indiquera l'intention de procéder au recouvrement des cotisations impayées, qui seront détaillées avec précision.

– La saisine judiciaire doit être approuvée à la majorité simple, tout comme la désignation des personnes chargées de mener à bien cette procédure.

– Les décisions adoptées seront consignées dans le procès-verbal avec les autres accords, et celui-ci sera également signé par le président et le secrétaire. Ce procès-verbal sera ensuite envoyé à chacun des copropriétaires.

– Vérifier que le calcul des cotisations est correct et identifier le débiteur.

– Exiger le paiement de la somme due par courrier recommandé avec accusé de réception dans un délai raisonnable.

– Délivrance d'un certificat attestant de la décision de l'assemblée générale approuvant le règlement de la dette.

– Rédaction et dépôt de la plainte auprès du tribunal.

Maintenant que vous connaissez les motifs pour lesquels un copropriétaire peut être exonéré du paiement des charges, ainsi que la procédure à suivre pour recouvrer les créances, vous serez en mesure d'aider votre copropriété à savoir comment agir dans de tels cas. Bénéficier de conseils adaptés facilitera l'ensemble du processus et favorisera la conciliation entre voisins au moment de prendre une décision.