Exención de cuotas en las Comunidades de Propietarios

Bienvenidos a Meridional y a un nuevo artículo de nuestro blog. Sin duda un tema siempre controvertido es la exención de cuotas en las comunidades de propietarios.¿Qué motivos pueden impulsar esta exención de cuotas? ¿Cómo tomar ese acuerdo dentro de las comunidades de vecinos? Vamos a profundizar un poco en esta problemática.

¿Qué es una exención de cuotas en una comunidad de propietarios?

El pago a tiempo de cada una de las cuotas de tu comunidad de propietarios es muy importante para permitir que el mantenimiento y conservación de la misma se lleve a cabo en las mejores condiciones posibles.

Normalmente, la manera en que se debe contribuir, viene determinada por los coeficientes de participación detentados por cada miembro en el título constitutivo o en los estatutos.

Que cada comunidad de vecinos es un mundo y funciona de forma diferente es una obviedad, por eso, y dependiendo de la constitución y configuración de esta, es posible que se tengan dudas acerca de si, por ejemplo, los locales comerciales y viviendas con entrada desde la calle están obligadas a contribuir a los gastos generales de la misma forma que el resto de unidades.

En esta entrada de blog analizaremos la exención de cuotas en las comunidades de vecinos tal y como refleja el art. 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal:

es obligación de todos los propietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

art. 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal

Por ello, la exención del pago de cuotas en las comunidades de propietarios sería una excepción de dicho artículo.

Exención de cuotas en las comunidades de propietarios: Casos

Tal y como acabamos de ver y atendiendo también a otros supuestos, una comunidad de vecinos puede instaurar la exención del pago de alguna/s parte/s de las cuotas a través de 3 instrumentos:

– Acordar que se incluya en el título constitutivo.

– Incorporar esta posibilidad en los estatutos de la comunidad.

– Aprobar una exención concreta en una junta de propietarios adecuadamente coordinada por la administración de fincas y siempre por unanimidad.

Si esa exención de gastos queda aprobada, los propietarios a los que se exonera, quedarán liberados de las obligaciones de pago de las cuotas correspondientes a los gastos ordinarios (mantenimiento y conservación) y de los extraordinarios (sustitución y reparaciones).

Ejemplos de exoneración de cuotas.

– Los locales comerciales y bajos. Con una entrada directa exterior desde la calle. Estas unidades pueden estar exentas de cuotas ordinarias y extraordinarias que se refieran al uso y mantenimiento de ascensores, limpieza escaleras y otros.

De todas formas, aunque detenten una exención general de cuotas, si se acuerda la instalación de un ascensor o un salvaescaleras, deberán participar en el pago del mismo porque conlleva una mejora y actualización del edificio.

– Igualmente sucede, aunque no hagan uso de ellos, en el caso de jardines y zonas comunes que tenga la comunidad . Siempre podrán solicitar y conseguir una exención de cuota a través de los 3 mecanismos que hemos indicado en párrafos anteriores.

¿Existen motivos por los que dejar de pagar en la comunidad de propietarios?

Un buen administrador de fincas te notificará de que no hay otros motivos por los cuales puedas parar de pagar las cuotas, salvo la exención recogida en los estatutos, el título constitutivo o bien la aprobada unánimemente en la junta de vecinos.

Con independencia del empleo que le des a las zonas comunes, de la calidad de la administración de las zonas comunes, de la ocupación que hagas de tu residencia y otras razones aproximadamente subjetivas, la forma frecuente que existe para repartir el pago de los gastos es a través del factor de participación, si bien hay otras opciones alternativas como la distribución por igual, por servirnos de un ejemplo.

¿Vecinos deudores? Qué se puede hacer

Conforme recoge el artículo nueve de la Ley de Propiedad Horizontal, es obligación de todos y cada uno de los dueños hacer en frente de los gastos de la comunidad que sean precisos para el conveniente mantenimiento de la finca. Sin embargo, no es extraño ver de qué manera ciertos vecinos procuran evadir esta obligación ofertando diferentes géneros de disculpas.

Si tu comunidad se halla en esta situación, es bueno que os notifiquéis sobre los derechos y obligaciones de cada una de las partes, y estudiéis las posibles medidas a tomar para demandar los pagos pendientes a los dueños deudores.

Con independencia del estado en el que se halle la residencia (arrendada, vacía, ocupada, etcétera), el responsable del pago de las cuotas es siempre y en toda circunstancia el dueño. Por esta razón va a ser únicamente contra él con quien se puedan tomar las medidas legales oportunas.

Una medida inicial y de presión que podéis tomar va a ser la de privarle de su derecho al voto. La Ley de Propiedad Horizontal recoge esta posibilidad desde la primera demora. Sin embargo, resulta conveniente aclarar que la privación de voto no le prohíbe participar en las asambleas con su opinión y sugerencias.

¿En qué momento aconseja el administrador de fincas acudir a un letrado?

El paso siguiente en el momento de demandar el pago de las cuotas pendientes a un vecino deudor es la vía judicial. Este proceso puede iniciar de 2 formas diferentes: cuando el vecino impugne la deuda por la vía judicial o bien cuando la comunidad considere que es el instante conveniente para denunciar.

La ley no contempla un mínimo de cuotas pendientes para denunciar a un vecino deudor, mas el los pies en el suelo aconseja aguardar a que la cantidad reclamada compense un proceso. Una vez se tome la resolución, se deberá aprobar en una junta siguiendo los próximos pasos:

– Convocar una junta a todos y cada uno de los dueños (incluyendo a los deudores) a través del procedimiento indicado en la Ley de Propiedad Horizontal.

– En la convocatoria se debe anexar el orden del día, donde se comunicará la pretensión de empezar con la reclamación de las cuotas pendientes, que se incluirán bien detalladas.

– La reclamación judicial debe aprobarse por mayoría simple, como nombrar a quienes se marchan a encargar del trámite.

– Las resoluciones adoptadas se incluirán en el acta con el resto de pactos, y también va a ir firmada por el presidente y el secretario. Este acta se mandará más tarde a todos y cada uno de los dueños.

– Cerciorarse de que el cálculo de las cuotas es adecuado y quién es el titular de la deuda.

– Requerir el pago pendiente por medio de un burofax en un periodo de tiempo razonable.

– Emisión de una certificación sobre el pacto de la junta en el que se aprueba la liquidación de la deuda.

– Redacción y presentación de la demanda en el juzgado.

Ahora que conoces los motivos por los cuales un dueño queda exento del pago de las cuotas, y cuál es el procedimiento para demandar las deudas, vas a poder asistir a tu comunidad de dueños a saber qué hacer dados estos casos. Contar con la consultoría conveniente va a facilitar todo el proceso y favorecerá el pacto entre vecinos en el momento de tomar resolución.