Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Welche Mehrheiten sind erforderlich?

Wir werden oft von unseren Gemeinschaftsmitgliedern gefragt, welche Mehrheiten in einer Eigentümer- oder Nachbargemeinschaft erforderlich sind, um Beschlüsse zu fassen, die alle Mitglieder der Gemeinschaft betreffen: Wie viele Stimmen sind erforderlich, um einen Aufzug einzubauen, eine Reparatur zu genehmigen oder z. B. die Modernisierung von Maschinen für das Gemeinschaftsschwimmbad zu beschließen?

Nach dem spanischen horizontalen Eigentumsrecht gibt es nicht nur eine Art der Abstimmung in einer Eigentümergemeinschaft. Jede dieser Formen der Stimmabgabe hat ihre eigenen Bedingungen und Anforderungen und wird verwendet, um Entscheidungen zu treffen, je nachdem, was in der Abstimmung vorgeschlagen wird oder ob ein mehr oder weniger breiter Konsens erforderlich ist, damit sie durchgeführt werden kann.

Wir von Meridional erklären Ihnen alles, was Sie wissen müssen, um die verschiedenen Arten der Stimmabgabe in einer Eigentümergemeinschaft zu verstehen und wofür sie jeweils eingesetzt werden.

Die Bedeutung der Beteiligungsquote und des Eigentumsverhältnisses

Die meisten Entscheidungen in den Eigentümergemeinschaften werden durch Abstimmungen getroffen. Sowohl die Beteiligungsquote als auch der Koeffizient des Eigentums sind wichtig für die Stimmabgabe in einer Eigentümergemeinschaft, da sie jedem Eigentümer ein bestimmtes Gewicht bei der Entscheidungsfindung in seiner Gemeinschaft verleihen.

Teilnahmegebühr

Die Beteiligungsquote dient dazu, die Anzahl der Stimmen zu bestimmen, die jeder Eigentümer bei den in der Gemeinschaft getroffenen Entscheidungen hat, denn je höher die Beteiligungsquote ist, desto größer ist der Einfluss des Eigentümers bei der Entscheidungsfindung.

Der Beteiligungsanteil spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung des Stimmrechts eines jeden Eigentümers. Je höher der Beteiligungsanteil, desto größer ist die Entscheidungsbefugnis des Eigentümers bei Abstimmungen in der Gemeinschaft.

Mehr über dieses Konzept erfahren Sie in unserem Artikel über die Unterschiede zwischen der Beteiligungsquote und dem Eigentumskoeffizienten.

Eigenschaft Koeffizient

Das Eigentumsverhältnis ist auch bei Abstimmungen wichtig, da es den Anteil der Kosten beeinflusst, den jeder Eigentümer zu tragen hat. Dies kann die Haltung jedes Eigentümers bei Entscheidungen, die mit Ausgaben oder Investitionen verbunden sind, beeinflussen.

In diesem Sinne ist es wahrscheinlich, dass ein Eigentümer, der einen höheren Eigentumskoeffizienten hat, einen höheren Betrag an Ausgaben zu tragen hat, was sein Abstimmungsverhalten bei Fragen, die Ausgaben oder Investitionen von Ressourcen betreffen, beeinflussen kann.

Wenn Sie weitere Informationen zu diesen Konzepten benötigen, haben wir einen Artikel, in dem wir ausführlicher auf die Unterschiede zwischen den beiden und ihre Folgen.

Arten der Abstimmung in einer Bewohnervereinigung

In einer Eigentümergemeinschaft kommt es häufig vor, dass von Zeit zu Zeit wichtige Entscheidungen getroffen werden müssen, die alle Eigentümer betreffen. Ein Beispiel wäre die Sanierung von Fassaden oder die Vergabe von Gartenpflegearbeiten oder der Bau eines Aufzugs oder einer Rampe.

An dieser Stelle werden wir uns auf die beiden Arten von Abstimmungen konzentrieren, die es in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt, und was jede von ihnen bewirkt.

Ordentliche Abstimmung

Die gewöhnliche Abstimmung ist die häufigste Form der Abstimmung in einer Eigentümergemeinschaft. Sie wird verwendet, um Entscheidungen über geringfügige oder routinemäßige Angelegenheiten zu treffen, die keine qualifizierte Mehrheit erfordern. Sie kann z. B. für die Genehmigung von Versammlungsprotokollen, die Wahl von Verwaltern, die Genehmigung von Jahresbudgets, die Festsetzung von Eigentümergebühren usw. verwendet werden.

Damit eine ordentliche Abstimmung gültig ist, ist die Anwesenheit oder Vertretung von mehr als der Hälfte der Eigentümer erforderlich, und bei dieser Abstimmung hat jeder Eigentümer eine Stimme und die Entscheidung wird mit einfacher Mehrheit getroffen.

Mit anderen Worten: Beschlüsse, die mit einfacher Mehrheit gefasst werden, sind nur solche, die mehr Ja- als Nein-Stimmen benötigen, um die Initiative zu verabschieden.

Außerordentliche Abstimmung

Sie dient dazu, wichtige Beschlüsse zu fassen, die Änderungen in der Struktur oder der Funktionsweise der Gemeinschaft erfordern, die einer qualifizierten Mehrheit bedürfen, was bedeutet, dass mindestens drei Fünftel der Stimmen für die Annahme des Beschlusses erforderlich sind.

So kann er beispielsweise die Durchführung von Arbeiten zur Verbesserung der Fassade, der Garagen, den Erwerb von Gemeinschaftseigentum, die Änderung von Satzungen oder die Verabschiedung von Vereinbarungen, die die Gemeinschaft als Ganzes betreffen, usw. genehmigen.

Damit eine außerordentliche Abstimmung gültig ist, ist die Anwesenheit oder Vertretung von mindestens drei Fünfteln der Eigentümer erforderlich. Bei dieser Abstimmung hat jeder Eigentümer eine Stimme und es ist eine qualifizierte Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und der Beteiligungsquoten erforderlich.

Stimmenauszählung in Wohnungseigentümergemeinschaften

Aber wissen wir wirklich, wie viele Stimmen jeweils erforderlich sind, um eine Entscheidung in einer Gemeinschaft von Nachbarn zu treffen? Wir von Meridional werden versuchen zu beschreiben, welche Mehrheiten in jeder Situation notwendig sind, um in den Eigentümerversammlungen Vereinbarungen zu treffen.

Einstimmige Abstimmung

Bei einer einstimmigen Abstimmung müssen alle Eigentümer zustimmen.
Alle Eigentümer müssen mit "Ja" stimmen. Diese Art der Abstimmung wird verwendet, um Entscheidungen in Angelegenheiten zu treffen, die die Zustimmung aller Eigentümer erfordern.

Zum Beispiel, um die Regeln des horizontalen Eigentums oder der Gemeinschaftssatzung zu genehmigen oder zu ändern, um die Nutzung eines gemeinsamen Teils zu ändern, um neue Regeln des Zusammenlebens aufzustellen, für bestimmte Arbeiten, die die Fassade und andere gemeinsame Elemente des Gebäudes betreffen, usw.

Damit eine einstimmige Abstimmung gültig ist, ist die Anwesenheit oder Vertretung aller Eigentümer erforderlich.

3/5 der Stimmen

Erforderlich ist eine Mehrheit von 3/5 der Gesamtzahl der Eigentümer, die ihrerseits drei Fünftel der Beteiligungsquoten vertreten müssen. Zum Beispiel: Abschluss oder Beendigung von Verträgen über Garten- oder Schwimmbaddienste, Pförtnerdienste, Hausmeisterdienste, Sicherheitsdienste oder andere gemeinschaftliche Dienste von allgemeinem Interesse.

Vereinbarungen, die mit einer Dreifünftelmehrheit in Wohnungseigentümergemeinschaften getroffen werden, können in zwei Hauptgruppen unterteilt werden: diejenigen, die zusätzlich zur doppelten Mehrheit (der Eigentümer und der Beteiligungsquoten) von 60 % eine behördliche Genehmigung erfordern, und diejenigen, die nur die Zustimmung dieser qualifizierten Mehrheit erfordern.

Vereinbarungen mit einer Dreifünftelmehrheit, mit administrativer Genehmigung

Die Vereinbarungen, die in der Artikel 10.3.b des Gesetzes über das horizontale Eigentum Es ist eine behördliche Genehmigung erforderlich (Rathaus, Grundbuchamt, Notariat), für die die Zustimmung von drei Fünfteln der Gesamtzahl der Eigentümer, die drei Fünftel der Beteiligungsquoten repräsentieren, erforderlich ist, und zwar wie folgt

• Materielle Aufteilung von Etagen oder Räumen und ihre Nebenstellen zu kleineren, unabhängigen Einheiten zusammenzufassen.
• Vergrößerung der Fläche von Wohnungen oder Räumen und deren Nebengebäuden durch Zusammenlegung anderer angrenzender Gebäude desselben Gebäudes oder deren Abnahme durch Segregation von irgendwoher.
• Bau neuer Anlagen und sonstige Änderungen der Struktur oder der gemeinsamen Dinge, einschließlich der Einfriedung von Terrassen und die Änderungen an der Gebäudehülle zur Verbesserung der Energieeffizienz.
• Ändern Sie die Teilnahmegebühren Und die Entschädigungen festzulegen für die eingetretenen Veränderungen Schadenersatz zu leisten.

In all diesen Fällen ist die Einwilligung der betroffenen Personen in Kenntnis der Sachlage unerlässlich und muss eingeholt werden.

Vereinbarungen mit Dreifünftelmehrheit, ohne behördliche Genehmigung

Die Vereinbarungen, die keiner behördlichen Genehmigung bedürfen, aber die Zustimmung von drei Fünfteln der Gesamtzahl der Eigentümer, die drei Fünftel der Beteiligungsquoten repräsentieren, erfordern, sind die Vereinbarungen, die den folgenden Fällen entsprechen:

• Einrichtung oder Abschaffung von Portier-, Concierge-, Wach- oder anderen Diensten gemeinsame Dienstleistungen von allgemeinem Interesseunabhängig davon, ob sie eine Änderung des Gesellschaftsvertrags oder der Satzung beinhalten oder nicht (Artikel 17.3 des Gesetzes über das horizontale Eigentum).
• Verpachtung von Gemeinschaftseigentum die in dem Gebäude keiner besonderen Verwendung zugeführt werden (Artikel 17.3 des LPH).
• Aufstellung oder Entfernung von Geräten oder Systemen, die nicht unter die Artikel 17 Absatz 1die der Verbesserung der Energie- oder Wassereffizienz der Immobilie dienen deren Verwendung nicht-proprietär (Artikel 17.3 des LPH).
• Verwirklichung von Innovationen, neuen Einrichtungen, Dienstleistungen oder nicht einklagbare Verbesserungen. Wenn Ihre Einrichtungsgebühr den Betrag von drei gewöhnlichen monatlichen Zahlungen der gemeinsamen Kosten übersteigt, die abweichende Partei ist nicht gebunden (Artikel 17.4 des LPH).

Einfache Mehrheitsentscheidung

In diesem Fall ist für bestimmte Arbeiten eine Mehrheit erforderlich, die die Mehrheit der Beteiligungsquoten repräsentiert. Die Ausnahmen sind klar: Einstimmigkeit ist erforderlich, wenn die Struktur oder Konfiguration des Gebäudes geändert wird oder neue gemeinsame Dienste eingerichtet werden, um den Zugang oder die Mobilität für Menschen mit Behinderungen zu erleichtern, auch wenn dies eine Änderung des Grundbuchs oder der Satzung bedeutet.

Die Rolle dieser Art von Mehrheit besteht darin, Entscheidungen zu treffen, die man als gewöhnlich bezeichnen könnte, wie zum Beispiel notwendige gemeinsame Reparaturen und Verbesserungen.

1/3 Stimme

Ein Drittel der Teilnahmegebühren wird für die Installation gemeinsamer Elemente für den Zugang zu Telekommunikationsdiensten oder die Anpassung bestehender Dienste sowie für die Installation von Solarenergiesystemen oder Dienstleistungen für den Zugang zu neuen kollektiven Energiequellen benötigt.

Geheime Stimmabgabe

Eine geheime Abstimmung ist eine Art der Wahl, bei der die Eigentümer abstimmen, ohne dass bekannt ist, wie sie abgestimmt haben. Geheime Abstimmungen werden in Fällen verwendet, in denen die Privatsphäre der Eigentümer geschützt werden soll, wie z. B. bei Amtswahlen.

Ist es möglich, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft elektronisch abzustimmen?

Wie wir bereits gesehen haben, kann die Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine heikle Angelegenheit sein, für deren Durchführung Abstimmungserfordernisse bestehen. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass alle Eigentümer informiert werden und die Möglichkeit haben, ihre Meinung zu äußern, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Meistens wird auf einer Eigentümerversammlung abgestimmt. Bei dieser Abstimmung ist jeder Eigentümer stimmberechtigt, und die Entscheidung wird je nach Fall mit einfacher Mehrheit oder mit qualifizierter Mehrheit getroffen.

Da es jedoch nicht immer möglich ist, persönlich abzustimmen, muss die Möglichkeit der Stimmabgabe durch andere Mittel gegeben sein.

Damit eine Briefwahl gültig ist, ist die vorherige einstimmige Zustimmung aller Eigentümer zu dieser Form der Stimmabgabe erforderlich. Andererseits wird jeder Beschluss berücksichtigt, sofern die Identität der Wähler und ihr Stimmrecht gewährleistet sind.

Nach dem spanischen horizontalen Eigentumsrecht gibt es verschiedene Möglichkeiten der Abstimmung. Die Fernabstimmung wird angewendet, wenn die Eigentümer nicht physisch an der Gemeinschaftsversammlung teilnehmen können. Zum Beispiel:

Briefwahl oder Online-Wahl

Die Briefwahl wird eingesetzt, wenn nicht alle Eigentümer bei der Gemeinschaftsversammlung anwesend sein können.

In diesem Fall werden die erforderlichen Unterlagen per Post verschickt, damit die Eigentümer per Post abstimmen können, und es ist eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich.

Stimmrechtsvertretung

Eine Stimmrechtsvertretung in einer Eigentümergemeinschaft liegt vor, wenn ein Eigentümer nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann und beschließt, seine Stimme einer anderen Person zu geben. Diese Person muss bei der Versammlung anwesend sein und über eine schriftliche Vollmacht des abwesenden Eigentümers verfügen. Der Bevollmächtigte kann im Namen des Eigentümers, der die Vollmacht erteilt hat, abstimmen.