Les membres de nos communautés nous demandent souvent quelles majorités sont nécessaires dans une communauté de propriétaires ou de voisins pour prendre des décisions qui affectent tous les membres de la communauté. Combien de voix sont nécessaires pour installer un ascenseur, pour approuver une réparation ou, par exemple, pour la modernisation de toute machinerie de la piscine communautaire ?
Il n'y a pas qu'une seule façon de voter dans une communauté de propriétaires, selon la loi horizontale sur la propriété en Espagne. Chacune de ces formes de vote a ses propres conditions et exigences, et est utilisée pour prendre des décisions en fonction de ce qui est proposé dans le vote ou de la nécessité d'un consensus plus ou moins large pour qu'il soit mené à bien.
Meridional vous explique tout ce qu'il faut savoir pour comprendre les différents types de vote qui existent dans une communauté de propriétaires et ce à quoi chacun d'entre eux sert.
L'importance du quota de participation et du taux d'actionnariat
La plupart des décisions dans les communautés de propriétaires sont prises par vote. Le quota de participation et le coefficient de propriété sont tous deux importants dans la célébration des votes dans une communauté de propriétaires, car ils donnent à chaque propriétaire un certain poids au moment de prendre des décisions dans leur communauté.
Frais de participation
Le quota de participation sert à déterminer le nombre de voix dont dispose chaque propriétaire dans les décisions prises au sein de la communauté, car plus le quota de participation est élevé, plus l'influence du propriétaire dans la prise de décision est importante.
La part de participation joue un rôle crucial dans la détermination du pouvoir de vote de chaque propriétaire. Plus la part de participation est élevée, plus le pouvoir de décision du propriétaire dans le vote communautaire est important.
Pour en savoir plus sur ce concept, consultez notre article sur la les différences entre le quota de participation et le coefficient de propriété.
Propriété Coefficient
Le ratio de propriété est également essentiel dans le vote, car il affecte la proportion des coûts que chaque propriétaire doit supporter. Cela peut influencer la position de chaque propriétaire sur les décisions impliquant des dépenses ou des investissements.
En ce sens, si un propriétaire a un coefficient de propriété plus élevé, il est probable qu'il doive supporter un montant plus élevé de dépenses, ce qui peut influencer son vote sur des questions impliquant des dépenses ou des investissements de ressources.
Si vous avez besoin de plus d'informations sur ces concepts, nous avons rédigé un article dans lequel nous abordons plus en détail le concept de différences entre les deux et ses conséquences.
Types de vote dans une association de résidents
Dans une communauté de propriétaires, il est courant de devoir prendre de temps à autre des décisions importantes qui concernent tous les propriétaires. Il peut s'agir, par exemple, de la rénovation des façades, de la sous-traitance de l'entretien des jardins ou de la création d'un ascenseur ou d'une rampe d'accès.
À ce stade, nous allons nous concentrer sur les deux types de vote qui existent dans une association de propriétaires et sur la fonction de chacun d'entre eux.

Vote ordinaire
Le vote ordinaire est la forme la plus courante de vote dans une communauté de propriétaires. Il est utilisé pour prendre des décisions sur des questions mineures ou de routine qui ne requièrent pas de majorité qualifiée. Par exemple, il peut être utilisé pour l'approbation des procès-verbaux des réunions, l'élection des dirigeants, l'approbation des budgets annuels, la fixation des redevances des propriétaires, etc.
Pour qu'un vote ordinaire soit valide, la présence ou la représentation de plus de la moitié des propriétaires est requise, et lors de ce vote, chaque propriétaire dispose d'une voix et la décision est prise à la majorité simple.
En d'autres termes, les décisions prises à la majorité simple sont uniquement celles qui nécessitent un plus grand nombre de voix pour que l'initiative soit adoptée.
Vote extraordinaire
Il est utilisé pour prendre des décisions importantes nécessitant des changements dans la structure ou le fonctionnement de la communauté, qui requièrent une majorité qualifiée, c'est-à-dire qu'au moins trois cinquièmes des votes favorables sont nécessaires pour que la décision soit adoptée.
Par exemple, il peut être utilisé pour approuver la réalisation de travaux d'amélioration de la façade, des garages, l'achat de biens communs, la modification de statuts ou l'adoption de conventions qui affectent l'ensemble de la communauté, etc.
Pour qu'un vote extraordinaire soit valide, la présence ou la représentation d'au moins trois cinquièmes des propriétaires est requise. Lors de ce vote, chaque propriétaire dispose d'une voix et une majorité qualifiée des trois cinquièmes des propriétaires et des quotas de participation est requise.
Dépouillement des votes dans les associations de propriétaires
Mais savons-nous vraiment combien de voix sont nécessaires dans chaque cas pour prendre une décision dans une communauté de voisins ? Meridional va tenter de décrire les majorités nécessaires dans chaque situation pour parvenir à des accords lors des assemblées de propriétaires.
Vote à l'unanimité
Lors d'un vote unanime, tous les propriétaires doivent être d'accord.
Tous les propriétaires doivent voter pour. Ce type de vote est utilisé pour prendre des décisions sur des questions qui nécessitent l'accord de tous les propriétaires.
Par exemple, pour approuver ou modifier le règlement de la propriété horizontale ou les statuts de la communauté, pour changer l'usage d'une partie commune, pour établir de nouvelles règles de coexistence, pour certains travaux affectant la façade et d'autres éléments communs de l'immeuble, etc.
Pour qu'un vote unanime soit valable, la présence ou la représentation de tous les propriétaires est requise.
Vote aux 3/5e
Une majorité de 3/5 du nombre total de propriétaires est requise, lesquels doivent à leur tour représenter les trois cinquièmes des quotas de participation. Par exemple : pour contracter ou résilier les services de jardinage ou de piscine, la loge du portier, le concierge, la sécurité ou d'autres services communs d'intérêt général.
Les accords conclus à la majorité des trois cinquièmes dans les associations de propriétaires peuvent être divisés en deux groupes principaux : ceux qui nécessitent une autorisation administrative, en plus de la double majorité (des propriétaires et des quotas de participation) de 60 %, et ceux qui ne nécessitent pas plus que l'accord de cette majorité qualifiée.
Accords à la majorité des trois cinquièmes, avec autorisation administrative
Les accords inclus dans le l'article 10.3.b de la loi sur la propriété horizontale une autorisation administrative est nécessaire (mairie, cadastre, office notarial), avec le vote favorable préalable des trois cinquièmes du nombre total de propriétaires, représentant les trois cinquièmes des quotas de participation, et sont les suivants :
- Division matérielle des étages ou des locaux et leurs annexes pour former des entités plus petites et indépendantes.
- Augmentation de la superficie des appartements/immeubles et de leurs annexes par agrégation d'autres bâtiments contigus dans le même bâtiment ou leur diminution par ségrégation de quelque part.
- Construction de nouvelles installations et toute autre modification de la structure ou des choses communes, y compris la clôture des terrasses et le modification de l'enveloppe du bâtiment pour améliorer l'efficacité énergétique.
- Modifier les frais de participation et de fixer les indemnités pour obtenir des dommages-intérêts pour les changements survenus.
Dans tous ces cas, le consentement éclairé des personnes concernées est essentiel et doit être obtenu.
Accords à la majorité des trois cinquièmes, sans autorisation administrative
Les accords qui ne nécessitent pas d'autorisation administrative, mais qui requièrent le vote favorable des trois cinquièmes du nombre total de propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotas de participation, sont ceux qui correspondent aux cas suivants :
- Établissement ou suppression des services de portier, de concierge, de gardien ou d'autres services services communs d'intérêt généralqu'il s'agisse ou non d'une modification de l'acte d'association ou des statuts (Article 17.3 de la loi sur la propriété horizontale).
- Location d'éléments communs qui n'ont pas d'utilisation spécifique dans le bâtiment (l'article 17.3 du LPH).
- Mise en place ou enlèvement d'équipements ou de systèmes non couverts par l'accord de l Article 17, paragraphe 1qui visent à améliorer l'efficacité énergétique ou l'utilisation de l'eau du bien immobilier dont l'utilisation est non propriétaire (l'article 17.3 du LPH).
- Réalisation d'innovations, de nouvelles installations, de nouveaux services ou de nouvelles technologies. les améliorations non exécutoires. Si votre taxe d'installation dépasse le montant de trois mensualités ordinaires de charges communes, la partie dissidente n'est pas liée (l'article 17.4 de la LPH).
Vote à la majorité simple
Dans ce cas, une majorité représentant la majorité des quotas de participation est requise pour certains travaux. Les exceptions sont claires : celles qui requièrent l'unanimité pour modifier la structure ou la configuration de l'immeuble, ou pour établir de nouveaux services communs afin de faciliter l'accès ou la mobilité des personnes handicapées, même lorsqu'elles impliquent la modification du titre constitutif ou du règlement intérieur.
Le rôle de ce type de majorité est de prendre des décisions que l'on pourrait qualifier d'ordinaires, telles que les réparations et améliorations communes nécessaires.
1/3 des voix
Un tiers représentant un tiers des frais de participation est nécessaire pour installer des éléments communs pour l'accès aux services de télécommunication ou pour adapter les éléments existants, ainsi que pour installer des systèmes d'énergie solaire ou des services pour l'accès à de nouvelles sources d'énergie collective.
Vote à bulletin secret
Un scrutin secret est un type de scrutin dans lequel les propriétaires votent sans que l'on sache comment ils ont voté. Le vote à bulletin secret est utilisé dans les cas où la vie privée des propriétaires doit être protégée, comme dans le cas des élections professionnelles.
Est-il possible de voter par voie électronique dans une association de propriétaires ?
Comme nous l'avons déjà vu, la prise de décision au sein d'une association de propriétaires peut être une question délicate, et il existe des exigences en matière de vote pour la mener à bien. C'est pourquoi il est essentiel que tous les propriétaires soient informés et aient la possibilité d'exprimer leur opinion avant qu'une décision ne soit prise.

Le plus souvent, le vote a lieu lors d'une assemblée des propriétaires. Lors de ce vote, chaque propriétaire a le droit de voter et la décision est prise, selon le cas, à la majorité simple ou à la majorité qualifiée.
Cependant, il se peut qu'il ne soit pas possible de voter en personne, il faut donc offrir la possibilité de voter par d'autres moyens.
Pour qu'un vote par correspondance soit valable, l'acceptation préalable et unanime de tous les propriétaires pour cette forme de vote est nécessaire. En revanche, toute décision est prise en considération, à condition que l'identité des votants et leur droit de vote soient garantis.
Il existe différentes manières de voter selon la loi horizontale espagnole sur la propriété. Le vote à distance est utilisé lorsque les propriétaires ne peuvent pas assister physiquement à la réunion de la communauté. C'est le cas, par exemple, lorsque les propriétaires ne peuvent pas assister physiquement à la réunion de la communauté :
Vote par correspondance ou en ligne
Le vote par correspondance est utilisé lorsqu'il n'est pas possible pour tous les propriétaires d'être présents à la réunion de la communauté.
Dans ce cas, il est utilisé pour les votes ordinaires, la documentation nécessaire est envoyée par courrier afin que les propriétaires puissent voter par correspondance et la majorité simple des votes exprimés est requise.
Vote par procuration
Le vote par procuration dans une communauté de propriétaires a lieu lorsqu'un propriétaire ne peut pas assister à la réunion de la communauté et décide de donner son vote à une autre personne. Cette personne doit être présente à la réunion et disposer d'une autorisation écrite du propriétaire absent. Le délégué peut voter au nom du propriétaire qui a donné l'autorisation.