Toma de decisiones en una comunidad de propietarios ¿Qué mayorías son necesarias?

Muchas veces nos preguntan nuestros comuneros qué mayorías son necesarias en una comunidad de propietarios o vecinos para tomar decisiones que afectan a todos los miembros de la misma. ¿Cuántos votos se necesitan para poner un ascensor, para aprobar una reparación, o por ejemplo, para la modernización de cualquier maquinaria para la piscina de comunitaria?

No hay una sola forma de votar en una comunidad de propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal en España. Cada una de estas formas en las que se vota, tiene sus propias condiciones y requisitos, y se utilizan para tomar decisiones en función de que se está proponiendo en la votación o de la necesidad de un consenso más o menos amplio para que se lleve a cabo.

Desde Meridional, vamos a explicar todo lo que necesitas saber para entender los diferentes tipos de votaciones que existen en una comunidad de propietarios y para qué sirve cada uno de ellos.

La Importancia de la Cuota de Participación y el Coeficiente de Propiedad

La mayoría de las decisiones en las comunidades de propietarios se toman en votación, tanto la cuota de participación como el coeficiente de propiedad son importantes en la celebración de votaciones en una comunidad de vecinos, ya que otorgan a cada propietario de un determinado peso en el momento de tomar decisiones en su comunidad.

Cuota de Participación

La cuota de participación se utiliza para determinar el número de votos que tiene cada propietario en las decisiones que se tomen en la comunidad, pues a mayor cuota de participación, mayor será la influencia del propietario en la toma de decisiones.

La cuota de participación desempeña un papel crucial en la determinación del poder de voto de cada propietario. Cuanto mayor sea la cuota de participación, mayor será la capacidad de decidir del propietario en las votaciones que se realicen en la comunidad.

Descubre más sobre este concepto en nuestro artículo sobre las diferencias entre la cuota de participación y el coeficiente de propiedad.

Coeficiente de Propiedad

El coeficiente de propiedad también es esencial en las votaciones, ya que afecta la proporción de gastos que cada propietario debe asumir. Esto puede influir en la postura de cada propietario frente a decisiones que implican gastos o inversiones.

En este sentido, si un propietario tiene un coeficiente de propiedad mayor, es probable que deba asumir una mayor cantidad de gastos, lo que puede influir en su voto en temas que impliquen gastos o inversión de recursos.

Si necesitas ampliar información sobre estos conceptos, tenemos un artículo donde profundizamos sobre las diferencias entre ambos y sus consecuencias.

Tipos de votación en una comunidad de vecinos

En una comunidad de propietarios, es habitual tener que tomar decisiones importantes cada cierto tiempo y que afectan a todos los propietarios. Un ejemplo puede ser la rehabilitación de fachadas o la contratación del mantenimiento de jardines o la creación de un ascensor o una rampa.

Llegados aquí, vamos a centrarnos en los dos tipos de votaciones que existen en una comunidad de propietarios y para qué sirven cada uno de ellos.

Votación ordinaria

La votación ordinaria es la forma más común de votación en una comunidad de propietarios. Se utiliza para tomar decisiones sobre asuntos de menor importancia o de rutinarios que no requieren de una mayoría cualificada. Por ejemplo, se puede emplear para la aprobación de las actas de las reuniones, la elección de cargos, la aprobación de los presupuestos anuales, fijar las cuotas de los propietarios, etc.

Para que una votación ordinaria sea válida, se requiere la presencia o representación de más de la mitad de los propietarios, y en esta votación, cada propietario tiene un voto y se toma la decisión por mayoría simple.

Es decir, las decisiones que se toman por mayoría simple, son solo las necesitan más votos a favor que en contra para aprobar la iniciativa.

Votación extraordinaria

Se emplea para tomar decisiones de mayor importancia que requieren cambios en la estructura o en el funcionamiento de la comunidad, las cuales requieren de una mayoría cualificada, lo que significa que se necesitan al menos tres quintas partes de los votos a favor para que la decisión sea adoptada.

Por ejemplo, se puede utilizar para aprobar la realización de obras de mejora de la fachada, los garajes, la compra de bienes comunes, la modificación de estatutos o la adopción de acuerdos que afecten a la comunidad en su conjunto, etc.

Para que una votación extraordinaria sea válida, se requiere la presencia o representación de al menos tres quintas partes de los propietarios. En esta votación, cada propietario tiene un voto y se requiere una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.

Cómputo de votos en las comunidades de propietarios

Pero ¿ Sabemos realmente cuántos votos se necesitan en cada caso para tomar una decisión en una comunidad de vecinos? Desde Meridional vamos a intentar describir qué mayorías son necesarias en cada situación para llegar a los acuerdos en las juntas de propietarios.

Votación por unanimidad

En la votación por unanimidad todos los propietarios deben estar de acuerdo.
Se precisa que todos los propietarios den su voto favorable. Este tipo de voto se usa para tomar decisiones sobre cuestiones que requieren del acuerdo de todos los propietarios.

Por ejemplo, para aprobar o modificar las reglas de la propiedad horizontal o los estatutos de la comunidad, para cambiar el uso de una parte común, establecer nuevas normas de convivencia, para ciertas obras que afecten a la fachada y otros elementos comunes del edificio, etc.

Para que una votación por unanimidad sea válida, se requiere la presencia o representación de todos los propietarios.

Votación por 3/5 partes

Es necesaria una mayoría de 3/5 partes del total de los propietarios, los cuales a su vez deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación. Por ejemplo: para contratar o rescindir los servicios de jardinería o piscina, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

Los acuerdos por mayoría de tres quintas partes en las comunidades de propietarios pueden dividirse en dos grandes grupos: los que necesitan autorización administrativa, además de la doble mayoría (de propietarios y de cuotas de participación) del 60 %, y los que no precisan más que el acuerdo de esta mayoría cualificada.

Acuerdos por mayoría de tres quintas partes, con autorización administrativa

Los acuerdos que se incluyen en el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal necesitan autorización administrativa (Ayuntamiento, Registro de la Propiedad, Notaría) habiéndose tenido que dar de forma previa el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, y son los siguientes:

• División material de los pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes.
• Aumento de la superficie de los pisos o locales y sus anejos por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.
• Construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o de las cosas comunes, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la cubierta envolvente del edificio para mejorar la eficiencia energética.
• Modificar las cuotas de participación y fijar las indemnizaciones por daños y perjuicios que correspondan por los cambios que se hayan dado.

En todos estos casos es imprescindible y debe constar el consentimiento fehaciente de los titulares afectados.

Acuerdos por mayoría de tres quintas partes, sin autorización administrativa

Los acuerdos que no precisan autorización administrativa, pero sí necesitan el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, son los que corresponden a los siguientes supuestos:

• Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).
• Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble (artículo 17.3 de la LPH).
• Establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el artículo 17.1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble cuyo aprovechamiento sea no privativo (artículo 17.3 de la LPH).
• Realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no exigibles. Si su cuota de de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado (artículo 17.4 de la LPH).

Votación por mayoría simple

En este caso es necesaria una mayoría que represente la mayoría de las cuotas de participación para ciertas obras. Las excepciones son claras: aquellas que requieran unanimidad al modificar la estructura o configuración del edificio, o para establecer nuevos servicios comunes que faciliten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

El papel de esta clase de mayoría se encuentra en la toma de decisiones que podríamos calificar de ordinarias, como por ejemplo, reparaciones y mejoras comunes necesarias.

Votación por 1/3 parte

Un tercio que a su vez represente un tercio de las cuotas de participación se necesita para instalar elementos comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o adaptar los que ya hay, así como para colocar sistemas de energía solar o servicios para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Votación secreta

La votación secreta es un tipo de votación en la que los propietarios votan sin que se sepa cómo han votado. Esta votación se usa en casos en los que se quiere proteger la privacidad de los propietarios, como en el caso de elecciones de cargos.

¿Se pueden hacer votaciones telemáticas en una comunidad de propietarios?

Como ya hemos visto, la toma de decisiones en una comunidad de propietarios puede ser un asunto delicado, por lo que existen requisitos necesarios en las votaciones para llevarlo a cabo. Por este motivo es esencial que todos los propietarios estén informados y tengan la oportunidad de expresar su opinión antes de tomar cualquier decisión.

Lo más habitual es que una votación se lleven a cabo en una junta de propietarios. En esta votación, cada propietario tiene derecho a voto y se toma la decisión, según corresponda, por mayoría simple o por mayoría cualificada.

Pero puede darse el caso de que no se pueda votar de forma presencial, por lo que debe habilitarse la posibilidad de hacerlo por otros medios.

Para que una votación a distancia sea válida, se requiere la previa aceptación unánime de todos los propietarios para esa forma de votación. Por otro lado, cualquier decisión se tomará en consideración, siempre y cuando se haya garantizado la identidad de los votantes y su derecho a voto.

Existen diferentes modos de efectuar las votaciones que se pueden llevar a cabo según la ley de propiedad horizontal en España. La votación a distancia se utiliza cuando los propietarios no pueden asistir físicamente a la reunión de la comunidad. Por ejemplo:

Votación por correo o telemática

La votación por correo se utiliza cuando no es posible que todos los propietarios estén presentes en la reunión de la comunidad.

En este caso, se emplea en votaciones ordinarias, se envía por correo la documentación necesaria para que los propietarios puedan votar por correo y se requiere la mayoría simple de los votos emitidos.

Votación delegada

Delegar el voto en una comunidad de vecinos se produce cuando un propietario no puede asistir a la reunión de la comunidad y decide otorgar su voto a otra persona. Esta persona debe estar presente en la reunión y debe contar con una autorización por escrito del propietario ausente. El delegado puede ejercer el voto en nombre del propietario que le ha otorgado la autorización.