Obligatorische Inspektionen und Wartungen in den Eigentümergemeinschaften

Hallo nochmal aus Meridional. Die Sicherheit der Wohnungseigentümer hat für uns oberste Priorität, und deshalb möchten wir in diesem Beitrag die Bedeutung der vorgeschriebenen Inspektionen und Wartungsarbeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften in den Mittelpunkt stellen.

Vorgeschriebene Inspektionen und Wartungsarbeiten in den Gemeinschaftsräumen

In einer Eigentümergemeinschaft gibt es Gemeinschaftseinrichtungen, die fast ständig gewartet werden müssen und zwingend einer Reihe von Inspektionen unterzogen werden müssen, um ihren ordnungsgemäßen Betrieb zu gewährleisten und so für die Sicherheit ihrer Nutzer und Nachbarn zu sorgen.

Wir werden sehen, welche Elemente in Eigentümergemeinschaften überprüft werden müssen und in welchen Abständen dies geschehen sollte.

Welche Inspektionen und Wartungsarbeiten sind in Wohnungseigentümergemeinschaften vorgeschrieben?

Wartung von Aufzügen und anderen Hebevorrichtungen

Die regelmäßigen Inspektionen von Aufzügen sind in der Verordnung über Hebezeuge und deren Instandhaltung geregelt, die im Königlichen Dekret 2291/1985 vom 8. November veröffentlicht wurde, sowie in der ergänzenden technischen Anweisung AEM 1 “Aufzüge”, veröffentlicht im R. D. 88/2013 vom 8. Februar.

Je nach den Besonderheiten und der Nutzung des Aufzugs finden die Inspektionen in kürzeren oder längeren Abständen statt.

• 2 Jahre: Aufzüge, die in Industriegebäuden oder in öffentlich zugänglichen Räumlichkeiten installiert sind.
• 4 Jahre: Aufzüge, die in Gebäuden mit mehr als vier Stockwerken oder mehr als zwanzig Wohnungen eingesetzt werden.
• 6 Jahre: Alle übrigen Aufzüge in Gebäuden, die die vorstehenden Absätze nicht erfüllen.

In der Regel ist das für die Wartung des Aufzugs zuständige Unternehmen für die Inspektion dieses gemeinsamen Elements verantwortlich. Auf dem Aufzug selbst kann man das Typenschild mit den Daten der letzten Inspektionen einsehen.

Elektrische Anlagen der Gemeinschaft

Die Prüfung der Niederspannungsanlagen wird durch die elektrotechnische Niederspannungsvorschrift und deren ergänzende technische Anweisungen geregelt, die im R. D. 842/2002 vom 2. August, und diese müssen einer Überprüfung unterzogen werden. 

Je nach den Besonderheiten des Gebäudes oder der Leistung der Anlage müssen diese in größeren bzw. kleineren Abständen überprüft werden: 

Alle 5 Jahre:

• Garagen mit mehr als fünfundzwanzig Fahrzeugen.
• Schwimmbäder mit einer Leistung von mehr als zehn kW.
• Außenleuchten mit einer Leistung von mehr als fünf kW.

Alle zehn Jahre:

• Die Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes, deren installierte Leistung mehr als 100 kW beträgt.

Genau wie bei Aufzügen werden diese Inspektionen von Elektrikern durchgeführt, die von den OCA (zugelassenen Kontrollstellen) zugelassen sind.

Dieseltanks

Was die Heizöltanks von Wohnungseigentümergemeinschaften betrifft, so unterliegen diese der Verordnung über Ölanlagen und müssen – ebenso wie Aufzüge und die Elektroinstallation – regelmäßigen Inspektionen unterzogen werden, um ihren ordnungsgemäßen Betrieb sicherzustellen.

• Inspektion nach zehn Jahren: Für Innenbehälter mit einem Fassungsvermögen von mehr als dreitausend Litern und Außenbehälter mit mehr als fünftausend Litern. Eine amtlich zugelassene Überprüfung kann alle fünf Jahre durchgeführt werden.
• Überprüfung alle zehn Jahre: Diese wird bei Tanks mit geringerem Fassungsvermögen durchgeführt.
• Inspektion nach fünf Jahren: Bei unterirdischen Anlagen müssen Dichtheitsprüfungen durchgeführt werden, bei denen die Rohrleitungen überprüft werden; dies gilt ebenfalls für Lagertanks, die weder doppelwandig und auslaufsicher sind noch in einer Auffangwanne mit Tauchzylinder vergraben sind.
• Die oben genannten Lagertanks müssen einer Dichtheitsprüfung unterzogen werden, wobei das System leer und sauber sein muss, sofern keine Fremdkörper auf der Oberfläche festgestellt wurden.

Die Inspektionen der Anlagen und Lagerstätten für Dieselkraftstoff sowie die Überprüfungen werden von Fachkräften durchgeführt, die von der OCA zugelassen sind.

Zentralheizungskessel

Der Königliche Erlass 238/2013 vom 5. April, mit dem bestimmte Artikel sowie technische Vorschriften der Verordnung über Heizungsanlagen in Gebäuden, verabschiedet durch das Königliche Dekret 1027/2007 vom 20. Juli, geändert werden, besagt Folgendes:

“…gemäß der spanischen Rechtsordnung und der in der zweiten Schlussbestimmung des Königlichen Dekrets 1027/2007 vom 20. Juli mit dem die Verordnung über thermische Anlagen in Gebäuden verabschiedet wurde, eine regelmäßige Überprüfung in Abständen von höchstens fünf Jahren durchzuführen…”

R. D. 1027/2007

Darüber hinaus muss je nach Leistung des Heizkessels die eine oder andere Art von Inspektion durchgeführt werden, und zwar in größeren oder kleineren Abständen:

Diese Überprüfungen und Inspektionen müssen in der Regel von genau demselben Versorgungsunternehmen durchgeführt werden, können jedoch auch von jedem anderen zugelassenen Unternehmen vorgenommen werden.

Technische Gebäudeinspektion (ITE)

Die Abkürzung ITE steht für “Technische Gebäudeinspektion”. Diese muss für alle Gebäude einer Stadt durchgeführt werden, unabhängig von ihrer Nutzung (Wohngebäude, Geschäftsräume usw.), sobald sie ein bestimmtes Alter erreicht haben.

Seit Juli 2012 ist dies für Gebäude, die älter als 45 Jahre sind, vorgeschrieben, wobei es jedoch kommunale Verordnungen geben kann, die dies bereits ab einem anderen Alter vorschreiben.

Diese muss von zugelassenen Fachleuten (Architekten, Bauingenieuren oder Bauingenieuren) erstellt werden, die einen Sichtbericht über die folgenden Aspekte Ihres Gebäudes erstellen:

• Bauwerk.
• Kopfenden.
• Dächer und Dachterrassen.
• Elemente der Barrierefreiheit.

Sollten schwerwiegende Probleme auftreten, muss die Eigentümergemeinschaft einen Bauingenieur beauftragen, der die Bauarbeiten leitet, und anschließend die ITE erneut durchführen lassen.

Es ist zu beachten, dass für den Verkauf einer Immobilie, die älter als fünfundvierzig Jahre ist, die Vorlage des ITE-Zertifikats erforderlich ist.

Sanktionen 

Die Nichtdurchführung der in diesem Artikel genannten obligatorischen Inspektionen und Wartungsarbeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften kann zu Sanktionen in Form von Geldbußen führen; darüber hinaus kann die bisher nicht inspizierte gemeinschaftliche Anlage so lange stillgelegt werden, bis sie die entsprechende Inspektion bestanden hat.