Inspections et entretien obligatoires dans les copropriétés résidentielles

Bonjour à nouveau depuis Meridiona1. La sécurité des copropriétaires est notre priorité ; c'est pourquoi nous souhaitons que cet article mette l'accent sur l'importance des inspections et des opérations d'entretien obligatoires dans les copropriétés.

Inspections et entretiens obligatoires dans les parties communes

Dans une copropriété, il existe des installations à usage commun qui nécessitent un entretien quasi permanent et qui doivent obligatoirement faire l'objet d'une série d'inspections afin de garantir leur bon fonctionnement et d'assurer ainsi la sécurité de leurs utilisateurs et des voisins.

Nous verrons quels sont ces éléments qui doivent faire l'objet d'une inspection dans les copropriétés et à quelle fréquence ces inspections doivent avoir lieu.

Quelles sont les inspections et les opérations d'entretien obligatoires dans les copropriétés ?

Entretien des ascenseurs et autres engins de levage

Les contrôles périodiques des ascenseurs sont régis par le règlement relatif aux appareils de levage et à leur entretien, publié dans le décret royal 2291/1985 du 8 novembre, ainsi que par l'instruction technique complémentaire AEM 1 “ Ascenseurs ”, publiée dans le Décret royal n° 88/2013 du 8 février.

En fonction des caractéristiques et de l'utilisation de l'ascenseur, la fréquence des inspections sera plus ou moins élevée.

• 2 ans : Ascenseurs installés dans des bâtiments industriels ou des lieux ouverts au public.
• 4 ans : Ascenseurs installés dans des immeubles de plus de 4 étages ou comptant plus de vingt logements.
• 6 ans : les autres ascenseurs situés dans des immeubles qui ne répondent pas aux critères énoncés ci-dessus.

En règle générale, c'est la société de maintenance de l'ascenseur elle-même qui est chargée d'effectuer les contrôles de cet élément commun. Il est possible de vérifier, sur l'ascenseur même, la plaque indiquant les dates des derniers contrôles.

Installations électriques de la Copropriété

Les inspection des installations électriques à basse tension est régie par le règlement électrotechnique relatif à la basse tension et ses instructions techniques complémentaires, publiés dans le Décret royal n° 842/2002 du 2 août, et celles-ci doivent obligatoirement être inspectées. 

En fonction des particularités du bâtiment ou de la puissance de l'installation, les inspections devront être effectuées à une fréquence plus ou moins élevée : 

Tous les 5 ans :

• Garages pouvant accueillir plus de vingt-cinq voitures.
• Piscines d'une puissance supérieure à dix kW.
• Éclairages extérieurs d'une puissance supérieure à cinq kW.

Tous les dix ans :

• Les parties communes de l'immeuble dont la puissance installée est supérieure à cent kW.

Tout comme pour les ascenseurs, ces inspections seront effectuées par des électriciens agréés par l'OCA (Organismes de contrôle agréés).

Réservoirs de gazole

En ce qui concerne les réservoirs de fioul des copropriétés, ceux-ci sont régis par le règlement relatif aux installations pétrolières et, à l'instar des ascenseurs et des installations électriques, ils doivent faire l'objet d'inspections périodiques afin de garantir leur bon fonctionnement.

• Inspection après dix ans : pour les réservoirs intérieurs d'une capacité supérieure à trois mille litres et les réservoirs extérieurs d'une capacité supérieure à cinq mille litres. Une inspection agréée peut être effectuée tous les 5 ans.
• Contrôle tous les dix ans : il sera effectué sur les réservoirs de plus petite capacité.
• Inspection au bout de cinq ans : les installations souterraines doivent faire l'objet d'essais d'étanchéité, au cours desquels les canalisations seront inspectées, de même que les réservoirs de stockage qui ne sont pas à double paroi anti-fuites et qui ne sont pas enterrés dans un bac de rétention à cylindre plongeur.
• Les réservoirs de stockage susmentionnés devront être soumis à un test d'étanchéité, le circuit étant vide et propre, à condition qu'aucun corps étranger n'ait été détecté à la surface.

Les inspections des installations et des réservoirs de gazole, ainsi que les contrôles, seront effectués par des techniciens spécialisés et agréés par l'OCA.

Chaudières de chauffage central

Le décret royal 238/2013, du 5 avril, modifiant certains articles ainsi que certaines instructions techniques du Règlement sur les installations thermiques dans les bâtiments, approuvé par le décret royal n° 1027/2007 du 20 juillet, stipule ce qui suit :

“ …conformément à l’ordre juridique espagnol et aux dispositions prévues à la deuxième disposition finale du décret royal 1027/2007, du 20 juillet, qui approuve le règlement relatif aux installations thermiques dans les bâtiments, de procéder à une révision périodique à des intervalles ne dépassant pas 5 ans… ”

Décret royal n° 1027/2007

En outre, en fonction de la puissance de la chaudière, il faudra effectuer tel ou tel type d'inspection, à une fréquence plus ou moins élevée :

Ces contrôles et inspections devront en général être effectués par le fournisseur lui-même, bien qu'ils puissent également être réalisés par toute autre entreprise agréée.

Inspection technique des bâtiments (ITE)

L'acronyme ITE désigne l“” Inspection technique des bâtiments ». Celle-ci doit être effectuée pour tous les bâtiments d'une ville, quelle que soit leur destination (logements, locaux commerciaux, etc.), dès lors qu'ils ont atteint un certain âge.

Depuis juillet deux mille douze, cette mesure est obligatoire pour les bâtiments de plus de quarante-cinq ans, bien que certaines arrêtés municipaux puissent l'imposer à partir d'un âge différent.

Ce rapport devra être établi par des professionnels agréés (architectes, métreurs ou ingénieurs en bâtiment) qui rédigeront un rapport visuel portant sur les aspects suivants de votre immeuble :

• Structure du bâtiment.
• Têtes de lit.
• Toitures et toits-terrasses.
• Éléments d'accessibilité.

Si des problèmes complexes sont constatés, la copropriété devra faire appel à un architecte technique pour gérer les travaux, puis passer à nouveau l'ITE.

Il convient de souligner que, pour vendre un logement de plus de quarante-cinq ans, il est nécessaire de présenter le certificat de l'ITE.

Sanctions 

Le non-respect de l'une des inspections et opérations d'entretien obligatoires dans les copropriétés mentionnées dans l'article peut entraîner des sanctions sous forme d'amendes, voire rendre inutilisable l'élément commun non inspecté jusqu'à ce qu'il passe avec succès l'inspection correspondante.