Behördengänge für den Bau oder die Renovierung einer Immobilie in Spanien

Möchtest du dein Haus oder deine Wohnung in Spanien bauen oder renovieren? Dann lies diesen Beitrag weiter und kläre alle deine Fragen zu den Formalitäten für den Bau oder die Renovierung einer Immobilie in Spanien. 

Aufgrund der Coronavirus-Pandemie entstand in vielen Familien der Bedarf nach einer neuen Wohnung mit mehr Quadratmetern.

Ein Außenbereich, den man genießen kann – zum Beispiel mit einem Swimmingpool –, um die derzeitige Situation der Isolation besser zu bewältigen, ist mittlerweile zu einer unverzichtbaren Voraussetzung geworden. 

Aus diesem Grund sind die Käufer anspruchsvoller geworden und stellen konkrete Anforderungen, was sie dazu veranlasst, den Kauf eines Grundstücks und den Bau eines ganz nach ihren Wünschen gestalteten Hauses in Betracht zu ziehen.

Ist es also möglich, in Spanien ein eigenes Haus zu bauen? Ein neues Zuhause zu planen, es zu entwerfen und geeignete Fachkräfte für den Bau zu finden, ist eine Option, die immer mehr internationale Käufer in Betracht ziehen.

Der Kauf eines Grundstücks, um später ein maßgeschneidertes Haus darauf zu bauen, ist eine interessante Alternative. In Spanien ist dies jedoch eher ungewöhnlich. Als Ausländer kann es sein, dass du mit einem ganz anderen Verfahren konfrontiert wirst. 

Dieser Weg kann kompliziert sein und ist in der Regel nicht schnell zu bewältigen. Daher empfiehlt es sich, einen professionellen Berater hinzuzuziehen, eine detaillierte Planung zu erstellen und sicherzustellen, dass man die bestmögliche Finanzierung erhält. 

Behördengänge für den Hausbau

Die Nachfrage nach Grundstücken, die den Vorstellungen der Käufer entsprechen, erlebt in Spanien derzeit einen regelrechten Boom. Im Folgenden stellen wir Ihnen eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit den notwendigen administrativen und rechtlichen Schritten vor, die für den Bau eines Eigenheims in Spanien erforderlich sind:

Die Wahl des richtigen Grundstücks

Bevor du administrative oder rechtliche Schritte unternimmst, um ein Haus in Spanien zu renovieren oder zu bauen, solltest du dich zunächst gründlich informieren. Du solltest damit beginnen, das perfekte Grundstück für dein neues Zuhause zu suchen. 

Wenn Sie in Spanien nach einem Grundstück suchen, werden Sie in der Regel auf zwei Arten von Boden stoßen. Es gibt:

• Unerschlossenes Grundstück: Ein Grundstück, das in der Regel nicht über die erforderliche Infrastruktur (Strom- und Wasserversorgung, Abwasserentsorgung usw.) verfügt und nicht für die Bebauung geeignet ist. 

• Stadtgrundstücke: Das ist genau das Richtige, um in Spanien ein Haus zu bauen; die notwendige Infrastruktur ist bereits vorhanden.

Sobald wir das Grundstück ausgewählt haben, müssen wir eine Baugenehmigung beantragen. Dabei handelt es sich um eine Genehmigung, die in der Regel von der Kommunalverwaltung für die Durchführung jeglicher Art von Bauvorhaben verlangt wird. 

Lassen Sie sich von einem Experten beraten

Sobald Sie das Baugrundstück ausgewählt haben, sollten Sie einen professionellen Berater hinzuziehen. Wenden Sie sich an einen Architekten, damit dieser das Grundstück begutachtet und prüft, ob es für den Bau geeignet ist.

Das heißt, Sie müssen eine Bodenuntersuchung durchführen lassen (geotechnische Untersuchung). Sie sollten prüfen, ob das Grundstück gut erreichbar ist, eine günstige Ausrichtung hat, die richtige Größe aufweist und ob die Grundstücksfläche für eine Bebauung ausreicht usw.

Der beauftragte Architekt muss nach der Begutachtung des Grundstücks den Entwurf erstellen und entscheiden, ob dort gebaut werden kann. Dieser Entwurf muss von der Architektenkammer genehmigt werden.

Der Architekt kann zudem eine grobe Schätzung der Baukosten vorlegen und wird natürlich die Projektleitung übernehmen.

Es ist außerdem ratsam, sich von einem Anwalt beraten zu lassen. Dieser wird dir in allen Phasen des Verfahrens zur Seite stehen, dich beraten und dir jeweils die nächsten Schritte aufzeigen.

Die vorbereitenden Schritte vor dem Bau

Sie müssen sich an das Grundbuchamt wenden. Dort sollten Sie einen Auszug aus dem Grundbuch beantragen, um zu erfahren, ob das Grundstück mit Belastungen oder Altverbindlichkeiten behaftet ist. Dabei handelt es sich im Grunde um einen kurzen rechtlichen Bericht über die Immobilie.

Der nächste Schritt besteht darin, sich an das Katasteramt zu wenden, um eine beschreibende und grafische Katasterbescheinigung für das Grundstück vorzulegen.

Schließlich muss man sich an die zuständige Stadtverwaltung wenden, um die geltenden städtebaulichen Vorschriften einzusehen. Diese Abfrage ist von entscheidender Bedeutung, da sich die Gestaltung des zukünftigen Hauses je nach Gesetzgebung erheblich ändern könnte (Höhe, Anzahl der Stockwerke …).

Finanzierung um ein Haus zu bauen

Normalerweise vergeben Banken keine Hypotheken für den Kauf von Grundstücken, daher wäre es am besten, einen Kredit zu beantragen.

Allerdings ist es in Spanien im Allgemeinen so, dass Man kann eine Hypothek für Selbstbauer beantragen. die zur Finanzierung des Hausbaus dienen wird.

Bei der Selbstbau-Hypothek wird im Voraus Geld zur Finanzierung des Hausbaus gewährt. Sie gliedert sich in der Regel in drei Abschnitte: 

• Die Anfangsphase (nach der Genehmigung, damit mit der Arbeit begonnen werden kann).
• Die nächste Phase ist die Zertifizierung (während die Bauarbeiten weitergehen).
• Die letzte Phase ist die Fertigstellung (sobald der Bau abgeschlossen ist).

Zuvor müssen wir dem Kreditgeber, der uns diesen Kredit gewährt, die Eigentumsurkunde für das Grundstück, die Baugenehmigung, den Bauplan, den Kostenvoranschlag für die Ausführung sowie den Energieeffizienznachweis vorlegen.

Selbstverständlich muss der Kunde die Bonitätsanforderungen erfüllen, um den Kredit zu erhalten.

Planung

Die für die Durchführung eines Selbstbauprojekts in Spanien erforderliche Zeit beträgt in der Regel etwa zwei Jahre.

Um zu vermeiden, dass sich das Projekt in die Länge zieht und die Kosten in die Höhe schnellen, ist eine detaillierte Planung des Budgets und des Zeitplans unerlässlich. Darüber hinaus ist eine sorgfältige Koordination der an den einzelnen Phasen beteiligten Fachleute (Architekt, Bautrupp usw.) erforderlich.

Nach Abschluss der Bauarbeiten ist es erforderlich, die Erstnutzungsgenehmigung beantragen, das überprüft, ob das Gebäude den gesetzlichen Anforderungen für die Nutzung als Wohnraum entspricht.

Zudem bescheinigt die Bewohnbarkeitsbescheinigung, dass das Gebäude die Voraussetzungen für die Bewohnbarkeit erfüllt.

Bisher haben wir eine Reihe von Punkten aufgezeigt, die du beachten solltest, wenn du in Spanien ein Haus bauen möchtest. Aber was ist, wenn du lieber renovieren möchtest, anstatt einen Neubau zu errichten? Lies weiter!

Behördliche und rechtliche Formalitäten für den Umbau einer Wohnung in Spanien

Es steht nur eine begrenzte Anzahl neuer Grundstücke für Neubauten zur Verfügung, da diese durch die langfristigen Stadtentwicklungspläne festgelegt sind. Das macht die Renovierung einer Immobilie in Spanien zu einer sehr attraktiven Option.

Infolge dieser Begrenzung stehen immer weniger Grundstücke zur Verfügung, und die Preise für deren Erwerb steigen stetig an. Dies gilt insbesondere angesichts der wirtschaftlichen Erholung in Nordeuropa nach der Pandemie.

Deshalb kann es eine sehr gute Option sein, deine Wohnung nach deinen Vorstellungen umzugestalten – und das ist zudem auch noch günstiger.

Welche Umbauten sind in deiner Wohnung gemäß den Vorschriften möglich?

Befindet sich das Wohngebäude auf städtischem Bauland, ist das Bauen in der Regel zulässig. Auf ländlichem Bauland ist das Bauen jedoch meist nicht gestattet. Aus diesem Grund muss das Bauvorhaben gemäß den lokalen und regionalen Vorschriften begründet werden.

Dies muss man unbedingt berücksichtigen, um die folgende Frage stellen zu können.

Kannst du deine Wohnung vergrößern?

Wenn sich Ihr Grundstück auf städtischem Bauland befindet, gibt es recht klare Vorschriften darüber, wie viele Quadratmeter bebaut werden dürfen. Ein Beispiel hierfür ist der prozentuale Anteil der Gesamtfläche des Grundstücks, die Grundfläche…

Falls dein Haus weniger Quadratmeter hat als zulässig, kannst du es problemlos erweitern. Befindet sich dein Haus hingegen auf einem landwirtschaftlichen Grundstück, ist eine Erweiterung mit ziemlicher Sicherheit nicht erlaubt.

An solchen Maßnahmen sind in der Regel – in größerem oder geringerem Umfang – viele Fachleute beteiligt. Dazu gehören unter anderem Architekten, Designer, Maler, Klempner, Elektriker usw. Je nachdem, welche Renovierungsarbeiten wir durchführen möchten, müssen wir auf die einen oder anderen zurückgreifen, aber…

Welche Genehmigungen benötigen wir in den einzelnen Fällen? 

Jede Gemeinde hat ihre eigenen Vorschriften, und jede Kommunalverwaltung entscheidet selbst, ob für Umbauten eine Genehmigung, eine Erlaubnis oder Ähnliches beantragt werden muss.

Die meisten Gemeinden gehen jedoch so vor, dass sie die Baugenehmigungen (große oder kleine) beantragen und der Behörde eine Vorabmeldung übermitteln.

Eine Baugenehmigung für größere Bauvorhaben ist erforderlich, wenn die Struktur der Wohnung verändert oder deren Aufteilung bzw. Wohnfläche angepasst wird. Du musst einen von einem Architekten unterzeichneten und von der Architektenkammer abgestempelten Umbauplan vorlegen. 

Jede Stadtverwaltung legt ihre eigenen Kriterien fest. In der Regel müssen Sie jedoch zusammen mit dem Projekt das entsprechende Antragsformular, die NIE-Nummer des Antragstellers und den Zahlungsbeleg für die Gebühren einreichen.

Für kleinere Reparaturen, den Einbau von Türen und Fenstern sowie behindertengerechte Umbauten … ist eine Baugenehmigung für kleinere Bauvorhaben erforderlich.

Die Renovierungsarbeiten an der Wohnung müssen vorab bei der Verwaltung angemeldet werden. Der Anmeldung sind der entsprechende Grundriss und der Kostenvoranschlag für die Renovierung, eine Beschreibung der durchzuführenden Arbeiten sowie das Dokument zur Selbstveranlagung der entsprechenden Gebühren beizufügen.

Normalerweise sollte jede Art von Renovierung, auch wenn sie noch so klein ist, der Eigentümergemeinschaft mitgeteilt werden, um mögliche Probleme aufgrund der dadurch verursachten Unannehmlichkeiten zu vermeiden.

Dies war ein kurzer Überblick über die Formalitäten, die beim Bau oder Umbau eines Hauses in Spanien zu beachten sind. Wir hoffen, dass er dir weitergeholfen hat!