Les copropriétés et les logements touristiques VFT

Bonjour et bienvenue sur ce nouvel article de notre blog. Aujourd’hui, nous allons parler des logements touristiques, ou VFT, qui sont devenus à Málaga une activité économique florissante.

Ce type d'activité économique est toujours perçu comme un problème au sein des copropriétés, mais il existe plusieurs moyens de parvenir à un accord.

Dans Meridional Nous pensons que le moment serait bien choisi pour que les copropriétés régulent cette relation et que ces logements touristiques soient soumis à des règles plus claires au sein des associations de copropriétaires.

Qu'est-ce qu'un logement touristique ou VFT ?

Nous avons pensé commencer par clarifier la notion de « logements touristiques » (VFT) et certaines de leurs caractéristiques.

Toutes les habitations ne peuvent pas devenir des logements à vocation touristique (VFT). Nous allons examiner de plus près les exigences légales et fiscales auxquelles elles doivent se conformer. Nous aborderons également d'autres aspects sans lesquels elles ne pourraient être considérées ni comme des VFT ni comme légales.

C'est le Décret n° 28/2016 de la Junta de Andalucía celui qui définit les hébergements touristiques dans son article 3.

Ce texte explique ce qu'il faut entendre par “ logement à vocation touristique ou de vacances ”. Il précise ainsi que ces logements doivent être situés sur ce que l'on appelle habituellement un « terrain résidentiel » (c'est-à-dire destiné à l'habitation). Un autre aspect important est qu’il doit exister, entre le bailleur et le locataire, une contrepartie financière pour ce service.

Questions les plus fréquentes sur les VFT

• Quel est le rôle des copropriétés dans cette activité économique ?
• Que peuvent-ils faire pour en réglementer l'utilisation au sein de la copropriété ?
• La collectivité peut-elle imposer des restrictions concernant ce type de logements ?

De plus, ce décret part du principe que le logement mis en location est proposé de manière régulière. Cela peut se faire par le biais de plateformes de location, telles que : Airbnb, Homeaway, Wimdu ou Booking, ou encore par le biais d'annonces dans des magazines ou via tout autre canal publicitaire.

Une caractéristique importante est qu'elles doivent constituer une source de revenus pour la personne qui loue ce logement de manière sporadique. Et ce, sans qu'elle doive exercer cette activité à titre professionnel.

Une autre restriction prévue par le décret est qu'une personne ne peut posséder que deux logements à vocation touristique dans un rayon de 1 000 mètres.

Les logements touristiques, ou VFT (dont le nom complet est « Viviendas con Fines Turísticos »), sont souvent source de conflits, mais la réalité est qu'il n'est pas possible d'interdire cette activité au sein des copropriétés. Ce qui est en revanche possible, c'est de réglementer certains aspects de ces logements touristiques au sein des copropriétés de Malaga.

L'essor de ce type d'activité touristique a suscité un certain malaise au sein des copropriétés. Cela s'explique par les nuisances qu'il entraîne généralement : bruit aux heures de repos, utilisation abusive des parties communes, comportements peu respectueux envers les autres voisins, augmentation des salissures, et bien d'autres encore.

Les doutes quant à la marche à suivre ou aux mesures à prendre sont nombreux, comme en témoigne le nombre de questions que nous recevons chaque mois à notre bureau. En voici quelques exemples.

Que pensent les associations de copropriétaires de l'activité liée aux logements touristiques ?

Une collectivité ne peut pas empêcher une activité économique, mais elle peut la réglementer.

C'est sans aucun doute le problème de fond qui a fini par se répercuter sur le Décret-loi royal n° 7/2019. Il y est en substance indiqué que les copropriétés peuvent limiter ou imposer des conditions à l'utilisation de ce type de logements à des fins touristiques, en élaborant à cet effet des clauses ou des règles spécifiques ad hoc, qui doivent être inscrites dans les statuts de la copropriété.

Comment ces dispositions sont-elles adoptées ?

En effet, pour mettre en œuvre ce type de règles spécifiques, il est indispensable d'obtenir le vote favorable de ⅗ des propriétaires, représentant également ⅗ des parts sociales.

Grâce au soutien de cette majorité, il serait désormais possible de mettre en place des redevances spéciales ou, par exemple, d'augmenter les redevances habituelles jusqu'à 20% pour les logements touristiques exploités dans cette copropriété.

Une autre question sur laquelle une copropriété peut se prononcer est de savoir si ces activités ne seront autorisées qu'à certaines périodes de l'année.

Il est également possible de préciser si la personne exerçant cette activité est tenue de souscrire une assurance aussi complète que possible, couvrant tous les dommages susceptibles de survenir dans le cadre de cette activité.

Quelles sont les conditions imposées par la Junta de Andalucía pour que notre logement puisse être considéré comme un logement social (VFT) ?

Exigences légales

Commençons par les exigences légales. Comme nous l'avons déjà mentionné, les logements touristiques (VFT) doivent être situés sur un terrain à usage résidentiel. Il peut s'agir d'un appartement, d'une maison, d'une villa, etc. Et bien sûr, le propriétaire doit toujours percevoir une rémunération pour ce séjour.

Exigences relatives aux logements touristiques

Il existe ensuite certaines exigences qui concernent les logements touristiques eux-mêmes. Parmi les indispensables, on peut citer, par exemple, la possession d’un permis d’occupation, ainsi que le fait que les chambres disposent d’une ventilation donnant directement sur la rue ou sur une cour. Il faut également que les fenêtres soient équipées d’un système d’occultation, que les logements soient suffisamment meublés, dotés d’appareils électroménagers en bon état de fonctionnement et d’une trousse de premiers secours. Il est également obligatoire de mettre à disposition dans la VFT des informations touristiques ainsi que des formulaires de réclamations.

Les débuts des VFT

L'activité peut débuter dès que le formulaire aura été rempli et remis. “ Déclaration sur l'honneur relative au démarrage ou à l'exercice de l'activité ” auprès de la Junta d'Andalousie. Ce document doit notamment attester que l'on a pris connaissance de toutes les règles fixées par l'administration et que celles-ci sont respectées.

Conditions requises

Certaines conditions préalables doivent figurer dans le contrat de location des logements VFT, par exemple : qu’un nettoyage sera effectué à l’arrivée et au départ de chaque client, la quantité de linge de lit et d’ustensiles de cuisine mise à disposition pour le séjour, un numéro de téléphone du service client, l’emplacement de tous les modes d’emploi des appareils électroménagers et des autres équipements présents dans le logement, et bien sûr, un document très clair précisant les règles internes de la VFT et celles de la copropriété.

Les capacités maximales comportent plusieurs tranches qu'il est utile de connaître. S'il s'agit d'un logement entier, celui-ci ne doit pas dépasser 15 places. S'il s'agit d'un logement loué à la chambre, celles-ci ne doivent jamais dépasser 6 places, et enfin, il n'est jamais autorisé d'accueillir plus de 4 personnes par chambre.

La durée maximale des séjours dans les logements VFT est fixée à deux mois consécutifs au maximum pour une même personne.

Il n'est pas non plus obligatoire que le propriétaire gère lui-même l'activité. Il est possible de céder la gestion économique à une autre personne physique ou morale afin qu'elle s'en charge pour le compte du propriétaire. Dans ce cas, vous n'avez aucune démarche à effectuer. Il est préférable que cela soit consigné dans un contrat, pour votre tranquillité d'esprit.

Les collectivités locales peuvent-elles infliger des sanctions aux logements touristiques qui ne respectent pas la réglementation ?

Il est vrai qu'il existe un problème commun à toute notre région concernant les restrictions et les sanctions que les copropriétés peuvent imposer aux logements touristiques ou VFT exploités dans leurs immeubles. Ce type de mesures n'est pas clairement défini, ce qui laisse aux copropriétés et à leurs statuts le soin de réglementer la question.

Ce que la copropriété peut faire, en revanche, c'est rester très vigilante en ce qui concerne les permis de travaux mineurs, qui sont généralement délivrés pour mettre les logements aux normes, les demandes de licence d'exploitation, l'inscription au fisc, les assurances étendues, les installations de sécurité incendie, etc.

Il n’en reste pas moins que les législations nationales et régionales ne permettent pas de clarifier d’autres aspects concernant les logements VFT, qu’il s’agisse des types de contrats, de la protection de la légalité en matière d’urbanisme ou du régime de sanctions applicable aux logements à usage touristique ; mais pour l’instant, c’est le cadre dans lequel nous devons évoluer.

Nous espérons vous avoir donné quelques pistes pour résoudre ces conflits dans le respect de la loi et du bon sens.

Si vous avez besoin de conseils plus détaillés sur les logements à vocation touristique (VFT), n'hésitez pas à nous appeler. Nous serons ravis de vous aider. Dans cet lien vous pourrez nous contacter rapidement.