Zonas comunes en la comunidad de vecinos: qué puede hacerse y qué no

Bienvenidos a una nueva entrada de nuestro blog. Nuevamente nos centramos en las zonas comunes en la comunidad de vecinos y en qué puede hacerse en ellas y qué no.

Zonas comunes y conflictos

Probablemente en su comunidad de propietarios habrá padecido o sido testigo de algún conflicto, con respecto al uso de las zonas comunes de la comunidad. Es más frecuente de lo que parece y muchas de las disputas que aparecen en algunas reuniones de la comunidad hacen referencia a este tema.

Ya sea porque se considere que algún inquilino haya hecho un uso inadecuado de la piscina comunitaria o porque alguien decidió hacer reformas en su terraza sin tener en cuenta la estética global del edificio. Resulta que la mayoría de los litigios en las comunidades se deben al desconocimiento sobre qué se puede hacer y no en las “zonas comunes”.

Para encontrar la solución a este problema y evitar conflictos futuros, profundizaremos en este artículo sobre el correcto empleo de las zonas comunes de una comunidad de vecinos. Comencemos por definir qué se entiende por zona común.

¿A qué se le llama zona común en una comunidad?

Si queremos saber qué cosas podemos hacer en una zona común comunitaria y cuáles nos están vetadas, comencemos por definir el concepto en sí. Las zonas comunes de un edificio son los elementos estructurales que conforman la propiedad si exceptuamos el interior de las viviendas particulares de cada inquilino. Por lo tanto nos estamos refiriendo a una serie de instalaciones como son las terrazas, las fachadas, las ventanas y balcones, los pasillos y zonas de común tránsito, el portal y las escaleras, los garajes comunitarios, los tendederos y azoteas, los ascensores, las piscinas, zonas verdes y recreativas, y los recintos de contadores por citar sólo aquellas que resultan más habituales.

¿Qué dice la ley al respecto del uso de las zonas comunes?

Para conocer la respuesta a esta pregunta deberemos fijarnos en lo que dice de este tema la Ley de la Propiedad Horizontal. En su texto se especifica que “el derecho al disfrute de las zonas comunes de un edificio por parte de un residente termina en la frontera que marca el respeto a los demás propietarios e inquilinos”.

Así mismo, para refrendar este dictamen, podemos acudir al Código Civil que, en su artículo 394 especifica que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Por otro lado, en el artículo 396 del mismo Código Civil se indica que “distintas viviendas o locales que integran un edificio pudieran contar con elementos susceptibles de ser disfrutados de manera más o menos independiente por parte de un único propietario por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública”

En conclusión

Visto lo que dice la ley, podemos concluir que todo inquilino o propietario tiene derecho al uso y disfrute de las zonas comunes. Siempre y cuando no se abuse de ello, y que este uso vaya en detrimento del derecho que tienen el resto de los vecinos.

Además, en el caso particular expresado por el artículo 396, la exclusividad de uso de una zona común por parte de uno de los vecinos o una parte del total de la comunidad, debe ser permitido y aprobado en una reunión de la junta de propietarios, en primera instancia, y que se legalice por escrito, de modo explícito y exacto, en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.

Delimitando los derechos y obligaciones de los vecinos

Aclarado el tema, ahondemos un poco más en el asunto. Hasta ahora hemos citado lo que dice la ley, pero no hemos visto cuales son los derechos y obligaciones concretas a los que todo vecino de la comunidad se puede acoger y qué responsabilidades se tienen con respecto al uso de las zonas comunes.

Respecto a los derechos, todo vecino puede utilizar las zonas comunes, siempre que no afecte al derecho de otros propietarios al uso de las mismas.

De la misma manera, tiene derecho a solicitar que se realicen obras de mantenimiento en las mismas. Esto puede tener como objetivo la conservación, así como pedir que se actualicen las instalaciones de carácter supletorio (energía, comunicaciones, etc).

También puede solicitar la contratación de servicios comunitarios así como plantear la opción de arrendar locales y espacios comunes. Evidentemente, cualquier petición de este tipo debe ser planteada y aprobada en una reunión de la junta de propietarios por el quorum requerido para ello.

Los propietarios deben cumplir con la norma

Además de derechos de uso, los propietarios también deben cumplir con la normativa y atender a ciertas obligaciones. Estas tratan de respetar y cuidar de las instalaciones comunes del edificio y permitir que se realicen reformas y reparaciones en su propia vivienda, siempre y cuando estas repercutan en el resto del edificio para bien. Ante un uso inadecuado de las zonas comunes, los propietarios también deben responder antes la comunidad.

Ante la duda, sentido común

Esperamos que este artículo le haya servido para aclarar dudas respecto de lo que se puede y no hacer en las zonas comunes. La mayoría de las situaciones problemáticas entre vecinos se originan por el desconocimiento de este asunto, cosa muy común en el grueso de las comunidades.

Ante la duda, usemos el sentido común. No olvidemos que, a fin de cuentas, lo primordial en una vecindad es que exista armonía y entendimiento entre todos los convivientes. Y en aquellas situaciones donde la razón brilla por su ausencia, la ley predominará por encima de cualquier opinión subjetiva.

Para poder sobrellevar esas situaciones más conflictivas y complicadas, recuerde que desde Meridional Team tiene a su disposición un equipo de profesionales expertos en la gestión de comunidades de propietarios. Ante la duda, consúltenos. Estaremos encantados de ayudarles a resolver cualquier problema que surja en su comunidad de propietarios.

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