La importancia de la Licencia de ocupación

Bienvenidos a otro artículo de Meridional, en el día de hoy hablaremos de la importancia que tiene la Licencia de primera ocupación. 

Dentro de los documentos que debemos revisar a la hora de realizar la compra o venta de una vivienda se encuentra la Licencia de primera ocupación.

Es importante tener toda la información y herramientas que son necesarias cuando se va a comenzar el proceso.

De esta manera, podremos asegurarnos que la transacción se realiza de la manera más útil y rápida posible.

En general, lo podemos definir como el documento en el que se puede comprobar y garantizar que una vivienda ha sido construida o reformada según los aspectos técnicos expuestos en un proyecto de ejecución aprobado previamente.

Esto quiere decir, básicamente, que la residencia cumple con todos los requisitos y seguridad para su uso residencial. A continuación, te exponemos la información básica que debe saber sobre ello:

¿Por qué es necesaria?

La mayoría de las personas se preguntan si deben tener o solicitar este tipo de licencia para convertir una casa o un piso en un alojamiento turístico, vacacional o temporal. La respuesta es sí. A continuación, te explicamos las causas.

• Lo primero es evidente, por su cambio de uso. Además, esta misma te confirma que un inmueble cumple con los requisitos de habitabilidad. Así que, tanto este documento como la declaración encargada de inicio de actividad son fundamentales para conseguir la licencia turística. Sin ella, no podrás dar de alta tu alojamiento de manera legal.

• Es la única forma de legalizar tu construcción.

• Imprescindible para contratar los suministros de agua, electricidad o gas: las empresas no pueden proporcionar estos servicios si no tienes la Licencia de primera ocupación, ya que estarían alimentando a una vivienda ilegal y está fuera de la regulación.

• Solo con la licencia turística tus ocupantes tienen garantizado que el sitio en el que se van a alojar es apto para su uso y que cumple con todas las normas y leyes necesarias.

• No se puede realizar una escritura pública de la vivienda sin este informe: por lo que, no se puede realizar una compraventa legal sin pasar por este trámite.

• Para finalizar, si quieres dar un uso turístico a una vivienda, seguramente tendrás que hacer alguna que otra reforma u obra que pueden pedir la solicitud de este documento o de otro similar.

¿Cuándo hay que solicitar la Licencia de ocupación?

Es obligatoria en todos los edificios y viviendas de nueva construcción. También es necesaria cuando vamos a hacer una reforma integral o cuando ponemos en marcha obras que cambian su uso o se modifica algo del hogar.

Ocurre lo mismo si quieres ocupar una vivienda antigua, oficina, para uso comercial, etc.

Según nuestra legislación actual, la licencia de primera ocupación debe solicitarse en los siguientes casos:

• Si vas a construir tu casa y vas a vivir en ella por primera vez.
• En el caso de que hayas realizado una reforma, que ha dado lugar a una ampliación o un nuevo cambio del espacio.
• En el supuesto de que hayas modificado un piso, casa o edificio para transformarlo en una oficina o local comercial.

A continuación, le presentamos todo lo que necesita para su solicitud: 

• NIE del solicitante. 
• Certificado final de obra. Es el documento que redactan el arquitecto y arquitecto técnico de la obra cuando finaliza la obra y tiene que estar visado por el colegio profesional correspondiente. 
• Acta de recepción definitiva de la obra. 
• Boletín de las telecomunicaciones con la información de la instalación de los servicios de telecomunicaciones. 
• Informe de las empresas suministradoras sobre el sistema de conexiones. 
• Licencia de obra. 
• Los certificados técnicos del cumplimiento de la normativa contra incendios y los certificados de instalación eléctrica. 

¿Cómo y dónde se tramita este documento?

Toda la gestión y tramitación de dicho documento es competencia de los Ayuntamientos, cada uno de ellos establece sus condiciones, trámites y formas. Podrás solicitarlo tanto si eres promotor como si eres el propietario de dicha vivienda.

Los pasos que debes seguir en el Ayuntamiento son los siguientes:

• Solicitud de licencia de primera ocupación.
• Comprobante de pago de tasas.
• Documentación de finalización de obra.
• Planos de final de obra o memoria de modificaciones en (caso de rehabilitaciones).
• Calificación del inmueble, obligatorio en Viviendas de Protección Oficial (VPO).
• Certificados de instalaciones y suministros eléctricos, telecomunicaciones o agua (necesario tanto en las licencias de primera ocupación de viviendas como en de uso de un inmueble).

Con todo lo anterior, los técnicos municipales examinarán que la construcción se ajusta al proyecto técnico y que todo está dentro de la legislación vigente. En el caso de que se encontrase algún error o diferencia, se abriría un plazo para solucionarlos. Después, el propio Ayuntamiento se encargará de la tramitación correspondiente.

Este tipo de gestiones y tramitaciones no tienen un plazo concreto para solicitar este permiso. Mayormente dependerá de la carga del trabajo de los técnicos y de los protocolos del propio Ayuntamiento.

Nuestro consejo es solicitar la licencia de primera ocupación una vez esté finalizada la obra. De esta forma, podrás entregar toda la documentación sin problemas.

Si todo está bien, lo normal es que tengan una respuesta en un máximo de tres meses. Si en ese tiempo no recibes información, tu solicitud ha podido negarse por silencio administrativo. Te aconsejamos informarte para saber qué ha ocurrido y tomar las medidas que sean oportunas. 

¿Qué acredita el Ayuntamiento?

• Que la obra está completamente ejecutada y se ajusta a la licencia de obra otorgada. (Sentencias del Tribunal Supremo del 24 de noviembre de 1973, del 16 de julio de 1992, del 14 de diciembre de 1998, del 2 de octubre de 1999, del 21 de julio de 2001, del 8 de noviembre de 2003 y Art.  De la Ley 8/2012 de vivienda de Galicia).
• Pese a esto, es habitual que en esta licencia se legalicen las posibles modificaciones efectuadas en obra que sean legalizables de acuerdo con el planeamiento urbanístico de aplicación.
• La administración no puede denegar la Licencia de primera ocupación por cuestiones ajenas a lo que constituye su objeto.

¿Qué deniega el Ayuntamiento?

Sin embargo, sí puede denegar el otorgamiento de la licencia por los siguientes motivos:

• Incumplimiento del deber de construir que consta en el proyecto de urbanización o licencia de obras (sentencias del Tribunal Supremo del 29 de marzo de 1983, del 30 de octubre de 1995, del 25 de marzo de 1998 y del 23 de junio de 1998).
• Que el edificio o vivienda cumple los requisitos exigidos para ser destinado a uso residencial. Se trata del acto administrativo que legitima el uso sobre la construcción, otorgando a sus titulares el derecho adquirido a su utilización, pese a modificaciones normativas posteriores. En el caso de no tener esta licencia, se podría ordenar la clausura y cierre de los usos que se estén llevando a cabo sin autorización, sin que exista prescripción de tipo alguno. Por ello, la jurisprudencia mantiene de un modo reiterado que el uso no prescribe nunca y que, por tanto, no caduca la acción de reposición de la legalidad urbanística en ningún momento.
• Cerciorarse de que lo construido reúne las condiciones técnicas de seguridad, salubridad y ornato públicos (Sentencias del Tribunal Supremo del 22 de diciembre de 1976, del 7 de febrero de 1984, del 27 de marzo de 1991, del 14 de diciembre de 1998 y del 21 de julio de 2001).
• Permitir que el edificio o construcción pueda conectar el abastecimiento de agua potable, electricidad, telecomunicaciones y otros servicios comunitarios. En el caso de que no se tenga esta licencia, el Ayuntamiento está obligado al corte del suministro, previa audiencia del interesado (art. 43 de la Ley 8/2012 de vivienda de Galicia).
• Su otorgamiento es obligatorio y previo para autorizar (por notario) e inscribir (registradores de la propiedad) la escritura de obra nueva terminada (Art. 44 de la Ley de vivienda de Galicia). Se trata de una garantía frente a los terceros compradores, para que adquieran en todo momento edificios e inmuebles que posean licencia de primera ocupación. El objetivo es evitar que los adquirentes de buena fe compren inmuebles que tengan posteriormente problemas de reposición de la legalidad con el ayuntamiento.

¿Cuántos tipos de Licencias ocupación existen?

Encontramos tres tipos de licencia de primera ocupación:

1. Para edificios de nueva construcción.
2. Destinada los que han sido modificados de manera sustancial (una tienda de ropa que quiere pasar a ser una vivienda o al revés).
3. Para aquellos que han cambiado su uso (oficina, vivienda, etc).

¿Cómo funciona en las diferentes comunidades?

Hay distintas maneras de certificar que la vivienda en la que quiere empezar a vivir cumple los requisitos mínimos de habitabilidad. Recomendamos informarse sobre las excepciones y características que tiene cada comunidad autónoma. No será lo mismo gestionar la Licencia de primera ocupación en la Costa del Sol que en Madrid.

Otras cuestiones que también deberías saber:

No confundir Licencia de primera ocupación con cédulas de habitabilidad

Unos de los mayores fallos es que la gente se confunde porque se parecen, pero no son iguales. La cédula de habitabilidad solo es un certificado en el que en ese edificio o vivienda es habitable. Y se suele pedir cuando das de alta los suministros básicos o cuando alquilas o vendes.

Pero no por ello tendríamos suministro de electricidad, agua, gas, etc. Ni tampoco podríamos vender o comprar una propiedad que no lo tenga,  ya que es uno de los requisitos que, como bien hemos dicho antes, garantiza la adquisición de dicha propiedad.

¿Es un documento obligatorio?

Es la única manera de certificar la construcción de una edificación residencial de primer uso y/o rehabilitación integral, referida a una licencia de obras previa y es necesaria para trámites previos a la escrituración de la vivienda (firma acta final de obra, contratación de suministros, etc.)

Para finalizar, nos gustaría dar las gracias por el tiempo que te ha llevado leer nuestro artículo sobre la Licencia de primera ocupación. Esperamos que te haya servido de ayuda ¿Qué tal te ha parecido la información aportada?