L'importance du permis d'occupation

Bienvenue dans ce nouvel article de Meridional. Aujourd’hui, nous allons parler de l’importance du permis de première occupation. 

Parmi les documents qu'il convient d'examiner lors de l'achat ou de la vente d'un logement, on trouve le permis de première occupation.

Il est important de disposer de toutes les informations et de tous les outils nécessaires avant de se lancer dans cette démarche.

Nous pourrons ainsi nous assurer que la transaction s'effectue de la manière la plus efficace et la plus rapide possible.

De manière générale, on peut le définir comme le document permettant de vérifier et de garantir qu'un logement a été construit ou rénové conformément aux spécifications techniques énoncées dans un dossier d'exécution préalablement approuvé.

Cela signifie, en substance, que le logement répond à toutes les exigences et normes de sécurité requises pour un usage résidentiel. Vous trouverez ci-dessous les informations essentielles que vous devez connaître à ce sujet :

Pourquoi est-ce nécessaire ?

La plupart des gens se demandent s'ils doivent posséder ou demander ce type de licence pour transformer une maison ou un appartement en hébergement touristique, de vacances ou temporaire. La réponse est oui. Nous vous expliquons ci-dessous pourquoi.

• Tout d'abord, cela va de soi, en raison du changement d'affectation. De plus, ce document atteste qu'un bien immobilier répond aux critères d'habitabilité. Ainsi, tant ce document que la déclaration de début d'activité sont indispensables pour obtenir la licence touristique. Sans elle, vous ne pourrez pas enregistrer légalement votre hébergement.

• C'est le seul moyen de régulariser votre construction.

• Indispensable pour souscrire un abonnement d'eau, d'électricité ou de gaz : les entreprises ne peuvent pas fournir ces services si vous ne disposez pas du permis de première occupation, car elles alimenteraient un logement illégal, ce qui est contraire à la réglementation.

• Ce n'est qu'avec la licence touristique que vos hôtes ont la garantie que le lieu où ils vont séjourner est apte à l'usage prévu et qu'il respecte toutes les normes et lois en vigueur.

• Il n'est pas possible de signer l'acte authentique du logement sans ce document : il n'est donc pas possible de conclure une vente légale sans passer par cette démarche.

• Pour finir, si vous souhaitez utiliser un logement à des fins touristiques, vous devrez certainement effectuer quelques travaux de rénovation ou d'aménagement, pour lesquels il peut être nécessaire de demander ce document ou un autre document similaire.

Quand faut-il demander le permis d'occupation ?

Elle est obligatoire dans tous les bâtiments et logements neufs. Elle est également nécessaire lorsque l'on entreprend une rénovation complète ou lorsque l'on réalise des travaux qui modifient l'usage du logement ou apportent des modifications à celui-ci.

Il en va de même si vous souhaitez occuper un logement ancien, un bureau, un local à usage commercial, etc.

Conformément à notre législation en vigueur, le permis de première occupation doit être demandé dans les cas suivants :

• Si vous vous apprêtez à faire construire votre maison et que vous allez y emménager pour la première fois.
• Si vous avez effectué des travaux de rénovation ayant entraîné un agrandissement ou une nouvelle configuration de l'espace.
• Si vous avez aménagé un appartement, une maison ou un immeuble pour le transformer en bureau ou en local commercial.

Vous trouverez ci-dessous tout ce dont vous avez besoin pour votre demande : 

• NIE du demandeur. 
• Certificat de fin de chantier. Il s'agit du document rédigé par l'architecte et l'architecte technique du chantier à la fin des travaux ; il doit être visé par l'ordre professionnel compétent. 
• Procès-verbal de réception définitive des travaux. 
• Bulletin des télécommunications avec les informations relatives à l'installation des services de télécommunications. 
• Rapport des entreprises fournisseurs sur le système de raccordements. 
• Permis de construire. 
• Les certificats techniques du respect de la réglementation en matière de sécurité incendie et des certificats d'installation électrique. 

Comment et où peut-on obtenir ce document ?

La gestion et les démarches relatives à ce document relèvent de la compétence des mairies ; chacune d'entre elles fixe ses propres conditions, procédures et modalités. Vous pouvez en faire la demande que vous soyez promoteur immobilier ou propriétaire du logement en question.

Voici les démarches à effectuer à la mairie :

• Demande de permis de première occupation.
• Justificatif de paiement des frais.
• Dossier de réception des travaux.
• Plans de fin de chantier ou rapport des modifications (dans le cas de rénovations).
• Évaluation du bien immobilier, obligatoire pour les logements sociaux (VPO).
• Certificats relatifs aux installations et aux raccordements électriques, aux télécommunications ou à l'eau (obligatoires tant pour les permis de première occupation des logements que pour les permis d'utilisation d'un bien immobilier).

Compte tenu de ce qui précède, les techniciens municipaux vérifieront que la construction est conforme au dossier technique et que tout est en règle avec la législation en vigueur. Si une erreur ou une divergence venait à être constatée, un délai serait accordé pour y remédier. Ensuite, la mairie se chargera elle-même des démarches nécessaires.

Ce type de démarches et de formalités ne prévoit pas de délai précis pour demander ce permis. Cela dépendra principalement de la charge de travail des techniciens et des procédures en vigueur au sein de la mairie.

Nous vous conseillons de demander le permis de première occupation une fois les travaux terminés. Vous pourrez ainsi remettre l'ensemble des documents sans difficulté.

Si tout est en ordre, vous devriez normalement recevoir une réponse dans un délai maximal de trois mois. Si vous n'avez pas reçu de réponse dans ce délai, votre demande a peut-être été rejetée par silence administratif. Nous vous conseillons de vous renseigner pour savoir ce qui s'est passé et de prendre les mesures qui s'imposent. 

Quels sont les documents délivrés par la mairie ?

• Que la les travaux sont entièrement terminés et est conforme au permis de construire délivré. (Arrêts de la Cour de cassation du 24 novembre 1973, du 16 juillet 1992, du 14 décembre 1998, du 2 octobre 1999, du 21 juillet 2001, du 8 novembre 2003 et art. de la loi 8/2012 sur le logement en Galice).
• Malgré cela, il est courant que ce permis serve à régulariser les éventuelles modifications apportées sur le chantier qui peuvent être régularisées conformément au plan d'urbanisme applicable.
• L'administration ne peut pas refuser le permis de première occupation pour des raisons sans rapport avec son objet.

Qu'est-ce que la mairie refuse ?

Cependant, il peut refuser l'octroi de la licence pour les motifs suivants :

• Non-respect de l'obligation de construire prévue dans le projet d'urbanisation ou le permis de construire (arrêts de la Cour de cassation du 29 mars 1983, du 30 octobre 1995, du 25 mars 1998 et du 23 juin 1998).
• Que le bâtiment ou le logement répond aux exigences requises pour être destiné à un usage résidentiel. Il s'agit de l'acte administratif qui légitime l'usage d'un bâtiment, en conférant à ses titulaires un droit acquis à son utilisation, malgré les modifications réglementaires ultérieures. En l'absence de cette licence, la fermeture et l'arrêt des activités en cours pourraient être ordonnés. effectuée sans autorisation, sans qu'il y ait de prescription d'aucune sorte. C'est pourquoi la jurisprudence a maintes fois réaffirmé que l'usage ne se prescrit jamais et que, par conséquent, l'action visant à rétablir la légalité urbanistique ne se prescrit à aucun moment.
• S'assurer que l'ouvrage construit répond aux exigences techniques en matière de sécurité, d'hygiène publique et d'embellissement urbain (arrêts de la Cour de cassation du 22 décembre 1976, du 7 février 1984, du 27 mars 1991, du 14 décembre 1998 et du 21 juillet 2001).
• Permettre que le bâtiment ou la construction puisse raccorder l'alimentation d'eau potable, d'électricité, de télécommunications et d'autres services collectifs. En l'absence de ce permis, la mairie est tenue de couper l'approvisionnement, après avoir entendu l'intéressé (art. 43 de la loi 8/2012 sur le logement en Galice).
• Son octroi c'est obligatoire et préalable à l'autorisation (par un notaire) et à l'enregistrement (auprès des conservateurs des hypothèques) l'acte de vente d'un bien immobilier neuf achevé (Art. 44 de la loi sur le logement de Galice). Il s'agit d'une garantie à l'égard des tiers acquéreurs, afin qu'ils puissent acquérir à tout moment des bâtiments et des biens immobiliers disposant d'un permis de première occupation. L'objectif est d'éviter que des acquéreurs de bonne foi n'achètent des biens immobiliers qui poseraient par la suite des problèmes de mise en conformité avec la réglementation municipale.

Combien existe-t-il de types de permis d'occupation ?

Il existe trois types de permis de première occupation :

1. Pour les bâtiments neufs.
2. Destiné aux locaux ayant fait l'objet de modifications substantielles (un magasin de vêtements qui souhaite être transformé en logement, ou inversement).
3. Pour ceux qui ont changé l'usage de leur bien (bureau, logement, etc.).

Comment cela fonctionne-t-il dans les différentes copropriétés ?

Il existe différentes façons de certifier que le logement dans lequel vous souhaitez emménager répond aux exigences minimales d'habitabilité. Nous vous recommandons de vous renseigner sur les exceptions et les particularités propres à chaque communauté autonome. Les démarches pour obtenir le permis de première occupation ne sont pas les mêmes sur la Costa del Sol qu'à Madrid.

Autres points à connaître :

Il ne faut pas confondre le permis de première occupation avec les certificats d'habitabilité.

L'une des principales erreurs est que les gens confondent ces deux documents, car ils se ressemblent, mais ne sont pas identiques. Le certificat d'habitabilité est simplement un document attestant que le bâtiment ou le logement en question est habitable. On le demande généralement lors de la mise en service des services publics ou lors d'une location ou d'une vente.

Mais cela ne signifie pas pour autant que nous disposerions de l'électricité, de l'eau, du gaz, etc. Nous ne pourrions pas non plus vendre ou acheter un bien immobilier qui n'en dispose pas, car il s'agit de l'une des conditions qui, comme nous l'avons déjà mentionné, garantit l'acquisition dudit bien.

S'agit-il d'un document obligatoire ?

C'est le seul moyen de certifier la construction d'un immeuble résidentiel destiné à une première occupation et/ou à une rénovation complète, sur la base d'un permis de construire préalable, et cette certification est nécessaire pour les démarches préalables à l'enregistrement de la propriété (signature du procès-verbal de fin de travaux, souscription aux services publics, etc.)

Pour conclure, nous tenons à vous remercier d'avoir pris le temps de lire notre article sur le permis de première occupation. Nous espérons qu'il vous aura été utile. Qu'avez-vous pensé des informations fournies ?