Claiming defects in a newly purchased property

El dueño del inmueble se implica en entregar la vivienda en perfectas condiciones para habitarla. En caso contrario, puedes reclamar los defectos en esa propiedad recién comprada.

El propietario está obligado a remediar los vicios ocultos o defectos que tuviera la vivienda, siempre que se trate de daños que hagan que la propiedad no sea apta para su habitabilidad.

En ocasiones, a la hora de comprar una vivienda, podemos encontrarnos con defectos en una propiedad recién comprada, con posterioridad a la compra.  

¿Qué se debe hacer?, ¿a quién debemos acudir?, ¿qué pasos hay que seguir? Si necesitas saber más información, sigue leyendo este artículo.

Qué podemos identificar como vicios ocultos o desperfectos

Esto es muy importante para saber reclamar los desperfectos en una propiedad recién comprada. Los vicios ocultos describen una imperfección importante que disminuye la calidad de una vivienda, lo que impide al nuevo dueño disfrutar plenamente de la propiedad.

El defecto es tan importante que el comprador, de haberlo conocido, probablemente habría anulado su promesa de compra o negociado un precio inferior. 

La garantía contra los vicios ocultos o defectos en una propiedad recién comprada, se aplica al edificio y a todo lo que está incluido en este, como:

  • Una piscina.
  • Un garaje.
  • Una chimenea.
  • Un almacén, etc.

El Tribunal Supremo asegura que deben cumplirse una serie de requisitos para poder reclamar, en el caso de encontrarnos con defectos en una propiedad recién comprada, para que estos se consideren vicios ocultos. 

Es decir, un desperfecto que produzca que la calidad de vida en el inmueble se reduzca se categoriza como vicio oculto. Estos son los requisitos para considerar un defecto en la vivienda como vicio oculto:

  • El desperfecto debe estar oculto. El defecto debe estar oculto y ser difícil de detectar para el comprador.
  • Demostrar que los defectos eran anteriores a la compra. El comprador debe demostrar que el defecto ya estaba presente en la vivienda antes de la venta.
  • La gravedad del defecto. El desperfecto debe ser tan grave que haga que la vivienda no sea apta para el uso al que está destinada o que perjudique este uso. En este caso, el cliente no la habría comprado o habría pagado menos por ella si hubiera conocido la deficiencia.
  • Tiempo de reclamación. La reclamación debe hacerse en un periodo de seis meses después de la compra de la propiedad.

Si el deterioro es fácilmente reconocible, el comprador no tiene derecho a reclamar. El defecto debe de estar oculto para considerarse vicio oculto.

Estos requisitos se recogen en el artículo 1484 del Código Civil: “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”

Ejemplos de vicios ocultos en un inmueble recién comprado

Algunos ejemplos de defectos que se pueden reclamar en una propiedad recién comprada que se consideran vicio oculto serían:

Grietas y fisuras por defectos de cimentación

Estas pueden ser debidas a errores de ejecución, errores de diseño, por movimientos de la estructura o por defectos de materia.

Defectos de impermeabilización

Pueden ser originados por las condiciones medioambientales del lugar de la edificación. 

También pueden ser producidos por accidentes cuando se producen roturas en las tuberías que pasan entre muros y suelo. Es decir, cuando el agua que se utiliza en la construcción queda retenida y no se seca o por una estructura que esté mal sellada y permita el paso del agua de lluvia hacia el interior del edificio. 

La presencia de carcoma en la vivienda

Los insectos depositan sus huevos en pequeñas grietas de la superficie de la madera. Cuando los huevos eclosionan, las larvas perforan la madera en busca de celulosa y crean túneles y cámaras de las que acabará saliendo un insecto adulto.

Carencias en el aislamiento térmico 

El aislamiento térmico reduce las ganancias de calor durante el verano, acortando el uso de la refrigeración, y disminuye las pérdidas de calor durante el invierno, acortando el uso de la calefacción. 

En ocasiones, no se ejecuta adecuadamente el aislamiento térmico produciendo que no se lleven a cabo estas acciones y la vivienda no se aísle correctamente.

La presencia de cemento aluminoso

La aluminosis es una patología en la que el hormigón pierde sus propiedades, volviéndose menos resistente y más poroso, lo que pone en peligro la estabilidad del edificio. 

Levantamiento de baldosas y grietas

El levantamiento de baldosas o grietas puede ser debido a deficiencias en el material utilizado, el asentamiento del subsuelo, a fallos en la instalación, por humedades, y otros accidentes como la caída de objetos en las baldosas.

Deficiencia en las vigas

Los principales problemas que ocurren en las vigas pueden ser que las tensiones en las caras laterales de la viga estén fuera de los límites admisibles. En ocasiones, la placa llega a cambiar su diseño, al cambiar las distancias entre vigas. 

En vigas de madera, suelen aparecer problemas de humedad.

Como podemos ver, el desperfecto debe de ser agravante, por lo tanto, cualquier daño en el inmueble no podría considerarse vicio oculto.

Pasos para reclamar si encontramos defectos en una propiedad recién comprada

El procedimiento que debe seguir para poder reclamar en caso de vicios ocultos en el inmueble son los siguientes:

Evaluar la naturaleza de los daños 

Hay que saber diferenciar si el origen es un defecto de la construcción o si, por el contrario, se debe a un mal uso imputable al comprador del inmueble. Para ello, se requiere un informe a un técnico cualificado.

Notificar al vendedor del estado del inmueble

Hay que comunicar a través de un texto los desperfectos y los daños causados en la vivienda. En este escrito se debe indicar la fecha en la que se realizó el contrato y el plazo estipulado para solucionarlos.

El vendedor acepta la reclamación

En el caso que el vendedor acepte la reclamación, el resultado será rápido y sencillo.

Si no es el caso, lo que mejor que hacer es asistir a la oficina de mediación, o más bien, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, que resultará el mediador entre ambas partes, con el fin de evitar el juicio.

Si no se encuentra una solución con el vendedor

Supongamos que el vendedor no acepta la reclamación o no se ha llegado a un acuerdo entre ambas partes. El comprador deberá de realizar un proceso judicial, en tales circunstancias, los Tribunales decidirán quién estará en lo cierto.

En este proceso es indispensable, para que prospere la reclamación, debemos de aportar pruebas que logren verificar que los vicios ocultos existían antes de la compraventa del inmueble.

Esperamos que este artículo sobre cómo reclamar los defectos en una propiedad recién comprada os haya sido útil. Nos vemos en los siguientes artículos.

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