Formalities for building or renovating a house in Spain

¿Quieres construir o reformar tu casa o apartamento en España? Quédate a leer este post y resuelve todas tus dudas respecto a los trámites para construir o reformar una vivienda en España. 

A causa de la pandemia del coronavirus, en muchas familias surgió la necesidad de tener una nueva vivienda con más metros cuadrados.

El tener un espacio al aire libre donde disfrutar, por ejemplo, con una piscina y así hacer frente mejor a la situación actual de aislamiento, se ha convertido en un requisito indispensable. 

Es por eso que los compradores se han vuelto más exigentes, con unos requisitos concretos, lo que les hace plantearse la posibilidad de comprar un terreno y construir una vivienda totalmente a medida.

Entonces, ¿es posible construir tu propia casa en España? Planificar un nuevo hogar, diseñarlo y encontrar personal adecuado para construirlo es una opción que cada vez más compradores internacionales tienen en mente.

La compra de un terreno para posteriormente construir una vivienda a medida es una alternativa interesante. No obstante, es algo inusual en España. Si eres extranjero, puedes encontrarte con un proceso bastante distinto. 

Optar por esta vía puede ser complicado y no suele ser rápido. Por eso, se recomienda contar con un asesor profesional, realizar una planificación detallada y asegurar que se consigue la mejor financiación posible. 

Trámites para construir una vivienda

Existe un gran auge en la búsqueda de terrenos a gusto del comprador en España. A continuación, te presentamos una guía paso a paso con los trámites administrativo/legales necesarios para construir una vivienda en España:

Elegir el terreno adecuado

Lo primero que debes hacer antes de realizar trámites administrativo/legales para reformar o construir una vivienda en España es investigar mucho. Hay que comenzar a buscar el terreno perfecto para construir tu nuevo hogar. 

A la hora de buscar un terreno en España, generalmente te encontrarás con dos tipos de suelo. Tenemos:

  • Suelo rústico: un tipo de suelo que no acostumbra tener la infraestructura necesaria (suministro de luz y agua, saneamiento, etc.) y no es apto para edificar. 
  • Suelo urbano: es lo que se debe buscar para construir una casa en España; ya cuenta con las infraestructuras necesarias.

Cuando hayamos elegido el terreno, hay que pedir una Licencia Urbanística. Es un permiso requerido, normalmente por la administración local, para la realización de cualquier tipo de construcción. 

Busca el consejo de un experto

Una vez que hayas escogido el terreno para construir, es necesario buscar un asesor profesional. Hay que ponerse en contacto con un arquitecto para que examine el terreno y estudie si tiene posibilidades.

Es decir, tiene que hacer una evaluación del suelo del mismo (estudio geotécnico). Debe evaluar si tiene buen acceso, orientación, si es del tamaño adecuado, si el terreno tiene la superficie adecuada para edificar, etc.

El arquitecto contratado tendrá que redactar el proyecto una vez evaluado el terreno y decidir si se puede edificar. Este proyecto tiene que ser aprobado por el Colegio de Arquitectos.

El arquitecto también podrá aportar una estimación general de los costes de construcción y, por supuesto, estará a cargo del proyecto.

También es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado. Este te ayudará y te aconsejará en todas las etapas del proceso e indicará los pasos a seguir en cada momento.

Los pasos preliminares a la construcción

Hay que acudir al Registro de la Propiedad. Deberás solicitar una nota simple, para saber si el terreno tiene cargas o deudas previas. Esta es básicamente un breve informe legal de la propiedad.

El siguiente paso será contactar con el Catastro para aportar una certificación catastral descriptiva y gráfica del terreno.

Por último, es necesario acudir al ayuntamiento correspondiente para consultar la normativa urbanística vigente. Esta consulta es fundamental, ya que, dependiendo de la legislación, el diseño de la futura casa podría sufrir variaciones considerables (altura, número de plantas…).

Financiación para construir una vivienda

Normalmente, los bancos no otorgan hipotecas para la compra de terrenos, por lo que lo mejor sería solicitar un préstamo.

No obstante, por lo general, en España se puede solicitar una hipoteca de autopromotor que servirá para financiar la construcción de la vivienda.

La hipoteca autopromotor presta un dinero por anticipado para financiar la construcción de una vivienda. Normalmente se divide en tres secciones: 

  • La fase inicial (después de la aprobación, para que se pueda comenzar el trabajo).
  • La siguiente fase es la de certificación (a medida que continúa la construcción).
  • La última fase es la de finalización (una vez que la construcción está terminada).

Previamente, es necesario presentar a la entidad que nos conceda este crédito el certificado de propiedad del terreno, la licencia de construcción, el proyecto, el presupuesto de ejecución y la eficiencia energética.

Obviamente, el cliente debe cumplir con los requisitos de solvencia para obtener el préstamo.

Planificación

El tiempo necesario para realizar un proyecto de autoconstrucción en España suele ser de unos dos años.

Para evitar que se prolongue y los costes se disparen, es imprescindible realizar una planificación detallada del presupuesto y el calendario. Además, será necesaria una estudiada coordinación de los profesionales (arquitecto, equipo de construcción…) implicados en cada una de las etapas.

Una vez finalizada la obra, es necesario solicitar la licencia de primera ocupación, que verifica que la construcción se adapta a las exigencias legales para ser utilizada como vivienda.

Asimismo, la cédula de habitabilidad acredita que el edificio cumple con las condiciones para poder vivir en ella.

Hasta ahora, hemos expuesto una serie de puntos a tener en cuenta si quieres construir una vivienda en España, pero ¿y si prefieres reformar en lugar de una nueva construcción? ¡Sigue leyendo!

Trámites administrativo legales para reformar una vivienda en España

Hay un número limitado de parcelas nuevas disponibles para nueva construcción, ya que están determinadas por los planes de la ciudad a largo plazo. Esto implica que reformar una vivienda en España sea una propuesta muy atractiva.

Como consecuencia de esta limitación, cada vez hay menos parcelas disponibles y los precios para adquirirlas cada vez son más altos. Esto ocurre especialmente con el retorno de la actividad económica del norte de Europa tras la pandemia.

Por eso, reformar tu vivienda a tu gusto puede ser una muy buena opción, además de más barata.

¿Qué modificaciones son posibles en tu vivienda de acuerdo con las regulaciones?

Si la vivienda se encuentra en suelo urbano, habitualmente se permite construir. Sin embargo, no se suele permitir la construcción sobre suelo rústico. Por este motivo, hay que justificar el proyecto de acuerdo con las regulaciones locales y regionales.

Hay que tener muy en cuenta esto para poder plantearse la siguiente cuestión.

¿Puedes ampliar tu vivienda?

Si tu propiedad está en suelo urbano, existen reglas bastante claras sobre cuántos metros cuadrados se pueden construir. Un ejemplo es el porcentaje del área total de la parcela, el área de superficie…

En el caso concreto de que tu casa cuente con menos metros de los permitidos, puedes ampliarla sin problema. En el caso de que tu vivienda está en terreno rústico, es casi seguro que no te sea permitido ampliarla.

Estas intervenciones, en mayor o menor medida, suelen involucrar a muchos profesionales. Algunos de ellos arquitectos, diseñadores, pintores, fontaneros, electricistas, etc. Según la reforma que queramos realizar, tendremos que recurrir a unos u a otros pero…

¿Qué permisos necesitamos en cada caso? 

Cada municipio tiene una normativa, y cada administración local es la que decide si hay que solicitar una licencia, permiso o similar para hacer reformas.

Sin embargo, los pasos que siguen la mayoría de los municipios son solicitar las licencias de obra (mayores o menores) y la comunicación previa a la administración.

La licencia de obra mayor se requiere cuando se modifica la estructura de la vivienda, o se altera su distribución o su superficie. Tendrás que tener un proyecto de reforma firmado por un arquitecto y sellado por el Colegio de Arquitectos. 

Cada ayuntamiento establece sus propios criterios. No obstante, lo común es que, junto al proyecto, presentes el modelo de solicitud oportuno, el NIE del solicitante y el comprobante de pago de las tasas.

Para pequeñas reparaciones, instalaciones de puertas, ventanas, adaptaciones a personas con minusvalía… es necesaria la licencia de obra menor.

Hay que hacer una comunicación previa a la administración sobre la reforma de la vivienda. En ella habrá que adjuntar el correspondiente plano y presupuesto de la reforma, descripción de lo que se va a realizar y el documento de autoliquidación de las tasas correspondientes.

Normalmente, para cualquier tipo de reforma, aunque sea pequeña, se debe comunicar a la comunidad de vecinos, para así evitar posibles problemas por las molestias que puedan ocasionar.

Esta ha sido una breve descripción general sobre los trámites para construir o reformar una vivienda en España. ¡Esperamos que te haya servido de ayuda!

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