Willkommen und danke, dass Sie wieder auf unserem Blog sind. Heute wollen wir einen Zweifel lösen, der normalerweise einige Konflikte in den Gemeinschaften der Nachbarn erzeugt, wenn Sie vorher nicht gut informiert sind, und es ist der der Terrasseneinfassung und wenn es die Erlaubnis der Gemeinschaft der Nachbarn notwendig ist.

Als Grundlage für die Klärung dieser Frage ist es am besten, sich auf das horizontale Eigentumsgesetz (LPH), die Gemeindesatzung (falls vorhanden) und die städtebaulichen Vorschriften der Gemeinde zu beziehen, die uns helfen werden, die notwendigen Schritte zu klären, um die Terrassenüberdachung auf legale und transparente Weise durchzuführen.

Was ist eine Terrassenüberdachung?

Bei einer Terrassenüberdachung wird ein Bauwerk im Außenbereich des Grundstücks errichtet, um diesen Bereich ganz oder teilweise in die Wohnung zu integrieren und zu einem geschlossenen Bereich zu machen.

Diese Arbeiten werden häufig durchgeführt, um Innenraum zu gewinnen, insbesondere wenn die Terrasse nicht häufig genutzt wird oder die Quadratmeterzahl der Wohnfläche erhöht werden soll. In der Regel handelt es sich um einen schnellen und einfachen Eingriff, der, wenn er richtig ausgeführt wird, dem Haus mehr Licht und Raum verleiht.

Terrassenüberdachungen sind im Allgemeinen dauerhaft und haben eine feste Struktur. Es gibt jedoch auch abnehmbare Varianten, die von manchen Menschen bevorzugt werden, um hohe Kosten und die Dauerhaftigkeit der Arbeiten zu vermeiden.

Was besagt das horizontale Eigentumsrecht über die Einfriedung einer Terrasse?

Das horizontale Eigentumsgesetz (LPH) ist die wichtigste Gesetzgebung, die die Bauarbeiten und die ästhetischen Veränderungen von Eigentümern in Gebäuden, wie wir bereits in einem anderen Artikel unseres Blogs ausgeführt haben. Nach der Artikel 7 des LPHIm Falle eines Umbaus können die Eigentümer architektonische Elemente, Installationen oder Dienstleistungen des Gebäudes verändern, sofern die Sicherheit des Gebäudes, seine allgemeine Struktur, die äußere Gestaltung oder die Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigt werden. Dabei ist stets zu berücksichtigen, dass diese Arbeiten der Gemeinschaft vorher mitgeteilt werden müssen.

Genehmigungen für das Anlegen einer Terrasse in einer Gemeinde

Wenn Sie eine Terrasse schließen wollen, müssen Sie mehrere Genehmigungen einholen, nicht nur von den Nachbarn, sondern Sie müssen auch einige Schritte einhalten, um alle erforderlichen Genehmigungen zu erhalten.

1. die Genehmigung der Gemeinschaft

   - Ein Eigentümer darf seine Terrasse nicht ohne die Zustimmung der Bewohnervereinigung umzäunen.

   – El Artikel 10.3.b des LPH sieht vor, dass die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer, die auch drei Fünftel der Beteiligungsanteile vertreten, erforderlich ist. Eigentümer, die nicht an der Versammlung teilnehmen, haben 30 Tage Zeit, um ihren Widerspruch zu erklären.

   - Wenn Eigentümer von der Einfriedung betroffen sind, müssen sie ihre ausdrückliche Zustimmung geben.

   - Im Falle einer nicht genehmigten Einfriedung kann die Gemeinde den Abriss und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Terrasse sowie Schadensersatz verlangen.

2. Schritte zur legalen Einfriedung einer Terrasse

   – Holen Sie die Gemeinschaftsgenehmigung ein: Wie bereits erwähnt, kommt es in erster Linie darauf an, die Genehmigung der Nachbarschaftsgemeinschaft einzuholen. Es ist wichtig, die Satzung der Gemeinschaft zu prüfen und festzustellen, ob andere Nachbarn ähnliche Arbeiten durchgeführt haben.

   – Reichen Sie ein Einschließungsprojekt ein: Das Projekt muss den Entwurf und die verwendeten Materialien enthalten, von einem fachkundigen Techniker unterzeichnet sein und der zuständigen Gemeindeverwaltung vorgelegt werden.

   – Erwerben Sie eine kommunale Lizenz: Es muss eine kommunale Genehmigung eingeholt werden, was die Zustimmung der Stadtverwaltung voraussetzt.

Fristen und Verjährung

- Die Verjährungsfrist für Terrassenüberdachungen variiert je nach Gemeindeordnung zwischen vier und zehn Jahren.

- Ist die Einfriedung weniger als zehn Jahre alt, ist ein Legalisierungsprojekt und die Zahlung der entsprechenden Gebühren erforderlich. Ist die Anlage älter als zehn Jahre, ist keine Genehmigung erforderlich, sondern ein Legalisierungsprojekt, da ein städtebaulicher Verstoß vorgeschrieben ist.

- In beiden Fällen muss ein Notar und das Grundbuch konsultiert werden, um die Angaben zur Immobilie zu ändern.

Sonderfälle und Sanktionen

- Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind Einfriedungen aufgrund von Denkmalschutzverordnungen möglicherweise nicht möglich.

- Zu den Sanktionen für die Nichteinhaltung dieser Vorschriften können Geldstrafen durch die Verwaltung und Zivilklagen durch die Eigentümergemeinschaft oder betroffene Nachbarn gehören.

Wenn Sie die Terrasse Ihres Hauses schließen, ohne zuvor die Erlaubnis der Eigentümergemeinschaft einzuholen, drohen Ihnen die folgenden finanziellen Sanktionen:

• Von der Gemeinde verhängte Bußgelder, die sich auf mehrere tausend Euro belaufen können. Jede Gemeinde legt ihre eigenen Strafen für solche Verstöße fest.
• Verpflichtung zum Abriss der durchgeführten Arbeiten und zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Terrasse.. Dies wäre mit zusätzlichen Kosten für den Eigentümer verbunden.
• Mögliche Zivilklagen von Nachbarn oder der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst. Dies könnte zu weiteren Prozesskosten führen.

Konsultieren Sie die Gemeinschaftsstatuten

- Es ist wichtig, die Satzung der Nachbargemeinde zu prüfen, da dort festgelegt sein kann, ob und unter welchen Bedingungen Einfriedungen erlaubt sind.

- Wenn andere Nachbarn ihre Terrassen bereits geschlossen haben, ist es wahrscheinlich, dass dasselbe getan werden kann, um die Grundsätze der Nichtdiskriminierung und der Gleichheit zu wahren.

- Wenn die Satzung nichts über Einfriedungen aussagt und kein Nachbar seine Terrasse eingefriedet hat, muss die LPH konsultiert werden.

Wenn Sie mehr zu diesem Thema lesen möchten, haben wir einen speziellen Artikel über die Formalitäten für den Bau oder die Renovierung einer Immobilie in Spanien.

Arten von Gehäusen:

- Vorübergehende Umzäunungen, die keine Bauarbeiten erfordern, können aufgestellt werden, sofern sie leicht zu entfernen sind. Es ist jedoch ratsam, die Nachbarn zu informieren, um Probleme zu vermeiden.

- Wenn die Umzäunung dauerhaft ist oder Bauarbeiten erfordert, müssen die oben genannten Schritte befolgt werden, um die erforderlichen Genehmigungen zu erhalten.

Die Art der Umzäunung kann zu Konflikten führen, daher ist es ratsam, zunächst mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sprechen.

Ist der Immobilienverwalter in diesem Prozess wichtig?

Der Hausverwalter spielt eine Schlüsselrolle im Genehmigungsverfahren und bei der Umsetzung von Einfriedungsprojekten in Wohnungseigentümergemeinschaften. Ihre Erfahrung und ihr Wissen über die Verwaltung von Gemeinschaften können für den Erfolg solcher Initiativen entscheidend sein. Im Folgenden werden die verschiedenen Möglichkeiten beschrieben, wie ein Hausverwalter helfen kann:

Immobilienverwalter an der Costa del Sol

Schaffung eines guten Klimas für den Vorschlag

Eine der ersten und wichtigsten Aufgaben des Hausverwalters ist es, ein Umfeld zu schaffen, das es ermöglicht, der Eigentümergemeinschaft den Vorschlag für die Umzäunung zu präsentieren. Dies beinhaltet:

Einberufung und Organisation von Versammlungen: Der Verwalter kann außerordentliche Versammlungen einberufen, um das Projekt zu besprechen und sicherzustellen, dass alle Eigentümer informiert sind und ihre Meinung äußern können.

Mediation und Konfliktlösung: Wenn der Vorschlag unterbreitet wird, kann es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Eigentümern kommen. Der Verwalter fungiert als Vermittler, der bei der Lösung von Konflikten hilft und das gegenseitige Verständnis fördert.

Präsentation der Vorteile: Mit Hilfe seines Fachwissens kann der Verwalter die Vorteile der Überdachung hervorheben, z. B. die Steigerung des Immobilienwerts, die Verbesserung des thermischen Komforts und die Lärmminderung, was dazu beitragen kann, die Unterstützung der Gemeinde zu gewinnen.

Rechtliche Beratung

Der Immobilienverwalter moderiert nicht nur die Diskussion, sondern bringt auch sein Fachwissen ein.

Kenntnis der Vorschriften: Der Verwalter ist mit den örtlichen Gesetzen und Vorschriften vertraut, die bauliche Veränderungen an Gebäuden betreffen. Er kann über die erforderlichen Genehmigungen beraten und sicherstellen, dass das Projekt mit allen geltenden Vorschriften übereinstimmt.

Durchführbarkeitsbewertung: Kann Durchführbarkeitsstudien durchführen oder koordinieren, um festzustellen, ob die Einfriedung technisch und wirtschaftlich machbar ist.

Professionelle Beratung

Wenn die Gemeinde das Einfriedungsprojekt genehmigt, kann der Hausverwalter in der nächsten Phase eine große Hilfe sein:

Suche nach Anbietern und Auftragnehmern: Im Auftrag der Gemeinschaft kann der Verwalter eine Suche nach Architekten, Ingenieuren und Bauunternehmern mit einem guten Ruf und Erfahrung mit ähnlichen Projekten einleiten.

Überwachung der Arbeiten: Der Verwalter kann den Fortschritt der Arbeiten überwachen und sicherstellen, dass sie innerhalb des vereinbarten Budgets und Zeitrahmens abgeschlossen werden und den erwarteten Qualitätsstandards entsprechen.

Verwaltung und Finanzmanagement

Der Immobilienverwalter ist auch für die administrative und finanzielle Verwaltung des Projekts zuständig.

Budgetierung und Finanzierung: Hilft bei der Erstellung eines detaillierten Budgets und kann, falls verfügbar, Finanzierungen oder Zuschüsse organisieren.

Transparenz und Kommunikation: Hält alle Eigentümer über den Projektfortschritt und die damit verbundenen Kosten auf dem Laufenden, fördert die Transparenz und vermeidet Missverständnisse.

Ist Rechtsberatung wichtig?

In keinem Fall ist dies obligatorisch, aber im Zweifelsfall ist es ratsam, einen Anwalt zu konsultieren, um rechtliche Probleme und unnötige Kosten für die Errichtung (und in manchen Fällen den Abriss) einer Terrasse ohne die entsprechenden Genehmigungen zu vermeiden.

Auch für die Aktualisierung der Eigentumsurkunden der Immobilie ist Rechtsberatung erforderlich: Nach Abschluss der Arbeiten müssen der Notar und das Grundbuchamt konsultiert werden, um die Angaben zur bebauten Fläche zu aktualisieren. 

Im Falle einer illegales Gehäuse, das weniger als 10 Jahre alt istDieses Legalisierungsverfahren ist obligatorisch. Wenn das Gebäude älter als 10 Jahre ist, ist keine Baugenehmigung erforderlich, wohl aber die Legalisierung des Projekts. Wenn die Einfriedung nicht legalisiert wird, drohen dem Eigentümer Geldstrafen, eine Abrissverfügung und möglicherweise Klagen der Gemeinde.  Es ist daher wichtig, dieses Verfahren zu befolgen, um die Situation zu regeln und zukünftige Probleme zu vermeiden.

Kann ich die Terrasse ohne die Zustimmung der Gemeinschaft schließen?

Nein, es ist im Allgemeinen nicht möglich, die Terrasse eines Hauses zu umschließen, ohne vorher die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einzuholen. Dafür gibt es die folgenden Gründe:

• Nach dem Gesetz über das horizontale Eigentum ist für alle Arbeiten, die die gemeinsamen Elemente des Gebäudes, wie die Fassade, verändern, die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer erforderlich. .
• Die Überdachung einer Terrasse gilt als eine Arbeit, die die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert, und bedarf daher der Zustimmung der Gemeinde. .
• Auch wenn die Terrasse privat genutzt wird, kann die Einfriedung andere Eigentümer in Bezug auf Aussicht, Beleuchtung oder Belüftung beeinträchtigen, so dass die Gemeinschaft ihre Zustimmung erteilen muss. .
• Außerdem muss die entsprechende kommunale Genehmigung eingeholt werden, wofür zunächst die Zustimmung der Gemeinde erforderlich ist. .

Die einzige Ausnahme wäre, wenn andere Nachbarn ihre Terrassen bereits in ähnlicher Weise geschlossen haben und die Gemeinde nichts unternommen hat, was als "stillschweigende Zustimmung" gewertet werden könnte. . Aber im Allgemeinen würde das Schließen der Terrasse ohne Genehmigung zu Strafen und einer möglichen Abrissverfügung führen. .

Um rechtliche Probleme und Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft zu vermeiden, ist es unerlässlich, vor der Schließung einer Terrasse alle erforderlichen Genehmigungen einzuholen. Dazu gehören die Erlaubnis der Gemeinschaft und die entsprechenden kommunalen Genehmigungen. Im Zweifelsfall ist es ratsam, einen Anwalt zu konsultieren, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten und zukünftige Probleme zu vermeiden.